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中國(guó)樓市未來(lái)10年12個(gè)大趨勢(shì)
未來(lái)10年，中國(guó)房地產(chǎn)將呈現(xiàn)如下的發(fā)展趨勢(shì)：
1、城市之間房?jī)r(jià)差距將更大
政府一直想在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)大中小城市的均衡發(fā)展。但由于公共資源無(wú)法均衡配置，發(fā)展機(jī)遇更多地集中在首都、直轄市、省會(huì)城市和特區(qū)，所以城市發(fā)展中的“馬太效應(yīng)”將日益明顯。
過(guò)去5年里，中國(guó)形成了三大三小6個(gè)人口增長(zhǎng)中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周邊城市；“三小”是鄭州、長(zhǎng)沙和“廈門(mén)+泉州”。
資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方，其房?jī)r(jià)將獲得人和錢(qián)的雙重支撐。
2、大城市房屋日益資產(chǎn)化
一線城市，以及10個(gè)左右的強(qiáng)二線城市，其中心區(qū)的物業(yè)將日益資產(chǎn)化，而且投資人將全球化、全國(guó)化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。
對(duì)于多數(shù)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，房子最令人痛苦的時(shí)代過(guò)去了。絕大多數(shù)城市的95后，他們的青春將不再受到住房的擠壓，這是房地產(chǎn)泡沫帶給我們的最大福利。
3、小戶型將機(jī)械化
在大城市中心區(qū)，機(jī)械化的小戶型將崛起。20來(lái)平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過(guò)折疊、打開(kāi)，創(chuàng)造出豐富的生活場(chǎng)景。開(kāi)發(fā)商，越來(lái)越像客機(jī)、游輪的生產(chǎn)商。
4、逆城市化很難出現(xiàn)
很多國(guó)家在充分城市化之后，會(huì)出現(xiàn)逆城市化。也就是城里人到農(nóng)村買(mǎi)地，建別墅。未來(lái)10到20年，中國(guó)很難出現(xiàn)這種局面。
因?yàn)橹袊?guó)人多，耕地少，土地國(guó)家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農(nóng)村居住的人，生活不方便、不安全。
5、大城市很難“去中心化”
歐美絕大多數(shù)城市，都出現(xiàn)了去中心化的趨勢(shì)。目前中國(guó)特大城市無(wú)不面臨交通、環(huán)境的壓力，讓一個(gè)城市擁有多中心成為很多人的夢(mèng)想。但中國(guó)的國(guó)情是人均耕地少，土地國(guó)有化。
國(guó)家正在劃定大城市的邊界，防止無(wú)限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區(qū)難度極大。
相反，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，正讓交通發(fā)生新的變局：如果北京這樣的城市，有150萬(wàn)輛出租車(chē)和專(zhuān)車(chē)，私人就沒(méi)有必要擁有汽車(chē)。這樣，城市的交通死結(jié)就被打開(kāi)了，去中心化意義就不大了。
6、商鋪面臨價(jià)值重估
商鋪面臨的最大問(wèn)題是，“提袋消費(fèi)”（服裝、鞋帽、家電等）日益被網(wǎng)購(gòu)取代，支撐商鋪價(jià)值的只剩下“體驗(yàn)式消費(fèi)”（餐飲、電影、培訓(xùn)、溜冰場(chǎng)）。
傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪，可能是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)，因?yàn)閱蝺r(jià)太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體。“一鋪養(yǎng)三代”越來(lái)越困難，“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時(shí)發(fā)生。
7、寫(xiě)字樓跟住宅價(jià)格將長(zhǎng)期倒掛
在一線城市，一直存在一種現(xiàn)象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫(xiě)字樓（含商務(wù)公寓），住宅更貴。為什么？
原因有三：第一，商業(yè)物業(yè)基本上沒(méi)有學(xué)位，不能落戶口；第二，商業(yè)物業(yè)土地使用年限短；第三，管理費(fèi)水電價(jià)格高，一般不能通煤氣。
網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公正在成為時(shí)尚，寫(xiě)字樓的“剛需色彩”不足。一個(gè)人在辦公室，可能只需要3平米就夠用了，但對(duì)住宅面積的需求是多多益善。
未來(lái)這種現(xiàn)象將持續(xù)，投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當(dāng)然，如果你希望現(xiàn)金流充裕，就是要投資好的寫(xiě)字樓。
8、房產(chǎn)稅會(huì)出臺(tái)，但對(duì)市場(chǎng)影響不大
由于絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，為了穩(wěn)增長(zhǎng)，國(guó)家不太可能出臺(tái)嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅是地方政府的稅源，將來(lái)肯定會(huì)因地制宜，稅率各不相同，減免政策也不相同。一線城市的房產(chǎn)稅率肯定會(huì)最高。整體而言，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。
9、計(jì)劃生育政策將逐步調(diào)整，但對(duì)樓市影響不大
全面放開(kāi)二胎，已經(jīng)沒(méi)有任何懸念，只是時(shí)間問(wèn)題。未來(lái)，可能還會(huì)有更寬松的人口政策。
否則，中國(guó)在幾十年之后，將面臨嚴(yán)峻的人口危機(jī)（過(guò)度老齡化，勞動(dòng)力不足）。
這對(duì)樓市構(gòu)成長(zhǎng)期利好，但作用可能沒(méi)有想象的大，因?yàn)樯鷥河某杀驹絹?lái)越高，年輕人在生育上的積極性在下降，這也是全世界的趨勢(shì)。早晚有一天會(huì)有地方政府宣布：多生一個(gè)孩子，獎(jiǎng)勵(lì)半套房子。
10、大城市的房?jī)r(jià)：漲漲漲！
中國(guó)的城市模式完全不同于美國(guó)。我們是摞起來(lái)的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢(shì)一旦形成，很難改變。你讓中國(guó)人過(guò)“買(mǎi)個(gè)牙刷也要開(kāi)車(chē)10分鐘”的生活，是不可能的。
所以，有人口增量的城市，房?jī)r(jià)很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長(zhǎng)期偏高，所以房?jī)r(jià)只能不斷上漲。
以美元計(jì)價(jià)，中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)或許會(huì)在未來(lái)幾年出現(xiàn)波動(dòng)、反復(fù)，甚至下跌。但以人民幣計(jì)價(jià)，房?jī)r(jià)的大趨勢(shì)是不斷上漲。換句話說(shuō)，這里面有很大的因素是貨幣貶值。
11、房地產(chǎn)企業(yè)將大量消亡、轉(zhuǎn)型
2014年2月，我寫(xiě)過(guò)一篇文章，題目是《2014：開(kāi)發(fā)商的“逃命年”》。逃亡的路線包括：逃離三四線城市、逃出郊區(qū)、逃離高債務(wù)、逃向多元化、逃往海外。現(xiàn)在看來(lái)，都應(yīng)驗(yàn)了。
未來(lái)10年，這種趨勢(shì)將延續(xù)下去，大量中小房企將被收購(gòu)，轉(zhuǎn)型，或者死亡。最終，國(guó)內(nèi)也許只剩下一百來(lái)家大房企，而且是多元化發(fā)展的。大量的人員，將離開(kāi)這個(gè)行業(yè)另謀出路。
12、“互聯(lián)化+房地產(chǎn)”泡沫將破
移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)的新一波網(wǎng)絡(luò)熱，如今在中國(guó)和美國(guó)同時(shí)達(dá)到了頂點(diǎn)。隨著美元加息臨近，美國(guó)股市大調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始。
在中國(guó)，IPO注冊(cè)制改革因股災(zāi)已經(jīng)不可避免地被延后，讓過(guò)去兩年里瘋狂的PE、VC投資，面臨著退出困境。
2016年很可能是“互聯(lián)網(wǎng)+”一次全面的退潮。沒(méi)有盈利模式的“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”企業(yè)，將有一批死于“彈盡糧絕”。但互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的重塑，卻不會(huì)停止。
本文作者：劉曉博，財(cái)經(jīng)傳媒人。
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