北京預(yù)計(jì)僅9項(xiàng)目入市，與去年34個入市數(shù)量比相差較遠(yuǎn);房企對市場預(yù)期高，但面臨定價難。

  在房地產(chǎn)市場上，素有“金九銀十”的說法。事實(shí)上，近些年北京房地產(chǎn)市場也的確在九、十月份出現(xiàn)開發(fā)商“推盤井噴”、成交量和成交金額上漲的情況。只不過，今年以來，強(qiáng)力的政策調(diào)控讓整體市場降溫，在這樣的背景之下金九是否能夠“火”得起來？

  1 房企積極預(yù)熱

  從8月底開始，各家房企就已經(jīng)開始頻繁舉行活動為其即將推盤的項(xiàng)目造勢。近兩周來，萬科、龍湖、中駿、金地、保利等企業(yè)均舉辦了一系列產(chǎn)品發(fā)布、品鑒活動，并且其中部分企業(yè)還明確地提出旗下項(xiàng)目將于9月份開盤。

  如果僅從市場預(yù)熱情況來看，房企對于9月的市場預(yù)期還是比較高的，部分位于城市**地段的項(xiàng)目預(yù)期要取得14萬-15萬元/平方米的預(yù)售證。而一些位于郊區(qū)的樓盤也大多將產(chǎn)品總價定在1000萬-2000萬元之間。

  一位不愿具名的房企人士表示：“之前北京已經(jīng)供應(yīng)了大量的限價房用地，如果從市場均價的角度來講，未來將有效地拉低價格。因此房企普遍存在著政府會適時放量一些高價房預(yù)售證的判斷。畢竟現(xiàn)在北京市場上的高端產(chǎn)品庫存有待消化。”

  “今年9、10月份市場處于一個調(diào)控周期內(nèi)，總體來講無法和往年相比。”懋源地產(chǎn)營銷策劃總監(jiān)劉強(qiáng)認(rèn)為：“政策面上也沒有進(jìn)一步的調(diào)控政策釋放。所以我們覺得未來兩個月，北京市場可能總體來講會比上半年略好。高端市場的需求變化不大，但是供應(yīng)量這些年是在大幅度下降。因此對于高端市場的未來仍有信心。”

  目前，一些資金壓力沒有那么大的企業(yè)繼續(xù)采取觀望策略。比如在孫河、豐臺等區(qū)域握有優(yōu)質(zhì)地塊的懋源地產(chǎn)就表示，其在今年9、10月份并沒有推盤入市的打算。

  亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，自今年年初開始，大量限價房且執(zhí)行90/70的住宅地塊出現(xiàn)，這些地塊面臨“高成本、低售價”的利潤壓力，因此加快周轉(zhuǎn)將成為企業(yè)共識，預(yù)計(jì)從四季度開始，這類中小戶型的“限價”項(xiàng)目也將逐漸開啟供應(yīng)。

  2 史上最黯淡“金九”？

  從亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，在2017年9月，北京市場包括住宅和別墅在內(nèi)預(yù)計(jì)有9個項(xiàng)目入市，是近些年來數(shù)量較低的一年。

  “住宅項(xiàng)目入市量不足的現(xiàn)象，實(shí)際上自去年開始就初現(xiàn)端倪。”郭毅指出，去年9月北京住宅市場34個入市項(xiàng)目中，純商品住宅項(xiàng)目有13個。而今年調(diào)控收緊，以及商辦“限購”后，北京住宅市場供應(yīng)“低迷”已成常態(tài)，前8個月預(yù)售項(xiàng)目數(shù)量月均13個，而今年9月也將成為史上最黯淡的“金九”。

  之所以出現(xiàn)最黯淡的“金九”，郭毅認(rèn)為，去年土地市場中，住宅用地，尤其是純商品住宅用地出現(xiàn)成交低谷，這也成為今年供應(yīng)市場無力破局的根本原因。

  此外，值得注意的是，今年市場調(diào)控中對二套房認(rèn)定以及信貸方面的調(diào)整，尤其是對二手房市場的打擊，影響到了商品住宅市場的銷售。亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京二手住宅成交已連續(xù)三個月低于1萬套，而今年最高成交量的3月份成交高達(dá)近2.6萬套。進(jìn)入8月份后，截至28日，二手住宅成交僅6331套，相比去年同期減少70%。

  郭毅表示，二手住宅成交的衰減使“賣一買一”客群新增購置需求大量受限。同時新盤取證受限，老項(xiàng)目入市動力不足，由此可見，今年北京住宅市場“金九銀十”盛況難現(xiàn)。

  中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰也表示，北京今年9、10月份的市場由于政策、信貸雙重壓力不放開，再加上本身地價高、房價高，“金九銀十”不容樂觀。

  “現(xiàn)在房企項(xiàng)目普遍存在一定的銷售壓力。對于近兩個月的市場，企業(yè)一方面有信心，覺得需求在；但對于政策的不確定性也有擔(dān)心。”陳云峰表示，“我了解到一些單價比較高的項(xiàng)目，也大多將在售產(chǎn)品的總價控制在2000萬元量級下。從目前情況來看，這是市場比較能夠接受的，如果高于這個量級，房企也會遇到銷售壓力。”

  3 定價仍存懸念

  從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)信息顯示，9月開盤項(xiàng)目主要包括紫金印象、首開龍湖天瑯、城市之光·翡翠四季等在內(nèi)的8個老項(xiàng)目后期，以及北京城建·龍樾西山一個純新盤。其中別墅項(xiàng)目占據(jù)5席，另有一個普宅、別墅混合居住項(xiàng)目。

  不過，在機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之外，記者也了解到，一些項(xiàng)目同樣有開盤計(jì)劃。比如，龍湖的景粼原著項(xiàng)目正在積極取證過程中。除此之外，電建金地華宸也計(jì)劃將于9月份開盤，據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，預(yù)計(jì)入市的產(chǎn)品將以大平層和別墅為主，總價在1000萬元以上。

  從單價來看，雖然8月份開始，昆侖域、中國璽、北京金茂府這三個單價8萬以上的項(xiàng)目通過預(yù)售審批，但郭毅認(rèn)為，供應(yīng)取證完全放開的可能性較小，一些高價地新盤仍將處于排隊(duì)取證的通道內(nèi)。

  記者注意到，低單價、大面積的別墅類產(chǎn)品仍是“更容易”取證的項(xiàng)目，這也將是近期市場供應(yīng)的主要特征。

  “現(xiàn)在市場房價依然是個敏感話題，每一個區(qū)域都會刻意地控制房價。”陳云峰表示：“總的來講，北京市場現(xiàn)在面臨的還是政策問題，一個是限價、一個是預(yù)售證的辦理。房企希望預(yù)售證能夠放開，所以對市場預(yù)期較高。但事實(shí)恐怕并不樂觀，8月份取證的幾個高價項(xiàng)目其實(shí)都只是個例，同時其取證價格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及項(xiàng)目預(yù)期售價。所以對于大部分項(xiàng)目來說，取證難度依然較大。”