樓市已經(jīng)明顯降溫，這與調(diào)控有著密不可分的關系。那么調(diào)控是如何精準打擊房價的非理性上漲，總結下來“組合拳”主要有四大戰(zhàn)術，即重拳出擊、連續(xù)出拳、精準打擊和全面覆蓋。

  樓市明顯降溫

  樓市已明顯降溫，調(diào)控效果非常明顯。

  從目前來看，樓市成交量因為調(diào)控，已經(jīng)大幅回落。根據(jù)某指數(shù)研究院公布的最新數(shù)據(jù)顯示，在過去一周（6月5日～11日，以下同），包括北京（樓盤）、南京（樓盤）、東莞（樓盤）等在內(nèi)的21個監(jiān)測城市，成交環(huán)比雖然上漲12%，但同比下滑17.3%。其中，一線城市成交狀況已處于低迷態(tài)勢，如北京和深圳（樓盤）在過去一周成交量僅為8.8萬平方米和6.3萬平方米，不到正常水平的一半。

  而從更大范圍來看，樓市成交狀況也出現(xiàn)了明顯的下滑跡象。5月份，易居研究院監(jiān)測的50個典型城市新建商品住宅成交面積為2536萬平方米，環(huán)比減少5%，同比減少16%。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)兩個月的環(huán)比下跌。

  當然，從房價的變化情況來看，也不難得出樓市降溫的結論。根據(jù)某指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，在5月份，上海（樓盤）、廣州（樓盤）和深圳三大一線城市中，住宅均價除了廣州環(huán)比微漲0.33%之外，上海和深圳分別回落3.11%和0.20%。此外，熱點二線城市中，杭州（樓盤）住宅均價環(huán)比下跌1.91%，南京和福州（樓盤）環(huán)比上漲，但漲幅僅為0.43%和0.64%，與快速上漲時期動輒6%以上的環(huán)比漲幅，不可同日而語。

  成交量的連續(xù)下滑，說明政策調(diào)控作用已經(jīng)顯現(xiàn)。自2016年3月深圳、上海率先推出調(diào)控政策以來，并與去年9月份開始加碼，調(diào)控政策不斷收緊。隨著調(diào)控效應的釋放，市場明顯降溫。

  調(diào)控效應顯現(xiàn)

  這一輪調(diào)控，政府打出了一套漂亮的“組合拳”，其中包括重拳出擊、連續(xù)出拳以及精準打擊等多種具體戰(zhàn)術，房價過快上漲態(tài)勢因此而被成功遏制住，也扭轉了以往“越調(diào)越漲”的尷尬局面。

  重拳出擊

  以“重拳”實施重擊，包括限購、限貸、限售等為主的“三限”措施，讓**性需求完全退出市場。

  以限購、限貸為主的調(diào)控措施，把投機性需求完全“擠出”市場。據(jù)了解，限購、限貸已經(jīng)成為大多數(shù)參與調(diào)控城市基本采用的調(diào)控手段，通常的做法是，本地人限購兩套、外地人限購一套，二套房貸利比例提高到5成以上，利率上浮1.2倍，超過兩套者停止發(fā)放房貸。

  限售成為近期新一輪調(diào)控升級主要手段。繼限購、限貸后，限售模式已經(jīng)成為當前引導房地產(chǎn)市場購買行為，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重要手段。自今年3月廈門（樓盤）率先針對個人出臺限制交易的措施，明確新購買住房的，需取得產(chǎn)權證后滿2年方可上市交易。此后多地效仿，限售城市逐漸從熱點一二線向周邊三四線蔓延，5月鄭州（樓盤）、南京、長沙（樓盤）、無錫（樓盤）、嘉興（樓盤）、南寧等城市加入限售行列，全國已經(jīng)有超過30個城市實行限售措施。多數(shù)城市明確新購買住房的，需取得產(chǎn)權證后滿2～3年方可上市交易，部分地區(qū)分類限制，主要限制非本地戶籍購房再交易轉讓。

  連續(xù)出拳

  連續(xù)出手調(diào)控，也成為抑制房價過快上漲的一個重要策略。

  如深圳在2016年3月首次出臺調(diào)控政策之后，盡管一定程度上降低了成交量，但房價仍一路狂奔，于是在2016年9月份，開始加碼升級調(diào)控。在當年11月，在此前基礎上進一步收緊了樓市政策，提高購房資格或貸款門檻。

  而類似的劇情不斷重復。記者梳理各地調(diào)控過程發(fā)現(xiàn)，幾乎每個城市都出臺了數(shù)輪調(diào)控政策，多角度、大范圍對房價過快上漲態(tài)勢施壓。除了一線城市之外，熱點城市中的南京、杭州、合肥（樓盤）、廈門等均是如此，即便是三四線城市如嘉興、昆山（樓盤）等，都有過類型的情形。

  精準打擊

  與以往調(diào)控“一刀切”有著明顯不同的是，在“分類指導、因城施策”總體調(diào)控思路的要求下，這一輪調(diào)控實現(xiàn)了“精準打擊”，因而既有效抑制了房價非理性上漲，又沒有影響到庫存高企的三四線城市去庫存進程。

  據(jù)了解，在這一輪調(diào)控中，成為全國房價上漲“領頭羊”的深圳和上海率先推出調(diào)控措施，在2016年3月25日，深圳市就發(fā)布了“社保1改3、二套房首付最低4成”的調(diào)控政策，打響了新一輪樓市調(diào)控的第一槍。也就在同一時間，上海出臺“滬九條”，非滬籍購房社保年限提高至5年，且二套房首付不低于五成、非普宅不低于七成等。其時，兩大一線城市成為國內(nèi)房價標桿城市，尤其是深圳，均價更是突破5萬元/平方米、年漲幅接近60%，單價每平方米10萬元+項目遍地開花的情況下，在這兩個城市率先實施調(diào)控，釋放了強烈的暗示意味，即率先調(diào)控過熱城市。

  果不其然，隨后的調(diào)控軌跡明顯是循著這個思路展開的。隨后，一線城市調(diào)控加劇，而包括南京、合肥、廈門、蘇州（樓盤）、杭州等熱點城市在逐步納入調(diào)控范圍；再后來，一些受需求溢出而導致房價暴漲的環(huán)一線周邊小城市如昆山、嘉興、廊坊、固安等城市，也進入調(diào)控階段。

  全面覆蓋

  調(diào)控覆蓋面積之大，也超過了以往，因此調(diào)控效果更為明顯。

  這一輪調(diào)控，除了新建商品住宅市場之外，還包括土地市場、二手房市場甚至包括住房租賃市場等，形成全方位調(diào)控態(tài)勢，除了精準度很高之外，覆蓋面也很廣。就土地市場而言，各地均出臺調(diào)控措施，防止土地價格非理性上漲，比如采取“熔斷制”等等。為了完善住宅供應體系，國家出臺政策發(fā)展住宅租賃市場，鼓勵資本進行**，甚至出臺政策規(guī)范租賃行為，以便讓消費者有更多選擇。