今年4月，北京曾發(fā)布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》，提出在今后五年的時間里提供約1300公頃的租賃住房用地，其中大部分將通過集體建設(shè)用地安排。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，《意見》的提出，既給予了集體土地發(fā)展租賃住房的政策導(dǎo)向，有助于此類土地資源的盤活和土地價值的提升，也為租賃房源增加了更多的用地支持，對于北京未來租賃房源的供應(yīng)和租賃市場的培育發(fā)展都有積極的作用。

  集體租賃住房只租不售

  集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)（租賃物業(yè)），可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售。

  《意見》在確定了未來5年的試點土地供應(yīng)計劃外，還劃定了集體租賃住房項目建設(shè)原則，規(guī)定了三類申報主體，對項目租賃專業(yè)化運營和產(chǎn)權(quán)管理作出規(guī)定，被認(rèn)為是此次試點工作的“落地”性指導(dǎo)文件。

  《意見》明確了集體租賃住房項目建設(shè)的基本原則，即符合規(guī)劃原則、市場對接原則、只租不售原則、維護(hù)農(nóng)民權(quán)益原則。

  在規(guī)范租賃模式方面，《意見》鼓勵簽訂長期住房租賃合同，規(guī)定單次租期一般不得低于3年，不得超過10年。與北京此前試點經(jīng)驗類似，《意見》同樣鼓勵躉租作為公租房房源，

  即國家統(tǒng)一集中租賃農(nóng)民回遷樓的富余房源，約定租金、租期，統(tǒng)一裝修為公租房，面向公租房備案家庭或人才配租。

  對于申報主體的界定，《意見》明確了集體建設(shè)用地租賃住房的鎮(zhèn)級集體經(jīng)濟(jì)組織、有條件的村級集體經(jīng)濟(jì)組織和集體經(jīng)濟(jì)組織與國有企業(yè)合作開發(fā)的三種形式。其中，集體經(jīng)濟(jì)組織與國企合作時，需以其土地使用權(quán)入股，此模式的申報主體可為集體經(jīng)濟(jì)組織也可成立新企業(yè)，需注意的是，集體經(jīng)濟(jì)組織在新成立企業(yè)的持股比例不得低于51%。

  住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，《意見》中對國有企業(yè)的強(qiáng)調(diào)主要有兩方面原因。其一，發(fā)展租賃市場主要是政府職能，目前租賃市場開發(fā)因資金回報、周轉(zhuǎn)不如銷售市場好，有諸多難點，特別是租賃房的出租利潤能否達(dá)到預(yù)期效果未知。因而，政府的試點任務(wù)首先落實到國企。其二，相對而言，國有企業(yè)的融資相較民營企業(yè)更加便利，具備優(yōu)勢。

  產(chǎn)權(quán)管理方面，《意見》規(guī)定，此類住房僅用于租賃住房建設(shè)和運營，未經(jīng)批準(zhǔn)不得出讓、轉(zhuǎn)讓，不得轉(zhuǎn)租，不得出售，不得改變土地用途。為杜絕變相開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在內(nèi)的不動產(chǎn)權(quán)利證書將按項目整體核發(fā)，不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證書。

  此外，《意見》還提出在項目選址上注重職住平衡，堅持毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城的原則進(jìn)行布局建設(shè)。

  增加超10%租賃房源

  今年8月，在國土資源部與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》中，對承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利做出探索。此外，還按照地方自愿原則，明確了包括北京市、上海市、沈陽市、鄭州市等13個城市在內(nèi)的租賃住房需求較大的城市，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

  作為樓市標(biāo)桿和最早進(jìn)行集體租賃住房試點的城市，北京相關(guān)政策的推出和落地，對租賃市場將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。在傳統(tǒng)開發(fā)商和租賃平臺企業(yè)積極參與的同時，一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和國有銀行，同樣開始主動尋求介入租賃市場。

  鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，在政策利好和市場蓬勃的大環(huán)境下，租賃市場還將迎來更多參與主體，形成土地供應(yīng)商、開發(fā)建設(shè)端、產(chǎn)品運營端、金融支持端、租后服務(wù)方等多元主體各司其職的市場新格局。

  此次《意見》的影響主要體現(xiàn)在土地供應(yīng)方面。楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，未來租賃市場的供應(yīng)主要來自于三部分：一是土地招拍掛市場中的純自持地塊或自持面積，供應(yīng)主體是政府，代表城市是上海；二是以北京為代表的集體土地供應(yīng)，或以深圳為代表的老舊城中村整體收儲改造，供應(yīng)主體是村鎮(zhèn)集體或個人；三是通過對老舊住宅小區(qū)、閑置商業(yè)、廢棄廠房等升級改造帶來的存量供應(yīng)，供應(yīng)主體是國企或相關(guān)存量資產(chǎn)持有方。第三種方式是目前供應(yīng)的主體，一、二則代表了未來的趨勢。

  在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，《意見》對北京租賃市場的影響將首要體現(xiàn)在增量上。北京現(xiàn)有租賃房源250萬套左右，1000公頃的地約能建成30萬-40萬套租賃房，若計劃如期完成，將在未來五年為北京提供10%-15%的房源量。

  張大偉指出，應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注集體租賃住房土地供應(yīng)的分布區(qū)域，除了增量影響，若區(qū)域分布情況好，《意見》對北京租賃市場帶來的影響會更大。