3月是年報季，上市公司各項主要指標都要亮出底牌。其實主要房企銷售數字早在1月初就由幾大排行榜披露了，財報數字固然更準確，但上市公司也差不太多。
去年排位賽已定座次，今年卻會再生變化。因為，2015年以來的這三年，沖規模成了大批房企的共同選擇。從2017年的情況看，也確實有一撥企業冒了出來，300億-500億級有幾家甚至是之前沒怎么聽說過的。有些500億-1000億級企業的增速也令人瞠目。
不少房企規模增長迅速，與其區域布局下沉有關。拜2016-2017年三四線城市商品房去庫存之賜，在不限購的中小城市囤有重兵的企業，收獲可謂缽滿盆滿。這也是2017年在嚴厲的調控之下全國商品房銷售額和銷售面積均創下新高的重要原因。
普通人做事都有慣性，企業則有路徑依賴。過去兩年行之有效的三四線城市戰略，今年適用否？
主管部門已再三重申，今年房地產調控不會放松。在限購限價限售的管控下，去年一線和二線熱點城市積壓了巨量貨值，撇開商住不說，商品住宅的這種堰塞湖現象今年能不能有所疏解仍是未知數。從這個角度說，調控不甚嚴厲的二線城市和基本不限購的三四線城市，不失為追求規模增長的房企的優化選擇。
但新的情況是，中央文件不再提商品房去庫存了。國家統計局發言人大約在去年9月、10月份就說三四線城市商品房去庫存任務基本完成。中小城市的棚改繼續推進，按道理可以消化不少商品房，但我們看到，今年棚改沒有提貨幣化安置。這個信號也是值得注意的。
還有一點，三四線城市容量是有限的。去年銷售好，一二線城市溢出的投資需求，起了很大作用。本地需求支撐不了那么久。今年全國兩會，房地產稅已經有了進入立法的確定消息。這就會削弱三四線城市的投資需求。
部分房企制訂了雄心勃勃的計劃。有些300億-500億級的房企，宣布了兩三年實現2000億-3000億的計劃。有的房企今年對外公布的目標增幅是40%、50%，對內的目標卻高達80%甚至翻番。我個人的建議是，要克制欲望，控制增幅，該調減的還是要調減，所謂計劃就是要根據實際情況來調整的嘛。
中長期看，住房的剛性需求和改善性需求仍有較大的空間。但市場占有率卻日益集中。我國的房地產市場，容納100家規模房企是沒問題的，但很有可能，5年后，前10名就瓜分了50%的份額，前50名瓜分了80%的份額。
住宅開發還是有天花板的，不用等5年后，那些3000億級的房企，尤其是作為上市公司，要有一張好看的財報，從現在起，就得尋找新的增長點，或者說新賽道、新航道。很簡單，任何新業務的孵化培育，都需要時間。哪怕我這樣不懂理財的也知道，買理財產品一般是360天的比30天的收益高。
此前我寫過，有批知名房企和機構，已將住房租賃（長租公寓）作為重點發展性業務進行布局。比如萬科，針對長租公寓所做的研究相當細致。前幾天的萬科業績會，郁亮對此作了具體闡述。他提出的“新時代不能用舊思維”觀點，頗為耐人尋味。
目前來看，萬科在住宅地產之外開辟的商業地產、物流地產以及長租公寓業務，與商品住宅的盈利貢獻相比，當然不是一個量級，如果是公開市場拿的土地建長租公寓，甚至做到微利都很難。但是，如果是集體建設用地、低價的國有用地建設的長租公寓，以及輕資產運營的長租公寓，則有一定的商業運作空間，到了某個規模，盈利并非不可能。
何況，金融主管部門對住房租賃金融是持鼓勵探索態度的，類REITs后面可能就跟著真正的REITs，資金成本的降低，對長租公寓業務盡可能實現盈利是可能起推動作用的。你不能等到那一天，長租公寓或養老地產全面盈利再進入，那時門檻就高了。
培育新業務，開辟新航道，并不必定要自己直接建設、運營。像融創這樣，去年投資最大的二手房機構鏈家，今年參投住房租賃知名品牌自如，做戰略投資，也是一種辦法。富力買下萬達77家酒店，發展中國最大的本土酒店集團，是另一種方式。
任何投資，尤其是新業務的投資，都有風險。比如，融創投資樂視，孫宏斌說失敗了，但同一年它收購的13個萬達文旅城就是巨大的成功，融創還準備在此基礎上創建文旅集團，這樣它在家庭大屏、影視娛樂的投資就構成了完整的邏輯鏈。
不嘗試，就只能固守。而固守，很難談得上發展。當然，如果你只是想精打細算過幾年小日子，也沒問題。房地產利潤再薄總還是比很多制造企業強。
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