文/DT財經 唐也欽

　　蘇州打響二線城市限購第一“炮”?

　　傳了好幾天，蘇州限購終于靴子落地，成為首個重啟限購的二線城市。

　　8月11日下午，蘇州市人民政府新聞辦公室官方微信公眾號“蘇州發布”稱，蘇州市政府新出臺了《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》，在土地出讓、房貸、非蘇州戶籍居民購房方面有一些政策調整。

　　據業內人士說，限購政策早就制定好，只是要等南京方面的消息。

　　果然，蘇州與南京兩個領漲全國的二線城市在同一天發布了樓市新政。這樣的效果確實比較震撼，消息一出，DT君立馬收到好幾條推送，驚呼二線城市樓市收緊，拐點到來。

　　但DT君半天沒搞懂，蘇州為什么現在重啟限購?畢竟，蘇州房價走勢平穩如下圖：

　　自4月之后，不管是新房跟二手房，價格都比較平穩，二手房的價格在7月還出現了微跌。

　　從庫存來看，盡管在去年5月后蘇州樓市的待售面積出現了大幅下滑，直接進入近幾年最低水平。但是進入今年8月后，待售房屋面積出現大幅上升，又重回去年5月高點時的水平。

　　既然近幾個月蘇州樓市也沒那么火爆，庫存還重回高點，為什么偏偏選在這時候出臺限購新政?

　　別看限購了，重點應該是土地!

　　心懷疑惑，重新研究了實施意見原文。恩，這次出臺政策重點不在限購吧?

　　先看看受到媒體重點關注的限購到底怎么限的：

　　易居研究院研究總監嚴躍進表示：“這個政策不能說是完全意義上的限購，至少還是允許購買首套的。從效果來說，不排除部分有購房資格的外地人近期會加快購房，因為擔憂政策有變動。”

　　不過，嚴躍進也認為，蘇州潛在的購房需求非常大，近期房價下滑更多是結構性因素，背后推動房價的因素并沒有變，包括市場預期、資金流動、供求關系等。政策的打壓也是從中長期來看的，短期的降溫不能影響中長期房價繼續過熱的走勢。

　　DT君劃到了重點——中長期，那么當下比較緊急的是啥?

　　從實施意見對所有15條政策的排序來看，限購排在第7條。前3條是啥?都是土地!

　　① 明確要加大土地供應，今后三年市區住宅用地供應計劃每年確定400公頃左右(這是告訴群眾們不要方，未來幾年會有更多房子);

　　② 調整土地供應條件，提高住宅用地競買保證金和土地出讓金首付款比例;

　　③ 引導土地出讓理性競價，競價超過土地出讓市場指導價25%(不含25%)的，中止網上競價，轉為“一次報價出讓方式”進行競價，在這個環節，按最接近所有報價平均價的原則確定競得人(這是正式向地王說拜拜吧)。

　　要知道，南京此次的新政重點也是關于土地。

　　于是有了這個段子：曾經，拿地是一門“公關學”;后來，拿地變成一堂“專業課”;再后來，拿地開始了比膽魄;而現在，拿地卻成為了一項“博彩業”(南京與蘇州同時出臺新政，南京土地或將通過搖號決定誰獲取，而蘇州或將在報價中取一個距平均值最近的作為得主)。

　　為啥都跟土地過不去?

　　今年的土地實在太火了。

　　國土資源部公布的今年上半年國土資源主要統計數據顯示：全國31個省(區、市)中，有22個省份土地出讓價款同比增加，浙江、安徽、海南、廣東增幅較大;上半年，全國土地出讓面積和成交價款分別為9.15萬公頃和1.32萬億元，同比分別增加0.1%和24.8%。

　　DT君注意到，土地出讓面積同比僅增加了0.1%，可是成交價款同比增幅達24.8%，拉高價款的正是這半年來四處轟炸的地王們。

　　中國土地勘測規劃院發布的《2016年第二季度全國主要城市地價監測報告》顯示，二季度各地上報異常交易地塊75宗，比去年同期增加了37宗，這其中成交單價創新高的有11宗，是2014年以來單價創新高地塊出現最多的季度。

　　啥是異常交易地塊?這里是指招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創新高的房地產用地。

　　根據中原地產研究院的報告統計，上半年各熱點城市拍出地王的數量如下：

　　密集出臺調控新政的蘇州、合肥、南京都名列前茅。

　　蘇州這么火爆的土地交易場面，跟已經開始平緩下來的房屋交易市場并不匹配。DT君認同中原研究院在7月月報中的解釋：

　　當前部分城市的土地熱潮，已經難以用當前的市場數據來解釋其未來盈利空間。房企或更多從生存角度而非盈利角度在創造這波地王潮，一方面新房市場整體規模終將逐步縮小，而城市嚴重分化又逼迫房企不得不集中爭搶有限范圍內的城市土地資源。對于未來，或者搶占更大的市場規模，或者尋求多元的盈利空間，成為房企生存下不得不選擇的發展方向。

　　從其一直保持高于平均水平經濟發展情況來看，蘇州當然是一個很有優勢的二線城市。

　　同策咨詢研究總監張宏偉認為，與一線城市相比，蘇州、南京、合肥等二線城市在遭遇市場調整時，高價土地項目會面臨操作層面的風險，而采用提高首付比例、降杠桿控制地王等措施來減緩這類潛在的系統性風險。

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