房源的獲取與規(guī)模

  “房源”一直是住房租賃市場的**，因此不論是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)還是房地產(chǎn)中介公司推廣信用租房，在業(yè)內(nèi)人士看來，房源供給端的控制能力決定著信用租房模式的可持續(xù)性，而一位不愿具名的行業(yè)觀察人士向北京商報記者表示，這一點也是互聯(lián)網(wǎng)公司和房地產(chǎn)行業(yè)公司推出信用租房時存在的差異之處。

  “做支付系統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)公司本身并不運營管理租賃房源，它們介入租房市場的方式以提供居間服務平臺為主，或者說更像是一個‘代銷平臺’；與之不同的是，傳統(tǒng)房產(chǎn)中介公司的業(yè)務范圍本來就包含房屋租賃，也意味著它們在推進信用租房時，所租的房源為自家機構(gòu)持有運營的房屋。”上述人士介紹。

  以目前已經(jīng)介入信用租房的支付寶和自如為例，支付寶在北京、上海等8個城市率先推出信用租房模式，預計會有超過100萬間品牌機構(gòu)的**正式入駐支付寶。值得一提的是，支付寶信用租房的房源全部是長租**品牌機構(gòu)持有運營的房屋，包括welike、朗筑**等。在未來一段時間內(nèi)，支付寶還將接入約兩三百萬套**房源，但也都是機構(gòu)持有的房源。

  與之不同的是，自如是鏈家旗下的長租**品牌，目前在北京、上海、深圳、杭州、南京管理房源量超過40萬間，自如在推廣信用租房時，面向租房客戶的是自身持有管理的房源。

  此外，在信用租房所能推出的房源量上，二者也存在一定的差別。據(jù)知情人士透露，支付寶推出的信用租房免押金業(yè)務，雖然平臺導入房源將會超過100萬間，但實際的免押金房源占比并不高；自如的信用租房是自身管理的40萬間房屋，可選擇空間相對大一些。不過，無論是支付寶還是自如推出的信用租房，都是機構(gòu)持有的房屋，相對整個租賃市場而言，租房者要想免押金租房，可選擇面依舊相對狹窄。

  在亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅看來，這種房源端的差別，也體現(xiàn)在兩種不同類別的公司在推廣信用租房的商業(yè)邏輯上，支付寶推廣信用租房可以獲取流量，通過嫁接資源和提供服務進行盈利，而自如這種本身持有運營租賃房屋的機構(gòu)，推廣信用租房是為了培養(yǎng)忠誠用戶，并吸引更多的租房客戶來選擇自如品牌，是為了進一步做大規(guī)模。

  信用的門檻與保障

  事實上，無論是支付寶還是自如，這兩種類別的企業(yè)在推廣信用租房時，都是建立在對租房客戶信用評級的基礎(chǔ)之上，即并非是所有租房者均可享受租房免押金的**，而是建立了一個信用的門檻。在此情況下，平臺信用評級的適用性以及門檻標準就成為信用租房發(fā)展程度的一個關(guān)鍵點。

  從適用性方面來看，支付寶等類似企業(yè)，擁有海量的C端用戶，同時保持著較好的客戶黏性，這就保證這類企業(yè)可以通過大數(shù)據(jù)分析并建立一套相對完整的信用體系，這套信用體系就作為用戶在租房時的信用評級標準，如支付寶的芝麻信用分。

  與之相似，自如等類似企業(yè)也是基于用戶在平臺上的行為記錄，通過大數(shù)據(jù)來對客戶信用進行評級。不過，自如等房屋租賃機構(gòu)的使用者相對狹窄，且只有與自如發(fā)生過租房交易的人才能擁有自如信用分，這就導致自如信用評級的適用性較窄。

  “實際上，信用租房倚賴的信用體系更像是對客戶行為大數(shù)據(jù)的分析和認定，舉例說，支付寶的芝麻信用基于阿里巴巴的**交易數(shù)據(jù)和螞蟻金服的互聯(lián)網(wǎng)金融數(shù)據(jù)，對海量信息數(shù)據(jù)的綜合處理和評估，芝麻信用數(shù)據(jù)涵蓋了信用卡還款、網(wǎng)購、轉(zhuǎn)賬、理財、水電煤繳費、租房信息、住址搬遷歷史、社交關(guān)系等等。這些綜合的數(shù)據(jù)才構(gòu)成了信用體系的建立。”上述行業(yè)人士進而介紹，無論是支付寶還是自如，這兩種類別的企業(yè)在推廣信用租房時，所采用的信用評級方式都不具備普遍性，對于那些不使用企業(yè)平臺的人而言，信用租房仍有距離。

  至于信用的門檻，各家設(shè)立的標準也不一樣。支付寶信用租房免押金的標準是芝麻信用分需高于650分，屬于中等水平；自如信用租房免押金的自如信用分標準是100分以上，根據(jù)自如的介紹，能達到這一要求的用戶約30%。在業(yè)內(nèi)人士看來，門檻設(shè)立標準的拿捏也決定著信用租房的可推廣度。“信用租房門檻過高的話，能享受這一**的客戶就較少，反之門檻過低的話，信用租房中各方的權(quán)益又很難得到保障。同時，信用評級建立在一套固定的評判標準之上，如何去不斷完善信用評級的標準，是信用租房中各方權(quán)益得到保障的一個重要課題。”上述行業(yè)人士坦言。

  新模式的拓展與改變

  在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，目前的信用租房體系主要是租房免押金，而押金問題一直是住房租賃市場長期存在的主要問題之一，以往一些“黑中介”往往拿押金做文章，租約到期后，以這樣那樣的理由扣除租房者繳納的押金。支付寶、自如等企業(yè)推進信用租房免押金，也是針對住房租賃市場的這一頑疾，解決租房市場存在的問題，利于行業(yè)向健康的方向發(fā)展。

  那么，信用租房已然到來的背景下，是否能覆蓋到整個租房市場的層面呢？

  在郭毅看來，上述兩類企業(yè)在推進信用租房時，所租的房源均是機構(gòu)持有管理的房屋，也就是說，目前租賃市場中只有長租**機構(gòu)參與到信用租房體系中來。從目前情況來看，由企業(yè)依托自身平臺去推廣的信用租房，很難覆蓋到整個租房市場層面，企業(yè)還是通過信用租房的方式去擴大自身業(yè)務規(guī)模。未來是否能夠由相應主管部門去推進信用租房向更全面的市場發(fā)展，目前尚未可知。

  實際上，信用租房確實在悄然改變租房市場的一些痛點，但是信用租房又能否改變房屋租賃行業(yè)的格局呢？郭毅認為，長租**產(chǎn)品通過金融或者信用的方式去解決租金問題、提升服務，這個一直是在嘗試實踐的過程中。單一的信用租房并不能改變目前租賃市場的格局，不過，租房市場的服務會越來越好、越來越有保障，未來也會由量變到質(zhì)變。

  在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，穩(wěn)定的租賃市場，必然是在供需結(jié)構(gòu)平穩(wěn)后才會出現(xiàn)。目前租賃市場主要的痛點在于供需機構(gòu)不平衡，在不改變供需結(jié)構(gòu)的情況下，信用租房很難對房屋租賃市場產(chǎn)生影響和改變。