市場默認房價“天花板”預售價格不超過8萬元/平方米被打破。

  近日，北京市住建委放松高價盤預售證審批，豐臺區北京金茂府、招商中國璽和華潤昆侖域三個項目預售證獲批，預售價格均在9.5萬元/平方米左右。

  對此，克而瑞地產研究表示，今年以來，北京房地產市場調控政策成效顯著，房價環比不增長調控目標已經階段性達成，此時適度放開高價盤也屬合理，可以有效應對主城區房源匱乏，緩解供不應求的矛盾。況且，3個高價盤集中獲批預售也僅是個案，不等于調控出現轉向信號。

  高價盤成交208億元

  事實上，今年以來，北京“8萬元+”高價盤成交金額并不低。

  根據亞豪君岳會向《證券日報》記者提供的統計數據顯示，截至8月14日，今年年內，北京“8萬元+”新盤成交1104套，成交均價97241元/平方米，成交金額約為208億元。

  由此可見，與去年同期相比，北京“8萬元+”新盤成交價實際上在走低，因此在售項目銷售情況較好。據克爾瑞近期發布2017年1月份－7月份中國別墅市場網簽額排行榜顯示，在“8萬元+”項目成交中，由首開、保利、龍湖打造的景粼原著排名北京第一，全國第四。

  對此，景粼原著相關負責人向《證券日報》等記者表示，景粼原著作為北京“8萬元＋”的項目，已經入市一年多，屬于在售改善型別墅產品，從板塊內供應看，孫河區域未來也將不會再出現與景粼原著同量級產品業態規劃，因此形成新財富階層聚集地。

  《證券日報》也注意到，今年前7個月，景粼原著成交金額達17億元，成交均價為83781元/平方米。此外，首開華潤城成交金額達5.6億元，成交均價為89343元/平方米。

  對此，亞豪機構市場總監郭毅向《證券日報》記者表示，鑒于有很多高端項目都在排隊取證，雖然這些項目一旦取證，將會很快銷售，但并不一定會快速反映在網簽數據上。

  改善需求供應緊縮？

  值得關注的是，“3·17”調控政策以來，“商品住宅預售價格每平方米不得超過8萬元”成為壓在房地產開發商頭上的一條紅線。

  8月8日，北京市住建委掛出三個商品住宅項目：豐臺中國璽住宅預售價格最高為96023元/平方米、北京金茂府住宅預售價格95000元/平方米、昆侖域住宅預售價格最高為95705元/平方米。 

  易居研究院研究總監嚴躍進表示，此前管控和穩定房價有關，而近期對于此類房源放松，本質上是對于具體項目進行了具體的政策對待，這也有助于釋放更多的房源。 

  對此，另有業內人士稱，從2016年及2017年的土地供應來看，北京五環內可售住宅僅4.39萬平方米，全北京范圍內，不受“70/90”限定地塊僅4宗，住宅面積不受限定的改善型住宅僅有85萬平方米，僅占整體市場的1/4，改善產品越來越少。未來大批住宅以自住房為主，且開發商高度自持。

  另有數據顯示，從2014年到2017年，改善市場的供需比從2.5降低至0.6，平均10個購房者爭奪6套房源，不斷增長的改善需求讓市場日益供不應求。而從北京的土地供應來看，五環內別墅土地零供應，且六環外土地供應也較為稀少，北京改善型土地供應進入饑荒時代，“低供應高需求”成為改善市場“新常態”。

  對此，郭毅表示，從未來供應趨勢來看，截至目前，北京成交的23宗可售商品住宅用地當中，容積率在1.6以內的達9宗，這些地塊當中也有出產別墅產品的可能，因此明年別墅市場供應預計會出現轉機。此外，在這其中部分地塊執行“90/70”政策，預計會出現一些“小戶型+別墅”的混合型社區項目。