各地的交易信息顯示，進(jìn)入年末，土地市場(chǎng)的交易規(guī)模仍大，但熱度明顯回落，主要體現(xiàn)在溢價(jià)率下降、競(jìng)價(jià)次數(shù)減少、難以突破最高限價(jià)，等等。部分城市還出現(xiàn)了罕見的流標(biāo)、流拍現(xiàn)象。其中，熱點(diǎn)城市的降溫尤其明顯，三四線城市相對(duì)平穩(wěn)。

  偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月17日，今年一線城市已供應(yīng)住宅用地228宗，較2016年全年增長(zhǎng)了50%。但平均溢價(jià)率僅有19.04%，較2016年下降了47.86個(gè)百分點(diǎn)。

  分析人士指出，市場(chǎng)的降溫主要源于需求端。此前的大量拿地，導(dǎo)致房企的資金狀況出現(xiàn)一定的緊張，并影響到其在土地市場(chǎng)的決策思路。由于調(diào)控從緊的預(yù)期仍在，企業(yè)在土地市場(chǎng)可能會(huì)有所顧忌。而按照房地產(chǎn)開發(fā)周期，此前的不少高價(jià)地項(xiàng)目在明年的“小年”迎來入市，其前景恐難言樂觀。

  一線城市驚現(xiàn)流標(biāo)

  進(jìn)入年末，土地市場(chǎng)的交易規(guī)模并無下降態(tài)勢(shì)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19048萬平方米，同比增長(zhǎng)12.9%，增速創(chuàng)最近三年的新高，并比1-9月份提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。

  由于2015年和2016年房企的拿地面積連續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這種“補(bǔ)庫存”的行為就易于理解。但到今年年末，以往的“搶地盛況”并未出現(xiàn)。熱點(diǎn)城市尤為顯著。

  11月16日，蘇州舉行近期最大型的一場(chǎng)土地拍賣，推出的8宗地塊，總出讓面積達(dá)到67.55萬平方米。但在拍賣階段，5幅地塊均為底價(jià)成交，其余地塊的溢價(jià)率也相對(duì)較低，最高溢價(jià)率僅為22%。

  按照蘇州的土拍政策，這8宗宅地全部設(shè)置了限價(jià)，但均未突破這一價(jià)格。

  此前的10月31日，同樣作為曾經(jīng)房?jī)r(jià)上漲“四小龍”之一的南京，推出4宗位于主城區(qū)的地塊，但在拍賣中，報(bào)價(jià)也均未達(dá)到最高限價(jià)。

  一線城市甚至流標(biāo)。11月3日，北京平谷區(qū)的一宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊遭遇流標(biāo)，這是最近兩年來北京土地市場(chǎng)首次出現(xiàn)流標(biāo)現(xiàn)象。同日成交的另外兩宗土地（共有產(chǎn)權(quán)地塊），則以底價(jià)或接近底價(jià)成交。

  此后，北京又推出多宗位置較佳的大體量地塊，但多數(shù)以較低的溢價(jià)率成交，且極少突破最高限價(jià)。

  今年下半年，廣州也出現(xiàn)兩宗土地流標(biāo)現(xiàn)象。

  偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月17日，北上廣深的宅地成交樓面均價(jià)為16208元/平米，比2016年下降2.2%。同期，四大一線城市住宅用地的平均溢價(jià)率為19.04%，較2016年的66.9%下降了47.86個(gè)百分點(diǎn)，為近8年來的次低。

  偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，在調(diào)控政策下，2017年宅地供應(yīng)不僅增加，而且普遍采用了限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)開發(fā)商自持面積的模式，地價(jià)基本都有最高限制，所以“地王”現(xiàn)象在今年得到了有效的控制。

  他還表示，北京今年新增的宅地供應(yīng)有許多是自住型商品房（共有產(chǎn)權(quán)房）用地，上海、深圳也推出了專門的租賃用地。這些土地由于利潤空間小，開發(fā)商的積極性不高，大多都只經(jīng)過一兩輪的爭(zhēng)奪便已成交，有的甚至是以底價(jià)成交，所以今年一線城市的宅地成交價(jià)格、平均樓面價(jià)、平均溢價(jià)率都出現(xiàn)了下滑。

  房企現(xiàn)金流趨緊

  土地交易的降溫，主要是由于需求端熱情下降所致。上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在監(jiān)管層的督促下，地方政府仍會(huì)維持一定的供地節(jié)奏。但房企的資金鏈壓力開始增大，拿地策略也趨于保守。

  這種壓力主要來自于兩個(gè)方面，其一，融資政策收緊，股權(quán)融資渠道基本被切斷，債權(quán)融資也大受影響。其二，房企拿地規(guī)模較大，無論在公開市場(chǎng)還是股權(quán)并購市場(chǎng)，均大量拿地。即使大型房企今年錄得創(chuàng)紀(jì)錄的銷售規(guī)模，仍然難以彌補(bǔ)現(xiàn)金流的缺口。

  萬科公告顯示，今年前三季度，萬科經(jīng)營性活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為167億元，比上年同期減少61.14%。到三季度末，萬科一年內(nèi)到期的債務(wù)比上年末增加37.92%。

  由于萬科持有的現(xiàn)金達(dá)到943億元，因此這些債務(wù)并不會(huì)帶來過大壓力。但一些現(xiàn)金流并不充裕的房企，就會(huì)感到捉襟見肘。

  如華僑城的短期借款比年初增加了295.63%，且前三季度經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為負(fù)。為“快速回收現(xiàn)金流”，華僑城意欲全面退出曾在2015年獲取的“新著東方”項(xiàng)目，當(dāng)年的拿地價(jià)格達(dá)83億。

  大部分分析人士認(rèn)為，若推出優(yōu)質(zhì)地塊，未來土地交易仍有繼續(xù)升溫的可能。但總體而言，市場(chǎng)很難在短期內(nèi)重現(xiàn)去年的“盛況”。

  不僅如此，類似“新著東方”項(xiàng)目陷入困境的現(xiàn)象甚至可能重演。

  嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，按照正常的房地產(chǎn)開發(fā)周期，2016年和2017年上半年獲取的高價(jià)地項(xiàng)目，將在明年和后年入市。考慮到調(diào)控政策不會(huì)放松，且明年很有可能迎來“小年”，房企此前獲取的一些高價(jià)地項(xiàng)目，存在“踏空”的可能。

  “如果房企過于集中地在一些城市布局，高價(jià)地就會(huì)面臨較高的開發(fā)成本、較大的銷售壓力。”嚴(yán)躍進(jìn)說，“一線城市的限價(jià)政策不僅影響銷售節(jié)奏，而且會(huì)影響到項(xiàng)目利潤。”

  某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，由于設(shè)置了最高限價(jià)，部分土地的平均價(jià)格并不高。但由于很多地塊的配建規(guī)模較大，可售的商品住宅部分成本仍被拉高。在企業(yè)的測(cè)算中，這類高價(jià)地為數(shù)不少。

  據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，為避免陷入熱點(diǎn)城市的調(diào)控“泥潭”，部分房企開始在調(diào)控并不嚴(yán)厲的三四線城市拿地。因?yàn)檫@些城市的項(xiàng)目周轉(zhuǎn)快，容易獲取現(xiàn)金流。

  大部分分析人士認(rèn)為，受此影響，除非祭出非常嚴(yán)厲的調(diào)控政策，否則三四線城市的土地市場(chǎng)不會(huì)很快降溫，尤其是位于熱點(diǎn)城市周邊和城市群內(nèi)的三四線城市。