據(jù)證監(jiān)會最新披露，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司申請A股IPO進(jìn)程取得明顯進(jìn)展，其審核狀態(tài)從“已受理”變?yōu)?ldquo;已反饋”。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照當(dāng)前的IPO審批速度，萬達(dá)商業(yè)最快有可能在年內(nèi)完成“過會”。同時處于“已反饋”狀態(tài)的房地產(chǎn)企業(yè)，還包括富力地產(chǎn)、同策房產(chǎn)咨詢和金輝集團(tuán)。
按照當(dāng)前A股的估值水平，萬達(dá)商業(yè)未來的市值將可能超過4000億元，位居上市房企之首。
據(jù)悉，若萬達(dá)商業(yè)今年能夠成功IPO，這將是最近7年來，房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地完成首次公開發(fā)行股票的第一宗案例。分析人士認(rèn)為，從監(jiān)管層的動作來看，房企登陸內(nèi)地資本市場的通道正逐步打開。
沖擊地產(chǎn)股第一市值
日前，證監(jiān)會發(fā)行監(jiān)管部“首次公開發(fā)行股票審核工作流程及申請企業(yè)情況 ”(截至2017年3月2日)的最新信息顯示，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的審核狀態(tài)為“已反饋”，序號位于第89位。在此之前，萬達(dá)商業(yè)的審核狀態(tài)為“已受理”。
這種變化意味著，萬達(dá)商業(yè)距離在內(nèi)地成功IPO又近了一步。
去年11月以來，證監(jiān)會對IPO的審核明顯提速，從每月兩批升級為每周一批。其中，11月內(nèi)共放行52家公司IPO，數(shù)量創(chuàng)當(dāng)年新高。今年前兩個月，證監(jiān)會共通過了54家公司的IPO申請。
有券商人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者分析，如果萬達(dá)商業(yè)的財務(wù)抽查過關(guān)的話，按照當(dāng)前的審批速度，公司有望在今年內(nèi)“過會”。此時距離萬達(dá)商業(yè)在港交所退市僅有一年多的時間。
2014年12月23日，萬達(dá)商業(yè)作為當(dāng)年港股最大規(guī)模的IPO完成上市，但上市當(dāng)日就遭遇破發(fā)。由于香港資本市場對內(nèi)地房企不甚看好，上市期間的大部分時間里，萬達(dá)商業(yè)的股價都位于發(fā)行價以下。
2016年3月，萬達(dá)商業(yè)發(fā)布退市公告。雖有部分投資者表示反對，但公司仍于當(dāng)年9月完成私有化。
從港交所退市的同時，萬達(dá)商業(yè)啟動了內(nèi)地IPO程序。2015年9月，萬達(dá)商業(yè)向證監(jiān)會報送了首次公開發(fā)行股票的招股書。根據(jù)招股書內(nèi)容，萬達(dá)商業(yè)將以每股1.0元的價格，發(fā)行不超過2.5億股的新股，發(fā)行后的總股本為47.8億股，其中A股不超過41.3億股。
截至招股說明書簽署之日，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林控制萬達(dá)商業(yè)50.50%的股權(quán)。其中，直接持有公司6.788%的股權(quán)，并通過其控股的萬達(dá)集團(tuán)間接持有43.712%的股權(quán)。若按照上述方案發(fā)行新股，王健林的控股比例將被稀釋到47.9%，仍為實際控制人。
回A之后，萬達(dá)商業(yè)的市值將可能實現(xiàn)大幅提升。業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前萬達(dá)商業(yè)的總資產(chǎn)在6000億元左右，凈資產(chǎn)達(dá)到1900億元，根據(jù)當(dāng)前A股市場的估值區(qū)間，預(yù)計萬達(dá)商業(yè)在A股的市值規(guī)模將超過4000億，位居中國上市房企之首。據(jù)悉，當(dāng)前萬科在A股的市值不超過2300億人民幣。
事實上，根據(jù)王健林此前的多次表態(tài)，萬達(dá)之所以選擇回歸A股，主要也是基于市值管理的考慮。
來自萬達(dá)方面的數(shù)據(jù)顯示，去年萬達(dá)商業(yè)收入1430.2億元，同比減少25%，但凈利潤同比仍實現(xiàn)增長，其中地產(chǎn)收入1122.7億元，租金收入195.8億元。按照目標(biāo)，今年萬達(dá)商業(yè)收入為1486億元，其中地產(chǎn)收入有所下調(diào)，租金收入將上漲。
房企內(nèi)地IPO重啟？
萬達(dá)商業(yè)IPO的加速，使得此前廣泛猜想的“借殼上市”的可能性大大降低。
去年11月，北京綿石投資集團(tuán)股份有限公司(000609.SZ)發(fā)布公告稱，將終止籌劃重大資產(chǎn)重組事項，公告首次公開重組交易對方為大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司。這是自萬達(dá)商業(yè)完成私有化退市后，首家正式披露被借殼的公司。盡管萬達(dá)隨后做出了“單方面炒作”的回應(yīng)，但此事仍然反映出，借殼上市是房地產(chǎn)公司登陸內(nèi)地資本市場的主要途徑。
王健林此前在接受外媒采訪時也曾表示，萬達(dá)商業(yè)若選擇以IPO的方式回歸A股，可能需要兩到三年的時間。若選擇借殼上市，也需要一年以上的時間籌備。
事實上，自從2010年4月(調(diào)控樓市的“國十條”發(fā)布)以來，就沒有房企通過IPO方式登陸內(nèi)地資本市場的案例，房企的增發(fā)、再融資等動作也一度被暫停。富力、首創(chuàng)等企業(yè)的回A之路數(shù)次受阻。
在此期間，金科地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展、華夏幸福、綠地控股等企業(yè)均通過借殼的方式實現(xiàn)上市；金隅股份回歸A股，則是通過換股吸收合并河北太行水泥股份有限公司得以實現(xiàn)。此外，更多的房企選擇登陸香港資本市場。
近年來，出于降低融資成本、強(qiáng)化市值管理等考慮，房企重新對內(nèi)地資本市場產(chǎn)生興趣。除萬達(dá)商業(yè)、富力地產(chǎn)、同策咨詢、金輝地產(chǎn)外，還有南都物業(yè)、碧桂園物業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)等3家房企處于IPO排隊審核過程中。這7家房企的目標(biāo)均為上交所，但后三家仍處于“已受理”狀態(tài)。
上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在此前嚴(yán)苛的管控下，房企在內(nèi)地的上市通道極為狹窄。近期監(jiān)管層的動作表明，A股市場對房地產(chǎn)企業(yè)依然有一個開放的態(tài)度。
但前述券商人士謹(jǐn)慎地認(rèn)為，不宜對萬達(dá)商業(yè)的IPO進(jìn)程做出太過樂觀的估計。“過去幾年，監(jiān)管層并沒有做出‘禁止房企IPO’的明確表態(tài)，只是通過強(qiáng)化審核，使得這一進(jìn)程一度暫停。”他說。
該人士認(rèn)為，當(dāng)前的內(nèi)地IPO審核有趨嚴(yán)之勢，萬達(dá)、富力等房企能否順利闖關(guān)，目前尚存疑問。
公開信息顯示，2017年1-2月，證監(jiān)會發(fā)審委共審核了67家公司的IPO申請，其中54家獲得通過，9家被否，3家被暫緩表決，1家被取消審核。IPO審核通過率為80.59%，明顯低于2016年92.16%的審核通過率，也創(chuàng)下最近5年來的新低。
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