5月10日，港交所信息顯示，方直發(fā)展集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱方直集團(tuán))于2021年11月8日第二次遞交的招股書屆滿六個(gè)月已失效。

        據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，2021年4月21日，方直集團(tuán)首次向港交所遞交招股書，由于6個(gè)月內(nèi)未能獲批，該招股書于2021年10月22日失效。兩周后，11月8日，方直集團(tuán)第二次遞交了招股書。而這份招股書如今失效，意味著方直集團(tuán)兩次沖擊上市折戟。

        中資房企一直較為青睞奔赴港交所上市，但自去年7月19日三巽集團(tuán)登陸港交所后，再?zèng)]有中資房企闖關(guān)成功，赴港上市可謂全面啞火，陷入了“冰凍期”。

        “(方直集團(tuán))招股書二度失效不意味著上市徹底失敗，后續(xù)若再提交招股書，是否成功還要看細(xì)節(jié)，比如對(duì)港交所問(wèn)詢的回復(fù)情況等。”匯生國(guó)際資本總裁黃立沖在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，不過(guò)，當(dāng)下中資房企赴港上市確實(shí)遇到一些困難，行業(yè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)下滑，疊加新力控股上市不久后就發(fā)生債務(wù)違約，這都讓港交所審核更為嚴(yán)格。

        二度遞表折戟

        據(jù)招股書顯示，方直集團(tuán)業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)開發(fā)及銷售、商業(yè)物業(yè)投資、室內(nèi)裝修服務(wù)等，主要集中于大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)圈各地，包括深圳、廣州、佛山、惠州、中山、珠海及東莞等城市。

        從銷售規(guī)模來(lái)看，據(jù)億翰智庫(kù)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年、2019年及2020年，方直集團(tuán)的銷售額(全口徑)分別為265億元、266億元及322億元;2021年前10個(gè)月，方直集團(tuán)的銷售額(全口徑)為227.2億元，位列百?gòu)?qiáng)房企第95位。從土地儲(chǔ)備規(guī)模來(lái)看，截至2021年8月31日，方直集團(tuán)擁有由45個(gè)項(xiàng)目組成的規(guī)模化項(xiàng)目組合，土地儲(chǔ)備總建筑面積約480萬(wàn)平方米，覆蓋廣東省12個(gè)城市。

        從2021年11月8日第二次遞交的招股書來(lái)看，在過(guò)去的2018年、2019年、2020年三個(gè)財(cái)年和2021年前5個(gè)月，方直集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入分別為30.45億元、33.59億元、31.52億元和5.05億元，相應(yīng)的凈利潤(rùn)分別為0.29億元、2.39億元、2.88億元和0.61億元。

        總體而言，這是一家以廣東為大本營(yíng)的中小型房企，但其負(fù)債率卻遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。據(jù)其招股書可知，2018年、2019年、2020年以及2021年截至5月31日，方直集團(tuán)的資本負(fù)債比率(按借款凈額除以權(quán)益總額計(jì)算)分別為668.3%、738.6%、231.4%以及284.9%。同時(shí)，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額也在下滑，由2018年的1.2億元降至2021年5月底的-9.9億元。

        “在當(dāng)前市況下，投資者衡量房企估值的重要考量核心是實(shí)際負(fù)債情況和現(xiàn)金流情況。”同策研究院資深分析師肖云祥對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，疊加當(dāng)下樓市銷售回款慢，發(fā)生債務(wù)違約房企大多具有高杠桿、低流動(dòng)性的特征，因此，負(fù)債水平較高且現(xiàn)金流不充盈的公司，IPO很難闖關(guān)成功。

        房企赴港IPO啞火

        事實(shí)上，在樓市低迷、估值走低、部分頭部房企亦陷入流動(dòng)性危機(jī)的背景下，并不是方直集團(tuán)一家中小房企赴港上市之路難行。

        據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，自2018年以來(lái)，成功赴港上市的中資房企年均約為6家，2020年為7家。但自2021年三巽集團(tuán)經(jīng)過(guò)四次努力方如愿上市之后，盡管又有中億基業(yè)、嘉創(chuàng)房地產(chǎn)和迪賽基業(yè)等“迷你”型房企赴港遞表，但至今還未誕生順利上市的中資房企。

        “一受疫情等因素影響，上市進(jìn)程受到一定阻力;二是房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒較濃，上市房企中不乏債務(wù)違約且風(fēng)險(xiǎn)較大者，交易所的監(jiān)管與審核機(jī)制也愈加嚴(yán)苛。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在這種市場(chǎng)格局下，投資者缺乏對(duì)行業(yè)的信心，避險(xiǎn)情緒較重，不一定能夠如預(yù)期般認(rèn)購(gòu)，這在一定程度上減弱房企IPO意愿。

        “當(dāng)下港股上市房企的平均市盈率為5倍左右，二級(jí)市場(chǎng)對(duì)其估值較低，企業(yè)上市意愿不強(qiáng)。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部負(fù)責(zé)人劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，同時(shí)，規(guī)模較大、競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的房企均已上市，當(dāng)下是個(gè)別區(qū)域性中小企業(yè)在考慮上市，這些企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較弱，投資者興趣不大。

        “在投資者眼中，除了盈利能力高及土地儲(chǔ)備可滿足三四年開發(fā)外，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%不被看好，低于60%則具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。”黃立沖表示，此外，對(duì)全球開發(fā)商而言，若是有能力投資拿地或收購(gòu)健康型公司，一般在手不受限制的現(xiàn)金會(huì)占年度銷售額的50%，但目前中資房企達(dá)到這一指標(biāo)的尚屬少數(shù)。再疊加當(dāng)前行業(yè)基本面尚未修復(fù)，規(guī)模不大的“迷你”房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足，港交所對(duì)于負(fù)債過(guò)高的中小房企審核趨嚴(yán)。

        至于當(dāng)下中資房企赴港IPO若想闖關(guān)成功，需突破哪些障礙?劉水表示，一要選擇良好的時(shí)機(jī)，比如未來(lái)市場(chǎng)回暖，預(yù)期發(fā)生改變時(shí)，或許是IPO成功的好時(shí)機(jī);二是體現(xiàn)特色經(jīng)營(yíng)模式，講好上市故事，讓投資者產(chǎn)生興趣，在某細(xì)分領(lǐng)域體現(xiàn)出競(jìng)爭(zhēng)力;三是輕資產(chǎn)公司受到資本市場(chǎng)青睞，比如物業(yè)、商管、代建等公司上市估值明顯較高。

《電鰻快報(bào)》