自全國“兩會”結束至今，已經(jīng)有十余個城市再度加碼樓市調(diào)控政策，進一步以限購限售、統(tǒng)一搖號等政策來穩(wěn)固調(diào)控效果。與此同時，北京樓市近期也頻現(xiàn)調(diào)控傳聞。北青網(wǎng)記者近日獲悉，繼年初傳言“北京將出臺商品住房銷售公開搖號”政策之后，相關部門正在醞釀針對限競房的新政策，有意將限競房與共有產(chǎn)權房掛鉤，最快4月份即可公布。
據(jù)知情人士透露，政府擬將限競房與共有產(chǎn)權房掛鉤，涉及范圍或?qū)ㄒ讶胧邢薷偡亢鸵殉山坏南薷偡康貕K。盡管，該消息尚未得到官方回應，但業(yè)界已然風聲鶴唳？
觀望：待入市限競房暫未受影響 兩項目預計節(jié)后開盤
北青網(wǎng)記者從知情人士處了解到，按照傳聞中的“限競房改共有產(chǎn)權房”政策，政府有權要求銷售價格低于周邊價格10%的限競房項目，拿出部分房源由政府占有一定比例的產(chǎn)權份額。產(chǎn)權持有比例或為1：9，即政府持有10%，購房者持有90%。這一部分房源不會改變產(chǎn)權性質(zhì)，也就是說，還是限競房。但業(yè)主再出售時，要根據(jù)共有產(chǎn)權房的銷售規(guī)則，清算政府持有的產(chǎn)權比例。
而對于由政府持有產(chǎn)權比例的限競房銷售價格是否會下調(diào)、按什么標準評估、產(chǎn)權份額的回購方式是否有別于共有產(chǎn)權房，以及是否會給予限競房開發(fā)商相應補償?shù)戎T多細節(jié)問題，目前尚有待觀察。該知情人士表示，如果政府持10%產(chǎn)權，并不會顯著降低限競房的購房門檻，但卻改變了房子的投資屬性。而這部分限競房的價格相比共有產(chǎn)權房并不便宜，符合共有產(chǎn)權房資格的購房者未必有足夠的購房資金，因此有可能出現(xiàn)大量棄購的情況。
令開發(fā)商，特別是手持限競房項目和限競房地塊的開發(fā)商最為關注的是，傳聞中的限競房政策的執(zhí)行范圍是否會涉及到已入市的限競房項目或已成交的限競房地塊。對此，思源地產(chǎn)首席分析師郭毅指出，政府出臺新政策肯定要有相關依據(jù)，基本原則一定是要維護公平、合理的市場氛圍。對于已入市的限競房項目或已成交的限競房地塊來說，要考慮這個政策是否會違反之前簽訂的土地出讓協(xié)議。這種情況下，對于按土地出讓協(xié)議規(guī)定開發(fā)、銷售限競房的開發(fā)商，是否會給予一定的賠償或者土地出讓的優(yōu)惠條件，以平衡開發(fā)商的損失，也是政府相關部門在制定政策前需要考量的。
此前，有消息稱北京所有的限競房項目已經(jīng)進入到停擺狀態(tài)，靜待“靴子落地”。但記者拔打了金樾和著、萬和斐麗、旭輝城、遠洋金融街(9.480, -0.07, -0.73%)頤景春秋等多個限競房項目的銷售電話后發(fā)現(xiàn)，這些限競房項目似乎并未受到傳聞影響，均在積極蓄客中。其中，金樾和著和旭輝城兩個預計將在4月中下旬首次領證開盤，萬和斐麗和旭輝城的開盤時間預計在6月中下底。
動機：或為確保共有產(chǎn)權房供應目標順利完成
從目前業(yè)界各方的反饋看，限競房改共有產(chǎn)權房并非空穴來風。除了對政策細節(jié)的追問之外，這一政策出臺的目的也成為熱議的焦點。有地產(chǎn)觀察人士認為，出臺這項政策最大的目的，或是為了確保北京共有產(chǎn)權房供應任務的順利完成。
根據(jù)2017年北京市住建委聯(lián)合北京有關部門發(fā)布的《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行法》要求，未來5年北京將完成25萬套共有產(chǎn)權住房供地。這意味著每年至少要有5萬套共有產(chǎn)權住房供地供應入市。而在2017年北京共有產(chǎn)權住房供地完成率達到104%的基礎上，今年北京又加大了共有產(chǎn)權房土地供應比例。從北京市規(guī)土委官網(wǎng)顯示，僅1月4日-2月6日一個月掛出的23宗住宅地塊中，共有產(chǎn)權房就占到了10宗。
在共有產(chǎn)權房地塊的加碼供應同時，北京土地市場卻迎來了史無前例的大規(guī)模“流拍”現(xiàn)象。今年以來，北京土地市場已經(jīng)流拍了4宗住宅地塊，其中兩宗豐臺白盆窯共有產(chǎn)權房地塊就慘遭流拍。這兩宗共有產(chǎn)權房總規(guī)模達30萬平方米，按每套房源80平方米計算，超3000套共有產(chǎn)權房供應計劃落空。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，這兩宗共有產(chǎn)權房地塊流拍的原因除了起價過高，也是因為目前市場共有產(chǎn)權房供應量高，但需求卻沒有想象中的多。截至2017年12月中旬，北京共有產(chǎn)權房項目已經(jīng)有40個，總房源4萬多套，待申購的房源超過3萬套。而這2宗流拍的共有產(chǎn)權房銷售價格在4.3萬元/平方米，總價并不低，未來是否能夠快速出售回款，企業(yè)也相對謹慎。
共有產(chǎn)權房地塊不好賣，已入市申購的項目似乎也沒有想象中受追捧。本月初正式開盤的某共有產(chǎn)權房項目雖然通過審核并參與搖號的家庭戶數(shù)達到了29364戶，差不多68個人搶一套房，但在現(xiàn)場選房時卻出現(xiàn)了近70%家庭棄購的現(xiàn)象。造成如何大規(guī)模棄購的關鍵原因是最新的共有產(chǎn)權房購買規(guī)則要求，購房者在交房五年后只能按政府指定的市場評估價賣回給政府，或者轉賣給其他共有產(chǎn)權房輪候者。換句話說，即使以后兒女繼承，也需要兒女擁有共有產(chǎn)權房購買資格，否則還是由政府回購。這意味著，共有產(chǎn)權房徹底失去了投資屬性，而其價格還不足以支撐居住屬性。
以預計4月份中下旬開盤的限競房項目金樾和著為例，89平方米三居總價差不多在340萬元左右，按年化百分之五計算，一年可有十七萬收益，十七萬的房租可以住到比項目位置更優(yōu)越或是更好的房子。而位于孫河板塊的瑞悅府按項目67516元/平方米的均價計算，90平方米的三居總價差不多600多萬，首付接近200萬元，這在當前房價回調(diào)明顯的二手房市場上，可選擇的房源空間也是比較大的。
供大于求、申購門檻越來越高、無絲豪投資屬性……這些都有可能導致共有產(chǎn)權房項目出現(xiàn)滯銷，增加拿地企業(yè)的投資成本，從而令開發(fā)商放棄競買共有產(chǎn)權房地塊，最終影響到北京的共有產(chǎn)權房供應計劃。業(yè)內(nèi)人士分析認為，從這一角度看，新政策出臺也并非完全沒有可能。
影響：限競房降價成必然 二手房或?qū)⒘績r齊升
公開數(shù)據(jù)顯示，北京目前已成交的限競房地塊已經(jīng)超過50宗，從總面積看，合計超過450萬平房米，大約可提供5萬套左右的住宅，按照單價平均5萬元計算，大約貨值高達3700億。在已公布案名的17宗地塊，除去兩宗開發(fā)商100%自持的，其余15宗限競房都有望在今年上半年開盤銷售。包括金樾和著、萬和斐麗、遠洋金融街頤景春秋、旭輝城、中國鐵建(9.780, -0.04, -0.41%)理想家、保利首開熙悅林語、首創(chuàng)禧瑞天著、萬科七橡墅、翡翠書院等。
再加上今年住宅土地供應仍會延續(xù)限競房和共有產(chǎn)權房并舉的政策，可以預見未來至少2年內(nèi)，限競房都將是北京樓市成交主力軍。因此，傳聞中政策一旦落地，對于限競房市場可謂殺傷力極強。張大偉認為，政策出臺對于已拿到限競房地塊的開發(fā)商來說打擊最大，因為這些地塊在拿地的時候，市場價格還處于高點。隨著去年以來二手房市場的價格持續(xù)下跌，除個別項目外，大部分限競房的性價比已經(jīng)消失。可以說，限競房的項目銷售已經(jīng)非常艱難，再有新政策加壓就更加不好賣，畢竟這部分共有產(chǎn)權房并不便宜。
張大偉同時指出，限竟房改共有產(chǎn)權房將繼續(xù)降低房價上漲的預期，同時給剛需帶來更多低價產(chǎn)品選擇，存量二手房市場成交降低。在信貸政策及購買門檻保持收緊的背景下，改善性需求賣二手房換高端新房的機會變小。這將對新房市場帶來很大影響，開發(fā)商只能降價售房，這種情況下，購房者還敢不敢買也是問題。
郭毅亦表示，共有產(chǎn)權房的入市量是穩(wěn)定增加的，限競房項目的開發(fā)商只要資金沒問題、能扛住業(yè)績指標，就可以不賣房來規(guī)避政策，但開發(fā)商總歸是需要回款的，屆時只能選擇降價。但對于在拿地時沒有限定房價的普遍商品房來說是極大的利好，同時也意味著高端商品房的供應將更加稀缺。
而如果限競房改共有產(chǎn)權房政策成真，震動的也不僅是限競房市場，二手房市場也必然會產(chǎn)生連帶效應。那么，二手房市場會漲還是會跌？對此，業(yè)界也出現(xiàn)了兩種不同的聲音。郭毅表示，如果不改變產(chǎn)權性質(zhì)，同時共有產(chǎn)權部分的回購方式區(qū)別于真正的共有產(chǎn)權房，那么二手房價格一定會量價齊升。而有業(yè)內(nèi)人士則認為，如果限競房也加入共有產(chǎn)權住房的供應之列，市場供應將更加充足，預計會有近10萬套的供應量。所以，從長遠來看，下跌仍是主旋律。
此外，郭毅指出，限競房改共有產(chǎn)權房政策給企業(yè)帶來的影響其實遠低于對營銷人的影響。因為共有產(chǎn)權房采取的都是搖號申購，新政策會減少限競房的房源，對營銷人的需求也會相應減少。
其實，北京地產(chǎn)營銷人的“生存”危機早已顯現(xiàn)。今年年初，關于北京將出臺商品住房銷售公開搖號政策的傳聞便已經(jīng)讓不少營銷人笑言：“如果全都搖號賣房，我們就可以直接下崗了。”
據(jù)統(tǒng)計，截止目前已有上海、南京、長沙、成都、杭州、西安6個城市加入到新房房源統(tǒng)一搖號的“大軍”。統(tǒng)一搖號與去年的限購限售一樣，正呈現(xiàn)全國蔓延之勢。如此看來，相比存在諸多猜測的限競房改共有產(chǎn)權房政策，“市場無論冷暖，買房一率搖號”在北京率先落地的概率顯然更高一籌。
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