北京西南地區商業再次注入新活力。北京商報記者了解到，京投港·長陽購物中心12月23日于房山長陽開業，作為曾經價值洼地的房山正在逐步消失，取而代之的是商業投資發展新區。除目前已落地和北京旭輝合創投資有限公司、龍湖首開聯合體近期拍下的兩大地塊外，北京首創奧特萊斯二期也于近日在房山動工。對此，業內人士認為，隨著房山、豐臺和大興等南部地區商業地產的落成和發展，北京南北城區商業將日趨平衡。

多項目并進

隨著城市中心大型購物中心逐漸飽和，加之土地資源漸趨稀缺，越來越多的商業地產開發商正將目光投向潛力人群不斷流入、商業開發有待提升的房山。

京投港·長陽購物中心已于12月23日開業，是北京首個TOD商業物業項目。TOD開發建設模式是以公共交通為導向的開發模式，即在規劃一個居民或者商業區時，推進公共交通使用最大化的一種非汽車化的規劃設計方式。據相關負責人介紹，項目內除除迪卡儂、拉夏貝爾、森馬等戶外、服裝品牌外，還包括奧迪雙鉆、青少年創意中心、兒童綜合訓練館、兒童英語等兒童體驗、娛樂、教育業態。此外，餐飲、健身、休閑娛樂等業態也包括其中，方便房山長陽地區居民。

事實上，除這一項目外，房山多個項目均在建設中。近日，龍湖首開聯合體溢價200%競得房山地塊，并將把該地塊開發為大型“天街”購物中心。項目將會打造成集潮流先鋒、時尚生活、炫動娛樂、流行地帶、美食中心、萌娃天地、IMAX影院、精品超市等于一體的大型購物中心。

此外，北京首創奧特萊斯二期工程也于12月15日開工。北京首創奧特萊斯二期項目建筑面積8.8萬平方米，將增加多種業態形式，涵蓋時尚零售、國際知名蹦床、大型餐飲、進口精品超市及萬達院線。落成后將與現有一期奧特萊斯形成優勢互補，帶來更為豐富的娛樂生活體驗及高品質的生活配套服務。

商業加速打補丁

房山等地區商業地產以及相關配套設施發展相對滯后的現象已經得到商業企業和政府相關部門的關注和重視。據相關人士透露，未來，快速發展的區域將郊區化。“今年，這一現象比較顯著，今年參與拍賣的的商業用地中，除上述兩個集中在房山地區外，半數都集中在郊區。”

而從北京市統計局今年發布的社會消費品零售總額顯示，后來居上的房山社零額今年前11個月穩步增長，增幅表現不俗。北京商報記者統計發現，11月，作為城市發展新區的房山區社零額24.95億元，同比增長16.6%；1—11月，房山區社零額223.50億元，同比增長7.5%。雖然社零額相比同為城市發展新區的順義、通州、昌平、大興等地仍有較大差距，但從增幅上看，房山區前11月的增速大于順義、昌平和大興區及北京經濟技術開發區。業內人士認為，增速說明了該地區的發展潛力，在新商業地產項目的帶動下，這一數字的增長勢頭方興未艾。

據房山區商務委統計，今年一季度，房山區限額以上大型超市實現零售額10.2億元，同比增長5.8%。隨著奧特萊斯、半島廣場等大型購物中心日漸興起，購物中心的零售額增速明顯。今年上半年，房山區社會消費品零售總額實現114.7億元，同比增長5.5%。受政策扶持的影響，房山區消費呈現新亮點。華冠購物中心、首創奧特萊斯、中糧萬科半島廣場等城市商業綜合體發展迅猛。

量質提升是關鍵

一直以來，北京商業發展都不均衡。隨著南部產業升級的加速進行，豐臺、大興和房山也逐漸成為備受商業地產青睞的熱土。

北商研究院特邀研究員、北京商業經濟學會秘書長賴陽對北京商報記者表示，此前，無論從規模還是標準上來講，北部發展均優于南部。賴陽認為，商業配套設施與人口的居住有直接聯系，兩者互動，周邊設施越健全，人口集聚效應越強；同時，居住便利、配套設施完善的地區，地價也會更高，由此形成循環。南部地區由于種種原因，發展存在滯后性。

目前，北部地區商業發展趨于飽和，而南部商業規模、品質與北部落差較大。在此情況下，商業項目向南部發展的積極性更高。此外，南部城市發展中的結構也在不斷發生變化。“近幾年，豐臺總部基地、麗澤商務區發展，帶來的不僅是商業。”賴陽認為，大興新機場的建設進程加快，南部地區城市主要功能區的建設加快，高端產業更多，產業層級更高，人口向南部轉移的比例更大，居民對南部相應生活配套的要求也在增加。

在業內人士看來，此前的南部商業設施有量無質。“高品質商業的缺乏是南部的一大問題。豐臺此前商業體量規模不小，但多數以市場類為主，新型商業購物類設施匱乏，近幾年這一現象才得到緩解。房山的情況類似，首創奧特萊斯開業時效果不錯，一方面與該項目奧特萊斯的定位有關，另一方面，房山區人口規模、密度提高后，項目也滿足了消費者的需求。”在上述人士看來，體量結構的變化，將促進南部地區商業設施向高端化轉變。

不過，也有業內人士提醒，無論是在商業設施較成熟的北部還是在仍待開發的南部，商業地產等項目落地前，應該以當地居民的需求為導向。“因為缺乏設施而建設的理念應該被拋棄，開發商更應該從被輻射居民的真正需求作為切入點，并不斷進行調整。”上述負責人表示。

對購物中心來說，激烈競爭的時代已經到來。中國商業地產服務商RET睿意德近日發布的報告顯示，北京集中商業已全面進入存量競爭時代，購物中心將汰弱留強，市場空白區已經不存在，不超越即死亡。

北京商報記者 吳文治 王瑋