來源：財經韜略（tttmoney8）

作者：韜略哥

原題：不算不知道，一算嚇一跳：10年后，大城市房價是多少

毫無疑問，2017年的樓市沒有什么戲。在嚴格管控之下，將走出“鳥籠行情”：整體上房價波動幅度不大，部分城市可能出現陰跌。

但2017年可能是最好的播種期。未來中國的房地產市場依然值得看好，不過暴漲模式已經終結，要投資必須考慮長線持有。如果你有這個心理準備，那么2017年是換房、買房的好時機。

我依然看好“有顯著人口增量”和“資金增量能跑贏大盤”的高級別城市的優質住宅，認為未來是普通中國人抗通脹的首選。

下面，我試圖用廣義貨幣M2的增速，來推演一下未來10年大城市優質住宅的價格走勢：

廣義貨幣M2的同比增速，可以被看作是央行的“發鈔速度”；同期GDP的同比增速，可以看作是財富增長的速度。兩者的差距，就是真實通脹率。

假設2016年中國的GDP增速是6.7%，M2同比增速是4%，那么中國的真實通脹率就是-2.7%。也就是說，你拿著現金啥也不干，一年購買力就升值了2.7%。但悲催的是，這種事情基本上不會發生。自從中國政府開始公布M2，M2就一直比GDP跑得快！

快的時候，M2的速度可以達到GDP的四倍，慢的時候，也不會低于1.5倍。這樣，通脹就是常態。比如目前（截至2016年11月）的M2增速是11.4%，GDP增速大量在6.7%左右。那么，中國的真實通脹率大概是4.7%。M2的增速是GDP增速的1.7倍！

順便說一句，11.4%的增速，基本上是中國改革開放以來發鈔速度最慢的時候。快的時候常常超過30%，高于16%在2010年之前幾乎就是常態。

假如未來10年，M2增速仍然按照11.4%這個比較低的速度增長，那么10年之后M2的規模將達到目前的2.94倍。目前中國的M2是153萬億人民幣，或者22億美元。10年之后，將變成450萬億人民幣，或者65億美元。當然，達到65萬億美元的前提是，人民幣不貶值。

我可以悄悄地告訴你，2016年美元的M2總量只有13.2萬億（人民幣總量相當于22萬億美元）。如果按照過去5年的增長速度，美元最多在2027年膨脹到24萬億美元。如果人民幣不貶值，到那時，中國的貨幣總量將達到美元的2.7倍！

假設中國經濟未來10年保持6.5%的增速，那么中國的真實財富將增長1.87倍，而貨幣在10年里增長了2.94倍，人民幣的購買力將在10年里最少下降1.57倍。

換句話說，如果未來10年房價上漲1.57倍，就等于沒有漲。也就是說，北上深中心區的房價，如果在10年之后達到15.7萬元一平米，其實只是在原地踏步而已。這個價格水平，可以看作是10年后北上深房價的下限。

事實上，過去10年，深圳的房價漲幅相當于M2增速，北京和上海的漲幅相當于M2增速的0.8倍左右。如果未來10年重演這種局面，那么三個城市中心區普通高層住宅新房的均價，將有可能從目前的10萬元一平方米，上漲到24萬到30萬一平方米。這個價格水平，可以看作是10年后北上深房價的上限。

當然，這是人民幣計價，如果折算成美元未必是3.4萬美元到4.3萬美元一平米。也就是說，如果人民幣這樣發行的話，未來一定會持續貶值。否則，資本外逃的沖動將越來越大，而中國跟發達國家的資產價格差距將大到荒謬的程度。如果仍然實施外匯管制，一定會出現外匯黑市。

這告訴我們一個事實：按照人民幣計價模式，中國的房價固然可以一路上漲下去；但按照美元計價模式，這是不可能的。所以，中國樓市的“美元頂”一定會先到來，至于有沒有人民幣頂，關鍵看央行的貨幣政策了。

來源：財經韜略（tttmoney8）

作者：韜略哥

原題：不算不知道，一算嚇一跳：10年后，大城市房價是多少