中原地產對環北京的廊坊、保定、張家口三地土地市場進行統計發現，今年上半年，三地土地供應規模相對有限，土地交易價格則不斷攀高。住宅用地樓面價分別上漲50%、37.6%和44%。

  中原地產對環北京的廊坊、保定、張家口三地土地市場進行統計發現，今年上半年，三地土地供應規模相對有限，土地交易價格則不斷攀高。住宅用地樓面價分別上漲50%、37.6%和44%。

  今年以來，北京土地供應和成交規模明顯增加，但由于拿地條件愈加苛刻，不少房企將目光轉向環京區域，使得這一區域的土地競爭趨于激烈，各類土地的溢價率也不斷攀高。

  中原地產指出，特色小鎮、產業新城等業態的崛起，給了房企在該區域布局的機會。考慮到土地絕對價格并不高，預計未來這一區域的土地市場將持續旺盛。

  住宅用地價格攀高

  廊坊市是環北京區域中，區位條件最好的城市。據北京中原市場研究部最新統計，2017年上半年，廊坊共推出土地231宗，規劃建筑面積1097萬平方米，同比增長30%。其中成交土地179宗，規劃建筑面積781萬平方米，同比增長8%。但絕對量仍處于較低水平。

  其中，住宅用地推出128宗，規劃建筑面積741萬平方米，同比增長24%；成交95宗，同比增長9%。

  但從下轄區域來看，燕郊、固安、香河、大廠等環京熱門區域的土地供應規模均明顯下降，住宅用地降幅尤其明顯。其中，上半年燕郊僅推出4宗住宅用地。

  受此影響，廊坊市的住宅用地交易價格明顯攀升。上半年廊坊住宅用地樓面均價為1924元/平方米，同比上漲50%。同期，廊坊成交的住宅用地平均溢價率達到26%，較去年提高14%。

  上述報告指出，高單價和高總價地塊主要位于安次區，該區域的樓面價已接近1萬元/平方米。永清、香河也是土地市場交易較為旺盛的區域。

  保定土地市場的供應量同樣不大。歷史數據顯示，2011年以來，保定住宅用地推出量均高于成交量，市場略顯供過于求。今年上半年，保定推出住宅用地525萬平方米，同比增長29.5%；累計成交509萬平方米，同比增長45.8%。

  但受雄安新區獲批的利好影響，保定住宅用地價格仍然攀高。上半年其住宅用地成交樓面均價為813元/平方米，同比上漲37.6%。按月來看，保定的土地單價呈現階梯式上漲趨勢，6月成交的樓面均價已達到1464元/平方米，為近年來月度最高水平，環比上漲1.4倍，同比上漲2.2倍。

  張家口則持續受益于冬奧會的利好。盡管住宅用地成交規模與去年大致持平，但成交單價達929元/平方米，同比上升44%，是近七年成交樓面價最高的一年。

  在上半年的商辦類土地市場，三地都呈現出供大于求的局面。但從單價來看，廊坊的商辦類土地成交單價有所下調，保定、張家口則出現上漲。

  特色小鎮成切入點

  今年4月，住建部、國土部發文要求熱點城市加快供地。但由于環京區域所處的特殊區位，其土地供應（尤其是住宅用地供應）規模一直被控制。

  2016年12月，住建部等七部委發布《加強京冀交界地區規劃建設管理的指導意見》強調，對該區域“嚴控房地產開發建設，強化房地產市場管控，嚴控人口規模”。今年3月，河北省政府印發《關于加強京冀交界地區規劃建設管理的實施方案》，同樣要求“依據城鄉規劃確定的人口及用地規模，嚴控房地產開發總量。堅決摒棄以房地產開發為主的發展方式”。

  北京中原指出，廊坊市部分環京區縣，今年的供地計劃下降了一半左右。

  該機構認為，土地市場管控力度的加大，促使部分房企通過開發特色小鎮，參與產業園區、產業新城建設的方式，加速布局環京市場。

  北京某房企人士也證實了這種觀點，他向21世紀經濟報道記者表示，按照現有的北京土地交易規則和限價政策，北京的商品房項目將面臨越來越大的盈利難題。因此，圖謀在京津冀區域布局的企業，只能將目光轉向周邊市場。

  他表示，近些年，這一區域的土地供應特點是：綜合類土地為主，且工業、商辦類地塊供應量大，因此很難進行單純的住宅項目開發，反而便于進行產業園區開發。

  同時，特色小鎮的興起，也給房企帶來機會。“這是企業布局環京區域一種很好的渠道。”他說，但由于這類開發模式的資金投入規模大、**回報周期長，因此大型房企更容易獲得機會。

  上海（樓盤）易居研究院智庫中心總監嚴躍進也認為，房企可以借道特色小鎮進入三四線城市。其好處是能夠以較低的成本獲得土地，且如果后續運營狀況較好，也可以獲得穩定的現金回報。

  但從絕對價格上看，環京區域的地價仍與北京存在較為明顯的差距。按照上述房企人士的觀點，盡管監管仍然嚴格，但隨著土地交易規則的完善和各項利好的繼續釋放，未來環京區域的地價有繼續上升的空間。

  就短期市場而言，中原地產認為，根據供地計劃的完成情況來看，香河、大廠將在今年下半年迎來住宅用地的供應高峰，保定則可能會加強工業用地、公建用地、交通用地供應。