近日，中國鐵建(11.630, 0.00, 0.00%)還未入市的長租房項(xiàng)目引發(fā)了市場的高度關(guān)注。一方面該項(xiàng)目涉嫌“以租代售”遭到監(jiān)管部門約談，從而引發(fā)北京市對(duì)70年產(chǎn)權(quán)企業(yè)自持商品房不得“以租代售”的強(qiáng)化；另一方面，中國鐵建在100%自持的同時(shí)如何解決盈利難題也深受包括開發(fā)商在內(nèi)的行業(yè)關(guān)注。在分析人士看來，在“以租代售”的門被關(guān)緊之后，對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，破題的有效路徑剩下資產(chǎn)證券化，不過，在還無“樣本”可借鑒的情況下，高比例持有的地塊虧損壓力不小。
中國鐵建自辯
客服表述不當(dāng)
去年，北京市提出“企業(yè)自持商品住房”的政策，鼓勵(lì)開發(fā)商將所競地塊的部分住宅作為租賃房源。大力發(fā)展住房租賃市場，原本可以滿足住房需求，又能減輕剛需人群的住房壓力，但在實(shí)施時(shí)卻有些變味兒了。
近期，“中國鐵建理想家”項(xiàng)目涉嫌“以租代售”事件引發(fā)了市場高度關(guān)注。據(jù)了解，該項(xiàng)目位于大興區(qū)黃村，項(xiàng)目住宅部分全部為企業(yè)自持，即對(duì)外租賃。目前該項(xiàng)目還未入市，但是有媒體報(bào)道稱，項(xiàng)目銷售人員對(duì)外稱，想要有資格租賃該項(xiàng)目房屋，必須首先交付十年的租金，還要再交20年的押金。按照每月5000元的租金計(jì)算，租房人需要拿出180萬元才能租房。
上述事件被媒體報(bào)道后引起市場及監(jiān)管部門的注意。12月11日，北京市住建委緊急約談了“中國鐵建理想家”項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)——北京欣達(dá)置業(yè)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，并立即啟動(dòng)了對(duì)該項(xiàng)目是否存在“以租代售”行為的調(diào)查。
根據(jù)市住建委發(fā)布的信息，開發(fā)企業(yè)表示，目前，“中國鐵建理想家”項(xiàng)目的運(yùn)營方案尚未確定，也沒有明確租賃價(jià)格、繳納方式和押金數(shù)額等事宜。雖然未在該項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)收取租金和收取20年押金的實(shí)際銷售行為，但該項(xiàng)目存在客服人員未按要求進(jìn)行押金及租賃信息表述的不當(dāng)行為。
對(duì)此，市住建委要求“中國鐵建理想家”項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)北京欣達(dá)置業(yè)有限公司立即進(jìn)行全面自查和整改，進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)項(xiàng)目服務(wù)管理水平，嚴(yán)格按照《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》）要求進(jìn)行租賃。依據(jù)《通知》，為保障租賃雙方合法權(quán)益，自持商品住房出租納入本市房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)管理，租賃合同應(yīng)進(jìn)行網(wǎng)上簽約，并按規(guī)定辦理登記備案。
下一步，市住建委將嚴(yán)格按照《通知》要求，持續(xù)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)自持商品住房項(xiàng)目的租賃管理和監(jiān)督執(zhí)法工作。市區(qū)兩級(jí)住建部門對(duì)企業(yè)違反《通知》規(guī)定，將自持商品住房“以租代售”或通過其他方式變相銷售的行為予以認(rèn)定，并納入“黑名單”，規(guī)劃國土部門據(jù)此取消相關(guān)企業(yè)后續(xù)參與本市土地招拍掛資格，住建部門對(duì)其開發(fā)資質(zhì)予以降級(jí)或者注銷。
就該事件北京商報(bào)記者聯(lián)系到了中國鐵建相關(guān)負(fù)責(zé)人士，該人士稱一切以市住建委約談后發(fā)布的公告為準(zhǔn)。記者進(jìn)而聯(lián)系項(xiàng)目處欲了解更多情況，但是電話一直未能接通。
“以租代售”的背后
盈利難破解
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，市住建委約談中國鐵建在意料之中，意味著北京市再度明確了調(diào)控的決心。自去年“9·30新政”開始，北京出臺(tái)房地產(chǎn)市場調(diào)控新政，要求強(qiáng)化“控地價(jià)、限房價(jià)”交易方式，并鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源。“企業(yè)自持商品住房”成為新的土地競拍規(guī)則，隨后，北京推出了海淀、大興等多塊住宅用地，企業(yè)自持比例不等。目前，全國已有9個(gè)城市在土地拍賣流程中加入“競自持”政策。
以北京市場為例，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自去年12月拍出第一宗企業(yè)自持地塊至今，北京已出讓27個(gè)自持商品房項(xiàng)目，其中有4宗自持比例為100%。從規(guī)劃建筑面積來看，自持商品房的規(guī)劃建筑面積約142萬平方米，以每套出租房屋面積60平方米計(jì)算，合計(jì)可供應(yīng)出租房屋約2.37萬套。
“中國鐵建理想家”項(xiàng)目便是其中之一。據(jù)悉，2016年12月，中國鐵建以36.75億元競得大興黃村地塊，企業(yè)自持商品住房面積為該宗地居住用途建筑面積的100%。實(shí)際上，該自持項(xiàng)目還未入市就引發(fā)了市場的高度關(guān)注，一方面是涉嫌“以租代售”，另一方面還在于這是北京推出的開發(fā)商全自持項(xiàng)目用于租賃的案例。換句話說，開發(fā)商們也都在觀望，如何操盤才能讓全自持地塊實(shí)現(xiàn)盈利。
在業(yè)內(nèi)人士看來，自持不比開發(fā)銷售，對(duì)于拿下自持商品住房項(xiàng)目的開發(fā)商而言，如何解決盈利難題成為頭等大事。張大偉分析稱，大部分開發(fā)商在競拍自持地塊時(shí)，都是按照可以變相銷售做的拿地成本測算，在變相銷售之路被堵死后，對(duì)于拿地房企而言，獲得現(xiàn)金流難度較大，屆時(shí)將面臨巨大的資金壓力。
對(duì)于如何破解自持項(xiàng)目盈利難題，許多拿地開發(fā)商都做出了嘗試，但是目前還未有開發(fā)商做出“樣本”。以萬科為例，該公司在北京拿下第一宗全自持地塊后，要以眾籌的方式來推進(jìn)，但是至今未對(duì)外透露進(jìn)展。不過，在破解全自持地塊的盈利難題上，萬科佛山項(xiàng)目做出了新的嘗試，即與建設(shè)銀行(7.030, 0.00, 0.00%)合作，以長租公寓品牌“泊寓”來打造這個(gè)全自持項(xiàng)目。
有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“CCB建融家園·泊寓”作為萬科首個(gè)正式對(duì)外亮相的全自持項(xiàng)目，如獲成功，將對(duì)萬科集團(tuán)的長租公寓業(yè)務(wù)和自持住宅物業(yè)帶來標(biāo)桿性的作用。不過，如果算上現(xiàn)金流及其他成本，這種方案依然很難盈利。自持土地如何盈利，目前看來仍是一個(gè)懸而未解的問題。
解決途徑
以證券化提高變現(xiàn)能力
對(duì)于自持地塊如何破解盈利難題，諸多業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，開發(fā)商通過資產(chǎn)證券化打包項(xiàng)目發(fā)行REITs（房地產(chǎn)信托憑證），將成為房企解決盈利問題的出路。
目前，國內(nèi)已經(jīng)有數(shù)家房企進(jìn)行資產(chǎn)證券化的試水。10月23日，保利地產(chǎn)(12.590, 0.00, 0.00%)發(fā)布公告，其計(jì)劃與中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司聯(lián)合發(fā)行“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，總規(guī)模50億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)。而魔方公寓、鏈家自如、新派公寓等長租公寓品牌也都推出了相關(guān)的資產(chǎn)支持計(jì)劃。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于許多房企而言，拿下自持地塊也是一種無奈的選擇，先拿地后規(guī)劃的心態(tài)也導(dǎo)致中國鐵建自持項(xiàng)目涉嫌“以租代售”現(xiàn)象的發(fā)生。實(shí)際上，自持項(xiàng)目如果經(jīng)營得當(dāng)，房企在租賃效果好且空置率可控的情況下，REITs背后帶來的是70年的租金貼現(xiàn)值或超過單純同等房屋銷售帶來的金額。
“自持地塊破解盈利難題的辦法只能依賴‘REITs+千人商業(yè)配比+地下空間開發(fā)’”，張大偉表示，REITs是以證券化方式來體現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值，證券發(fā)行后，將大大提高流動(dòng)性和變現(xiàn)能力。
不過，發(fā)行REITs也面臨一系列風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)人士指出，一以房地產(chǎn)為標(biāo)的所衍生的有價(jià)證券可能會(huì)出現(xiàn)周期性的價(jià)格波動(dòng)；二是政策性風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)相關(guān)法律、稅務(wù)制度、會(huì)計(jì)制度等改變時(shí)，可能會(huì)影響REITs的負(fù)債比例及所持地產(chǎn)資產(chǎn)的估值等；三為利率變動(dòng)引起的價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；四是整體經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，在全球和地方性的經(jīng)濟(jì)低靡甚至衰退的環(huán)境下，房產(chǎn)的租金水平一般會(huì)下降，同時(shí)空置率和租金違約率也會(huì)有所增加，這些將會(huì)對(duì)REITs的收益產(chǎn)生影響。
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