一線城市不再是房企主要投資方向。城市人口流動，不僅影響房企投資戰(zhàn)略，也改變了房地產(chǎn)市場現(xiàn)有格局。
3月2日，寧波宣布《寧波市區(qū)戶口遷移實施細則（試行）》正式實施，其中大大降低了落戶寧波的門檻。比如，大專應屆畢業(yè)生先零門檻落戶后再就業(yè)，取消住房和工作限制；中專、高中學歷在寧波工作滿兩年，無房也可以落戶；購房落戶取消原100平方米面積要求和45周歲以下年齡要求。
一名在寧波從事房地產(chǎn)服務業(yè)的業(yè)內人士指出，寧波此舉主要是搶人才，擁有人才，城市發(fā)展后勁就足了。
這是一場自去年下半年開始的人才大戰(zhàn)。去年8月開始，包括濟南、長沙、無錫、杭州、武漢、南京在內的多個二線城市為人才撕開政策口子。不少城市也相應出臺了偏向人才的住房政策。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，二線城市爭奪人才，目的很明確，就是提升城市綜合競爭力。
房企投資趨勢也隨之而變。綜合克而瑞、億翰智庫兩家機構統(tǒng)計，在1-2月新增土地建面上，中西部區(qū)域在四大區(qū)域中占比最高，達到41%，較2017年底提升8個百分點。
2月28日，億翰智庫研究總監(jiān)張化東在與機構的電話會中，指出今年三四線城市樓市整體修復態(tài)勢明顯，消費升級、支付能力和支付意愿提升、房屋供給質量的提升等都將支撐三四線市場持續(xù)回暖。
城市競爭力提升
人才大戰(zhàn)背后是城市競爭的升級與轉型。城市從拼產(chǎn)業(yè)、拼招商、拼**政策跨入到拼人才階段。或許這也將促使一線城市人口進一步溢出。
城市以產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)基礎吸引人才，將成未來趨勢。業(yè)內人士指出，留住人才是每個城市進入城鎮(zhèn)化后期的一種選擇，希望通過吸引人才，來吸引和培育相關產(chǎn)業(yè)，例如第三產(chǎn)業(yè)中現(xiàn)代服務業(yè)和高端制造業(yè)，及科技創(chuàng)新類企業(yè)的發(fā)展。
以南京為例，南京每年畢業(yè)約20萬大學生和研究生，在校生規(guī)模全國第三，但大多數(shù)畢業(yè)生都選擇離開南京，一方面是就業(yè)機會較少，另一方面是生活成本太高，主要指居住成本。南京目前也在大力發(fā)展面向中低端人才及新就業(yè)大學生的共有產(chǎn)權住房，不僅是南京市人才安居辦法中的公租房和租賃補貼。
在打通保障房租和售的渠道，即先租后售、實物配租公租房給具備租房支付能力的人群，逐步實現(xiàn)梯度消費上，南京方面也有政策支持。
3月1日起，南京宣布包括取得研究生以上學歷或年齡在40周歲以下且取得本科學歷的畢業(yè)生（含留學歸國人員）、取得中級以上（含中級）專業(yè)技術資格人員、取得三級以上（含三級）國家職業(yè)資格（技能類）人員均可直接辦理落戶。
張化東指出，反觀中西部二線城市。從中長期來看，成都、西安、武漢、鄭州都有共同的特征，即人口素質較高、人口量較大，且產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好。
目前華東地區(qū)的城市房價上漲明顯快于西部城市，并且房價已經(jīng)影響到了人口流動。張化東認為，房價傳導作用正在華東地區(qū)與中西部地區(qū)開展。“我們也看到上海、北京人口往外引的趨勢比較明顯。而西部城市在大環(huán)境看來，至少在十年到二十年城市發(fā)展還有較大空間。”
他以西安為例，整個城市受到西咸新區(qū)供給量沖擊，未來隨著新區(qū)人口和產(chǎn)業(yè)導入，城市會有比較平衡的發(fā)展。西安在高等教育方面也比較發(fā)達，未來只要以相應的人口政策保證，人口素質將有極大提升。
房企投資持續(xù)下沉
張化東的觀點，也透露了當前企業(yè)青睞投資中西部的原因。去年以來，一線城市尤其北京、上海，人口規(guī)模已經(jīng)飽和，土地資源也是越來越稀少，而以武漢、成渝為核心的長江中游城市群開始崛起，成為企業(yè)投資新熱點。
億翰智庫春節(jié)期間調查顯示，碧桂園、恒大以三四線布局為主的企業(yè)銷售非常好。恒大在2018年春節(jié)期間實現(xiàn)銷售100億。華夏幸福、中梁地產(chǎn)、正榮集團、祥生地產(chǎn)、華鴻嘉信等在三四線布局的企業(yè)銷售業(yè)績也較好。
換言之，三四線城市在 2 月份的表現(xiàn)，遠超市場預期。比如，主要布局長三角浙江房企祥生地產(chǎn)，2月份銷售113億，環(huán)比增加 99%，銷售金額里 95%來自三四線城市。重倉溫州的華鴻嘉信2月業(yè)績環(huán)比增長90%，2 月份賣到34億。
前述人士分析，碧桂園在戰(zhàn)略下沉上非常契合城市競爭力升級這一邏輯。比如精選1萬人口以上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)去繼續(xù)規(guī)模擴張，踏入2018年甚至開始鄉(xiāng)鎮(zhèn)計劃，布局下沉到五線、六線城市和更多鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
日前，碧桂園集團董事局主席楊國強首次對外透露，將通過進軍現(xiàn)代農業(yè)，參與實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，希望通過帶動產(chǎn)業(yè)興旺夯實鄉(xiāng)村振興基礎。在與村民合作問題上，碧桂園非常慎重，通過多輪溝通，制定了“村小組成立股份公司，村民與集體將土地房屋作為資產(chǎn)入股村股份公司，村股份公司再與碧桂園文旅公司合作，共同開發(fā)共享收益”的合作模式。
億翰智庫一份研報指出，2017年，三四線城市的市場熱度為許多房企來了階段性的發(fā)展機遇。許多房企布局下沉，借此實現(xiàn)銷售飛速增長。2018年，三四線城市和縣城去庫存仍將繼續(xù)，年度棚改目標高達580萬套。棚改貨幣化和去庫存繼續(xù)推進，對于三四線的銷售將形成支撐。
該機構也指出，當前三四線城市仍有一年左右窗口期，但已經(jīng)出現(xiàn)發(fā)展不均衡情況。但對于企業(yè)經(jīng)營而言，營銷窗口期并不意味著投資機會期，市場將對進入企業(yè)的周轉能力有所考驗。如果企業(yè)的組織周轉能力不能保證項目在一年內結案，對三四線投資建議以謹慎態(tài)度為主。
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