《中國經營報》記者近日走訪北京通州多個樓盤發現，受成交量下降的影響，不少開發商推出精 裝修交付、贈送陽臺花園等增加實際使用面積、首付分期等方法增加賣點促銷，甚至稱可以公司名義購房繞過限購政策購房。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，開發商類似做法，說明房企為了賣房主動降低了姿態，但另一方面購房者也需要警惕，很多看似合規的促銷手段其實是違規的，比如個人以公司名義購房就是政策明令禁止的。

  “銀十”北京樓市成色不足

  記者通過多次實地看盤了解到，今年10月北京樓市并不如往年火 爆，多個樓盤看房的人寥寥無幾。以記者實際走訪的通州臺湖區域為例，在售樓盤包括首開萬科城市之光、陽光城·京兆府、銀河灣等，區域項目比較集中。臺湖區域一地產中介人員向記者坦言，“去年這個時候每天有接待不完的客戶，而今年則冷清多了，一方面是因為好項目太少了，一方面是因為大家都在觀望政策。”

  根據克而瑞數據顯示，今年10月北京預估有11個項目入市，其中新盤僅有3個；今年9月，北京只有9個住宅項目入市。對此，克而瑞數據分析評論，北京住宅市場供應低迷已成常態，樓市金九銀十成色不足，全靠老項目支撐，后市仍不容樂觀。

  根據中原地產研究中心統計數據顯示，今年前10個月，北京新建住宅成交量為20550套，創造了北京新建住宅商品房最近10年有網簽數據的歷史最低值，同比跌幅高達50.6%。

  嚴躍進認為，北京十月樓市交易數據下滑幅度比較大的原因主要有兩個原因，一方面樓市供應量不足導致市場交易難以提振，另一方面嚴格的樓市政策有利于市場降溫，尤其是改善型購房需求購房需要八成首付，影響了市場的交易。在過去一年中，北京樓市政策發布密度創造全國歷史紀錄，一年內發布了超過30次各種調控措施，包括調高首付比例、減小房貸打折力度、甚至暫停房貸等。 

  據悉，作為北京限購最為嚴格的通州區，早在去年8月就出了規定，在北京市嚴格的限購政策的基礎上,還需要執行由區一級政府出臺的限購政策，購房需提供通州區的3年繳納社?；騻€稅證明。

  開發商稱可以公司名義購房

  受北京樓市成交量大幅下跌和通州嚴格的“雙限”政策影響，不少開發商主動想辦法幫助購房者繞過購房資格，讓購房者以公司名義購房。

  首開萬科城市之光的一名銷售主管告訴記者，目前在推的是城市之光項目高端疊拼豪宅產品，面積約150~270平方米，分上中下疊。購房者可以注冊新公司后以公司名義購房，且可以按40%~50%的總房款貸款。但必須要是新注冊的公司，且月流水需要是月還貸金額的兩倍。為此，記者多次聯系首開萬科城市之光相關負責人了解詳情，截至發稿尚未收到回復。

  銀河灣的銷售告訴記者，臺湖銀河灣是由北京世紀鴻房地產開發有限責任公司開發，是目前通州區唯 一有90平方米以下住宅供應的項目。目前項目在推的樓盤有主力戶型為53平方米一居、90平方米精 裝修三居，均價在7萬元左右。銷售表示，購房者可以注冊公司購買，且可以貸到總房款的40%。

  在通州次渠附近的一中介人員告訴記者，以公司名義購房是通州“雙限”后比較常見的方式，從注冊公司到有流水記錄，至少需要一個月。該中介人員還表示，如果真是為了買房注冊公司，他可以推薦專門的代辦機構。

  多手段促銷增加賣點

  在北京樓市整體成交下滑的環境下，開發商為了增加賣點，主動降低姿態，推出精 裝修交付、贈送陽臺花園等增加實際使用面積、首付分期等方法促銷。

  首開萬科城市之光的一名銷售告訴記者，購房者在簽訂合同后可以一年交齊首付。另一名銷售主管則表示，首付分期是隨政策變動的，目前具體首付分期方法還需要公司領導討論后決定。

  “房本面積只有200平方米左右，使用面積可達到300平方米。”記者了解到，通州豪宅大多有類似的促銷話術，多個項目采取贈送陽臺花園等增加實際使用面積的方法銷售。嚴躍進認為，贈送面積從短期看是利好購房者的，但實際上交付房屋以后可能會衍生出一些新的問題，比如贈送面積可能無法落在產權證上。

  此外，記者還了解到，通州疊拼豪宅普遍采用簽70年和50年的雙合同模式購房，其中地下室部分簽50年的合同，其他部分簽70年的合同，銷售解釋這是為增加小區容積率，增加實際使用面積。

  王玉臣告訴記者，一般別墅豪宅的出售，地上地下部分大多是在一個合同中完成的。在同一個合同中，地下作為地上的附帶部分，所占的價格構成是比較低的。而這種雙合同的方式實際上是將地上部分和地下部分人為分開，并對地下按照住宅的標準進行裝修和設計，在出售時分成兩個部分分別簽署合同，無形中提高了購房者的購房價格，提升了開發商的利潤空間。“另外，住宅的年限一般是70年，其他性質的建筑一般是50年或40年。既然地下室部分簽50年的合同，說明地下室的規劃用途肯定不是住宅。而且，嚴格按照國家規范，地下室也不能作為住宅使用。”王玉臣提示道。