“金九銀十”已經(jīng)來臨。傳統(tǒng)上，樓市的“金九銀十”，是指很多樓盤都會(huì)選在九、十月開盤，而此時(shí)人們的消費(fèi)心理比較松動(dòng)，所以這兩個(gè)月的住房銷售額會(huì)明顯高于其他月份。繼去年9·30調(diào)控之后，今年3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控繼續(xù)趨嚴(yán)。在史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控后，今年的“金九銀十”會(huì)呈現(xiàn)怎樣的狀態(tài)？
  目前來看，房企融資依然從緊。土地市場(chǎng)則供需兩旺：在監(jiān)管層的督促下，熱點(diǎn)城市加大土地供應(yīng)，而房企爭(zhēng)搶部分熱門地塊。近日，部分龍頭房企公布了最新的銷售數(shù)據(jù)。從銷售單價(jià)上看，8月四家企業(yè)銷售單價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)明顯下降。而由于部分企業(yè)提高了年度業(yè)績(jī)目標(biāo)，這些房企可能會(huì)采取以價(jià)換量的形式迎接“金九銀十”。（楊志錦）
  導(dǎo)讀
  截至9月5日下午，萬科、恒大、融創(chuàng)、富力、旭輝等幾家龍頭房企發(fā)布了8月的銷售業(yè)績(jī)。其中，恒大、旭輝的銷售額比7月有所下降，其余三家則趨穩(wěn)回升。但從銷售單價(jià)上看，4家企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì)。
  8月既是傳統(tǒng)的樓市淡季，又因樓市調(diào)控而迎來市場(chǎng)下行。但從幾家龍頭房企的業(yè)績(jī)上看，似乎并未受到這些因素的影響。
  截至9月5日下午，萬科、恒大、融創(chuàng)、富力、旭輝等幾家龍頭房企發(fā)布了8月的銷售業(yè)績(jī)。其中，恒大、旭輝的銷售額比7月有所下降，其余三家則趨穩(wěn)回升。但從銷售單價(jià)上看，4家企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì)。
  分析人士指出，大型房企的銷售業(yè)績(jī)總體穩(wěn)定，這得益于其全面的業(yè)務(wù)布局和靈活的價(jià)格策略。但價(jià)格的下調(diào)，仍然顯示出調(diào)控政策下市場(chǎng)降溫的影響。
  從前8月業(yè)績(jī)來看，上述幾家房企都比去年有了較大幅度的提升，融創(chuàng)的增長(zhǎng)率甚至達(dá)到111%。由于部分企業(yè)提高了年度業(yè)績(jī)目標(biāo)，按照大部分受訪者的觀點(diǎn)，可能有越來越多的房企采取以價(jià)換量的形式迎接“金九銀十”。
  大型房企業(yè)績(jī)穩(wěn)定
  萬科發(fā)布的業(yè)績(jī)簡(jiǎn)報(bào)顯示，2017年1-8月份，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積2391.6萬平方米，銷售金額3497.8億元，同比分別增長(zhǎng)34.5%和47.3%。由于碧桂園尚未公布8月業(yè)績(jī)，目前萬科暫為已公布銷售規(guī)模最大的房企。
  前8月，恒大累計(jì)合約銷售金額約達(dá)3216.8億元，累計(jì)合約銷售面積3246.7萬平方米，同比分別增長(zhǎng)38%和10%。
  實(shí)現(xiàn)了多宗并購的融創(chuàng)，前8月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1646.8億元（其中合同銷售金額為1614.3億元，預(yù)訂銷售金額為32.5億元），同比增長(zhǎng)111%，是增速最快的房企之一。但與其上調(diào)后的年度銷售目標(biāo)（3000億）相比，目前的完成率僅為53.8%。
  富力和旭輝同樣錄得很好的業(yè)績(jī)，兩家公司的年度銷售目標(biāo)均為800億，到今年8月，旭輝實(shí)現(xiàn)609.1億的合同銷售額，目標(biāo)完成率為76.1%；富力實(shí)現(xiàn)銷售519.9億元，完成目標(biāo)的65.0%。
  但從8月單月的表現(xiàn)來看，各家企業(yè)并不一致。
  萬科在8月實(shí)現(xiàn)銷售金額370.4億元，比恒大的334.3億元略勝一籌。這均是兩家公司今年以來的相對(duì)低位，其中萬科是第三低點(diǎn)，恒大是第二低點(diǎn)。而旭輝8月銷售52億元，比7月的85.6億元下滑了近四成，為今年的月度最低點(diǎn)。
  融創(chuàng)和富力則實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的逆勢(shì)上揚(yáng)。融創(chuàng)8月合同銷售金額305.4億元，實(shí)現(xiàn)今年以來的月度新高，且同比漲幅達(dá)到237%。富力銷售金額72.3億元，環(huán)比上漲22%。
  據(jù)悉，今年大部分房企的銷售高點(diǎn)出現(xiàn)在3月和6月，前者是因?yàn)樯形词艿叫乱惠喺{(diào)控政策的影響，后者則是由于企業(yè)沖擊年中業(yè)績(jī)所致。但大型房企的業(yè)績(jī)相對(duì)穩(wěn)定，波動(dòng)幅度并不大，如恒大除6月和7月外，今年的月度銷售金額一直維持在300億到400億之間。
  “大型企業(yè)因?yàn)椴季殖鞘袕V、貨源充足、產(chǎn)品線豐富，可以通過各種方式調(diào)配業(yè)績(jī)，比如改變推盤節(jié)奏、產(chǎn)品類型、價(jià)格策略等，來維持業(yè)績(jī)的穩(wěn)定。”北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“相比中小企業(yè)，大型房企的月度業(yè)績(jī)雖有波動(dòng)，但總體在可控的范圍內(nèi)。”
  對(duì)于不同房企之間8月銷售規(guī)模的不同變化，該人士認(rèn)為這取決于年度目標(biāo)的完成情況。銷售目標(biāo)完成較好的房企，會(huì)適度放緩節(jié)奏，反之則會(huì)通過降價(jià)等方式，加快推貨節(jié)奏。
  房企有加快推盤的可能
  受傳統(tǒng)淡季和樓市調(diào)控雙重因素影響的8月，市場(chǎng)交易量已經(jīng)處于階段性低點(diǎn)。
  根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，8月北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽1793套，環(huán)比增長(zhǎng)6.7%，同比則下降75.5%。二手房成交量在連續(xù)4個(gè)月的快速下調(diào)后基本觸底，簽約7712套。
  據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，上海8月新建商品住宅成交面積45.4萬平方米，環(huán)比減少32.4%，同比下滑75.7%。廣州的新房成交套數(shù)也同比下降了50%以上，且有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，新房成交均價(jià)也出現(xiàn)下滑。據(jù)各機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，南京、蘇州、武漢、廈門等熱點(diǎn)城市同樣在8月遭遇銷售低點(diǎn)。
  熱點(diǎn)城市市場(chǎng)的變化，正對(duì)房企的銷售產(chǎn)生影響。上海易居研究院對(duì)30家A股上市房企在50個(gè)樣本城市的銷售進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。數(shù)據(jù)顯示，8月上述房企的新建商品房銷售面積為516萬平方米，環(huán)比減少25%，同比減少33%。且自今年5月以來，該數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)下滑。
  由于這50個(gè)城市以熱點(diǎn)城市為主，為房企的業(yè)績(jī)重心，因此有26家企業(yè)的銷售面積出現(xiàn)下滑，包括萬科、金地、綠地、華夏幸福等大型企業(yè)。僅有4家企業(yè)的銷售面積回升。
  上海易居研究院指出，在熱點(diǎn)城市調(diào)控不斷收緊的情況下，房企的區(qū)域市場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)受到了沖擊。
  該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，考慮到很多房企制定了較高的年度銷售目標(biāo)，而且此前推盤節(jié)奏略有放緩，所以可以預(yù)計(jì)，在即將到來的“金九銀十”，房企有加快推盤的可能，以對(duì)沖近期銷售業(yè)績(jī)下滑的風(fēng)險(xiǎn)。
  上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，在融資渠道收緊的情況下，不排除部分房企采取以價(jià)換量的方式進(jìn)行銷售。
  從已經(jīng)發(fā)布銷售數(shù)據(jù)的企業(yè)來看，價(jià)格調(diào)整的端倪已經(jīng)出現(xiàn)。公告顯示，融創(chuàng)在8月的銷售均價(jià)為16670元／平方米，比7月略降3.5%，且這是自今年5月以來連續(xù)四個(gè)月出現(xiàn)下降。旭輝8月銷售均價(jià)為15500元／平方米，為去年8月以來的最低。
  萬科并未公布銷售價(jià)格，但根據(jù)其現(xiàn)有數(shù)據(jù)測(cè)算，萬科的銷售均價(jià)已連續(xù)6個(gè)月下滑，從2月的1.63萬元下降到8月的1.35萬元。根據(jù)富力銷售數(shù)據(jù)測(cè)算出的單價(jià)，同樣呈總體下降的態(tài)勢(shì)。大型房企中，僅有恒大的銷售均價(jià)維持穩(wěn)定。
  嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，銷售價(jià)格下調(diào)雖有房企主動(dòng)調(diào)整銷售區(qū)域、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等因素的存在，但限價(jià)、限購等調(diào)控政策的影響仍然不可忽略。他認(rèn)為，隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步下行，這很可能成為未來房企的策略重點(diǎn)。受此影響，今年的“金九銀十”期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有回暖的可能。