2017-08-04 10:50 | 來源:未知 | 作者:吳若凡 | [房地產] 字號變大| 字號變小
“如今房企不會再拘泥于定增和IPO或者發債的形式，會有一些新的嘗試?！?/blockquote>
“吃不飽，也餓不死”，這是新城控股高級副總裁歐陽捷對于目前房企資金狀況的描述——銀行嚴控資金流入房地產、再融資難度攀升，房企資金處于緊平衡狀態，信托、基金等高成本的融資方式層出不窮。
的確，對房地產企業而言當前國內融資環境不容樂觀，今年以來多家A股上市房企終止了定增計劃。但隨之而來，更多類型的融資術浮出水面。
定增融資收緊
當前，面對A股市場的定增門檻整體抬高，作為被重點關注的行業，A股房企通過定增的難度可想而知。
記者盤點發現，今年2月福星股份在停牌3個交易日后宣布終止33億元定增預案，成為定增新規影響下首家上市房企終止預案的典型案例。緊接著今年5月，綠景控股和世聯行先后發公告宣布終止本次非公開發行A股股票事項，同時申請撤回定增文件。今年7月，中糧地產因定增計劃未拿到批文到期失效。
而廣宇發展三度闖關均遇挫，這次主動砍掉了定增募資部分，試圖讓魯能集團旗下魯能地產能夠上市，但最終能否如愿，暫時不得而知。
根據東方財富（資料、團購、論壇）Choice數據統計顯示，截至今年8月1日，A股市場成功實現定增再融資房地產企業總共只有6家，累計金額達136.27億元，而去年同期，成功實現定增的房地產企業有27家，累計金額達1027.18億元。
一券商分析師告訴記者，目前，定增募集資金用于房地產項目開發建設或者償還債務的都被卡掉了，但若想收購一些房地產公司或者資產可能還會獲批，前者本質上融資，后者則是重組。
另一方面，銀行作為房企最主要的借貸來源，讓企業受到的資金壓力也不小。根據克而瑞數據顯示，今年上半年其統計口徑下的房企各類融資累計金額達3927億元。其中房企直接銀行獲得貸款金額906.8億元，通過委托貸款形式獲得資金達324.8億元，信托渠道獲得215.5億元。
歐陽捷表示，房企的資金確實比以前更緊張，而且企業資金的分化更加明顯——大企業的錢相對充裕，小房企的資金則相對緊張。目前，中小房企已經很難從銀行貸款，哪怕用土地作抵押，銀行都相對謹慎。
協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖也表示，各大銀行和資管公司基本不會對二線以下城市的房企提供新增貸款，已經套進去的只能進行續貸。
東方證券指出，目前針對房企融資渠道的監管仍未放松，開發商的資金壓力頗大。由于政策將持續一段時間，房企到位資金增速或將維持下行。
“非常規”融資術頻出
為了獲得更多的資金，A股上市房企使出渾身解數。
整體而言，房企融資還是以銀行貸款和信托為主。以陽光城為例，其今年通過委托貸款、信托和票據等形式的融資金額超過560億元。
據整理發現，近期房企通過子公司股權質押融資、中期票據、債權融資、購房尾款資產證券化、向母公司申請無息借款、出售金融資產或應收債權及相關附屬權益、境外發債等各種“非常規”方式均有興起之勢。
“如今房企不會再拘泥于定增和IPO或者發債的形式，會有一些新的嘗試。”歐陽捷就表示。
注意到，在股權融資上恒大引入了第二輪戰略投資者，直接為企業帶來395億元現金。克而瑞統計數顯示，今年6月，僅恒大一家新增融資額達到653億元，占到重點房企新增融資額的51%。
而另一家大型房企綠地控股則更多選擇出售股權回籠資金。2016年，綠地相繼出售了中國綠地潤東汽車集團有限公司5.68億股股份、上海申萬置業有限公司100%股權、上海農村商業銀行股份有限公司4%股權套現合計約70.51億元。
此外綠地還多次公告發行中期票據。其中，去年12月發行了1.8億美元3年期定息債券，債券票面利率為4.375%，今年5月發行了3.2億美元定息債券，債券票面利率為3.85%。
但黃立沖表示，這種做法是其他房企所無法效仿的，二級市場上，大型房企可以在相對高位的情況下配股，但其他房企不會在低估值的情況下去稀釋自己股權來增資擴股。
相比之下，泰禾的融資手段更加多樣化。除了定增，泰禾集團還開展購房尾款資產證券化工作，即通過設立的“泰禾集團購房尾款支持專項計劃”發行資產支持證券進行融資，規模不超過40億元，期限不超過2年。此外還有傳統的信托融資及銀行借貸。
而當前的情況下，一些房企還會通過資管計劃等方式獲得融資。資管計劃融資雖然利率成本頗高，但對于渴求規模、急于擴張的房企來說不失為一個選擇。
另外值得一提的是，由于資金成本對房企海外融資的影響偏弱，在境內流動性收緊的大環境下，房企還會選擇去境外高息負債，而保證資金鏈的周轉。
海外融資成重要渠道
海外融資的確值得關注。數據顯示，房地產企業海外發債總額略有回升，規模大有又卷土重來之勢，截至2017年7月25日，境內房地產企業海外融資的總規模已經遠遠超過去年。
天風證券援引彭博統計數據顯示，自2017年初至今，中國內地房地產企業共發行離岸債券60只，發行總額為1964.51億人民幣。
截至2017年7月25日，中資企業境外發債金額（包括已到期債券）累計達56332億元人民幣（海外發債規模采用7月25日當天匯率中間價將發行外幣折算為人民幣），其中彭博分類為城投債的境外債券共發行約2107億元人民幣。從行業來看，中資境外發債主要有銀行和房地產企業等。
雖然由于匯率的波動，內地房地產企業發行離岸債券在匯率上并不如以往劃算，但自2016年下半年以來，內地房地產企業仍掀起了在境外發債的高潮。
數據顯示，今年6月份房地產企業境外融資的規模達到一個高峰，今年5月初至今，中資房地產企業共發行離岸債券32只，規模達到1213億元人民幣（外債規模采用7月25日當天匯率中間價將發行外幣折算為人民幣）。
而從發行類型來看，均為美元或港元債。從發行數量看，美元債券合計31只，占比96.88%，港幣債券合計1只，占比3.12%。
另一方面，從境內房地產企業債務債券到期期限分布來看，2019年債務到期償還的壓力最大，債務到期償還高達1198.57億元，2018年和2020年境內房地產企業償債壓力次之，償債規模分別達911.38億元和936.63億元。
2017年5月份至今，中國恒大境外發債融資規模最大，共發行3期離岸美元債，票面利率分別為8.75%、7.5%、6.25%，合計發行規模達66億美元，佳兆業和中國建筑等也大規模在境外發行債券，融資規模分別有37億美元和10億美元。
“整體來看，國內房地產企業海外融資規模每次陡然增長背后主要的原因還是國內融資環境不容樂觀，外部環境發生根本性轉變，外部流動性迅速緊縮。”
但業內人士指出，除此之外，由于行政政策收緊，海外融資環境相對寬松，匯率波動進而降低了發行成本。
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