興業(yè)證券(8.200, -0.03, -0.36%)認(rèn)為，房屋租賃是房地產(chǎn)下半場(chǎng)重要方向之一，支撐政策密集出臺(tái)，行業(yè)兩大痛點(diǎn)——收益率不合理和租售不同權(quán)正在被逐步解決，相信在政策強(qiáng)力支持下，房屋租賃行業(yè)成長(zhǎng)空間較為廣闊。

　　租賃市場(chǎng)前景廣闊

　　截至昨日收盤(pán)，房屋租賃指數(shù)漲幅達(dá)到5.86%，位居182個(gè)Wind概念指數(shù)首位，而同期排位第二的是智能物流指數(shù)，漲幅為2.26%。此外，昨日正常交易的房屋租賃成分股全線(xiàn)飄紅，無(wú)一下跌，其中更有昆百大A等四只股票聯(lián)袂漲停。與兩市量能新低相比，昨日相關(guān)概念股普遍放量，備受資金寵愛(ài)。

　　從需求端來(lái)看，中國(guó)租房市場(chǎng)未來(lái)需求空間巨大，核心因素就是一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)高企。房?jī)r(jià)上漲到一定高度，租房群體和購(gòu)房群體在較長(zhǎng)生命時(shí)段里重合度較低。當(dāng)前，中國(guó)核心城市房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)高于國(guó)際城市，租房群體轉(zhuǎn)向購(gòu)房的時(shí)間將大大延后，租房時(shí)間變長(zhǎng)，租賃需求將大幅增加。對(duì)比美國(guó)全國(guó)36.3%和日本全國(guó)35.5%的租房比例，中國(guó)目前全國(guó)租房比率僅有11.6%；對(duì)比美國(guó)、日本核心城市50%的租房比率，中國(guó)核心城市僅有30%左右，租賃需求增長(zhǎng)空間巨大。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)預(yù)測(cè)，未來(lái)租房人口占比在全國(guó)層面將超過(guò)30%，一線(xiàn)城市會(huì)超過(guò)40%，這是一個(gè)需求空間廣闊的市場(chǎng)。

　　興業(yè)證券認(rèn)為，中國(guó)過(guò)去租賃市場(chǎng)一直難有大規(guī)模發(fā)展，主要原因之一是租賃未“確權(quán)”，即租賃權(quán)利一直不清晰，租賃本應(yīng)享有的三項(xiàng)權(quán)利（公共服務(wù)、租賃產(chǎn)權(quán)和房屋處置權(quán)）一直沒(méi)有法律給予保障。其次，租戶(hù)也沒(méi)有物業(yè)的重新改造、使用權(quán)甚至連合約解約、續(xù)約都取決于房東。目前政府正在大力推進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，隨著租賃權(quán)利的明晰化，將對(duì)租賃市場(chǎng)的需求有很大促進(jìn)。

　　從供應(yīng)量看，未來(lái)租賃將成為核心城市住房發(fā)展的重要組成部分，根據(jù)目前已經(jīng)披露的各省市“十三五”規(guī)劃，北京、上海、廣州將在“十三五”期間新增租賃住房50萬(wàn)套、70萬(wàn)套、15萬(wàn)套，分別占到新增供應(yīng)總量的33%、41%和20%。

　　政策持續(xù)鼓勵(lì)

　　今年7月，九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求人口凈流入的大中城市發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，并選取廣州、深圳等12個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)，租賃市場(chǎng)正迎來(lái)政策利好。

　　方正證券(8.540, 0.00, 0.00%)認(rèn)為，總體而言，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)包括四大要點(diǎn)：一是加大租賃供給，利用集體用地建設(shè)租賃住房等；鼓勵(lì)放棄轉(zhuǎn)型開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)，培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)。二是允許提取住房公積金支付房租，對(duì)租賃企業(yè)給予融資支持，推進(jìn)REITs試點(diǎn)。三是給予稅收優(yōu)惠，推動(dòng)公租房貨幣化（市場(chǎng)提供租賃房源，政府發(fā)放租賃補(bǔ)貼）。四是通過(guò)立法切實(shí)推進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)。

　　地方政府也積極跟進(jìn)，紛紛出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，推動(dòng)地方租賃市場(chǎng)發(fā)展。截至目前，已有20余個(gè)省市出臺(tái)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施細(xì)則，從供給、金融、財(cái)政等方面給予政策支持。其中50%以上省份提出要允許公積金支付房租，推進(jìn)REITs試點(diǎn)，支持符合條件的租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

　　以北京為例，租賃用地大幅推出，且占據(jù)了一部分商品房指標(biāo)。北京新五年的用地規(guī)劃中，首次單列租賃住房用地：五年全市住房建設(shè)計(jì)劃安排150萬(wàn)套，其中租賃住房50萬(wàn)套，租賃住房計(jì)劃供地1300公頃，占比21.7%。過(guò)去五年（2012-2016年），北京商品住宅計(jì)劃供地4300公頃（實(shí)際供地2452公頃），而2017-2021年，商品住宅計(jì)劃供地3470公頃，減少了830公頃。

　　投資標(biāo)的選擇上，方正證券指出，租賃業(yè)務(wù)受益于政策鼓勵(lì)，在融資、房源上將有長(zhǎng)足發(fā)展，建議關(guān)注資金實(shí)力強(qiáng)、租賃運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富、擁有低成本優(yōu)質(zhì)房源的企業(yè)。