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樓市調控效果顯現房地產投資增速今年首現下滑

2017-06-15 10:30 | 來源:未知 | 作者:張敏 | [房地產] 字號變大| 字號變小

始于今年3月的新一輪房地產市場調控效果終于顯現。6月14日，國家統計局發布數據顯示，今年1-5月，全國房地產開發**、土地購置面積、銷售額、銷售面積、企業到位資金等指標的增速全面回落

始于今年3月的新一輪房地產市場調控效果終于顯現。

　　6月14日，國家統計局發布數據顯示，今年1-5月，全國房地產開發**、土地購置面積、銷售額、銷售面積、企業到位資金等指標的增速全面回落。這與房地產市場整體降溫的趨勢吻合。

　　其中，房地產開發**增速的回落尤其值得關注。此前兩個月，該指標在調控重壓下仍然升高。此番回落，既說明銷售端的調控效果已經傳導至**端，又說明各指標增速進入深度調整。

　　傳導效應顯現

　　自去年4月達到高點后，全國商品房銷售增速就呈整體下滑的態勢，并延續至今。今年1-5月，全國商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%；商品房銷售額43632億元，增長18.6%。自今年1-2月以來，連續三個月出現回落。

　　在四大區域中，只有東部區域的銷售額增速低于均值，中部、西部、東北區域都維持著較高增速。但由于東部區域的銷售額占比高達59.7%，因此整體銷售增速仍被拉低。

　　受銷售下降的影響，其它指標也出現下滑。

　　其中，前5月全國房地產開發**37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1-4月份回落0.5個百分點。這也是今年以來該指標首次出現下降。

　　今年3月和4月，雖有樓市調控的影響，但在前期的高增長慣性下，房地產開發**增速仍然沖高至9.1%和9.3%。分析人士指出，5月**增速回落的態勢表明，銷售端的調控效果已經傳導至**端，未來房地產**增速還可能繼續下降。

　　統計局的數據還顯示，1-5月份，房地產開發企業土地購置面積7580萬平方米，同比增長5.3%，增速比1-4月份回落2.8個百分點；土地成交價款3036億元，增長32.3%，增速回落1.9個百分點。

　　在資金層面，前5月房地產開發企業到位資金58989億元，同比增長9.9%，增速比1-4月份回落1.5個百分點，為近3個月以來的低位。

　　其中，下滑最快的部分為“個人按揭貸款”，前5月該指標僅增長8.6%，去年同期為58.5%；“定金及預收款”增長20.3%，去年同期為35.2%。這兩項指標的下滑，明顯受到了銷售萎縮的影響。

　　中原地產的分析認為，各項主要指標增速全面回落，說明房地產調控的效果已經顯現。分項來看，銷售端的指標已出現深度下調；**端指標則因傳導效應的時間差，剛剛顯露出下滑跡象，但絕對增速仍然不低。

　　正因如此，今年5月份，房地產開發景氣指數維持在101.18。雖是近4個月來首度下調，但僅比4月份回落0.05點，仍處于高位。

　　降溫趨勢基本確立

　　本輪房地產市場調控始于今年3月，以北京的“317新政”為起點，迄今共有超過30個城市新出臺了樓市調控政策。除傳統的“限購”、“限價”、“限貸”繼續升級外，“限售”成為本輪調控的新特征。

　　如廈門、廣州規定，新購住房需取得產權證后滿2年方可上市交易。保定則對一宗新掛牌土地規定了“購房人在取得不動產權證之日起10年內不得買賣”的條款。珠海近期出讓的三幅住宅用地也跟進了“10年限售”模式。

　　由于“限售”政策的效果立竿見影，且多集中于東部一二線城市，因此政策出臺后，房地產市場分成涇渭分明的兩個陣營：一二線城市和東部區域受政策影響較大，市場成交量大幅下滑；廣大三四線城市不僅未受政策影響，反而接收了前述區域的溢出需求，房屋和土地交易市場維持旺盛。

　　根據統計局的數據，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格環比漲幅位居前三的城市，已從去年4月的“合肥、廈門、南京”，變成今年4月的“唐山、蚌埠、宜昌”，三四線城市已經接棒一二線，成為當前的市場熱點。

　　這部分市場的升溫，將在一定程度上維持房企的業績，但恐怕無力改變整體市場降溫的大趨勢。

　　中原地產指出，三四線樓市還將繼續高位運行，但由于其體量占比較低，已經很難拉動整體市場。該機構認為，房地產銷售增速仍會維持下滑態勢，預計到今年第4季度，該增速會降低到個位數。

　　中信建投認為，由于去年下半年基數提高，到第三季度，銷售增速的下行可能會加速。

　　據21世紀經濟報道了解，很多大型房企都已經預料到這一點，并在年初的計劃中，將銷售重心放在上半年。預計隨著限價令的繼續執行，房企在一二線城市可能繼續收縮供應，并導致下半年市場降溫。

　　從**的角度，中信建投還認為，三四線樓市的**，以及棚戶區改造的推進，可能會延緩房地產**增速的下行幅度，但難以改變大趨勢。

　　值得注意的是，在監管層的督促下，近期不少城市的土地出讓規模加大，但由于土地出讓條件愈加苛刻，土地成本高企，房企更加傾向于通過并購的方式獲取項目。因此業內人士普遍預計，房企拿地面積等指標也可能繼續下降。

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