2018-05-09 10:38 | 來源:未知 | 作者:未知 | [房地產] 字號變大| 字號變小
“公司最近發的通知，由于業績不達標，全部業務人員降薪25%，如果業績不達標還要繼續調整，準備走了，在找房企的機會?！?/blockquote>
“公司最近發的通知，由于業績不達標，全部業務人員降薪25%，如果業績不達標還要繼續調整，準備走了，在找房企的機會。”近日，上海一家信托公司的業務人員小張對21世紀經濟報道記者如此表示。小張的情形并非孤例。據記者了解，今年以來針對資金違規流入房地產和地方政府平臺的金融監管進一步趨嚴，以房地產業務和政信城投業務為兩大主要支撐的信托機構人員正面臨著“業務荒”的窘境。與此相應，面臨著債務償還高峰、融資渠道收縮、項目回報降低的房地產企業們，則處于嚴重的資金饑渴中。21世紀經濟報道記者從市場了解到，大量房企正開出高薪在狂招融資人才，很多房企對有一定經驗和資源的人都開出50萬-80萬的薪資。一邊是遭遇降薪和業務荒的金融機構，另一邊則是高薪攬人的房地產企業，業務實質又一樣，無形之手的指揮下，信托經理們紛紛出走金融機構，流向房企。有意思的是，這批人中很大一部分當初即從房地產企業進入的金融機構，如此遷移，也折射出十幾年來房地產金融化和金融機構由亂而治，以及這兩個領域之間相伴相生、河東河西的變遷。融資收緊成本高企房地產企業正面臨著來自“四面八方”的壓力。首先是債務到期高峰。2015和2016年前后是債市大牛，包括房地產企業在內的公司集中發行了大量債券，期限多為3年，也就是說今明兩年將進入償債高峰。據21世紀經濟報道記者統計，2018年和2019年的房地產企業債券總償還量分別為2850億和4038億。相比之下，此前三年則少得多，2015年-2017年的償還量分別為327億、612億、1424億。更為嚴重的是房企融資渠道的收緊。事實上，房企融資渠道的收緊并不是今年出現的新現象，而是最近幾年來在房地產調控的大背景下持續推進的一個過程。房地產企業的融資來源大體上可分為開發貸和前端融資。所謂前端融資是相對于常規開發貸而言，對于開發貸監管統一要求符合四證齊全（國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證）的條件，同時還要滿足自有資金投入不低于30%的條件，所以大部分企業在拿地階段需要有其他融資突破。一位上市房企的融資總監對21世紀經濟報道記者表示，資金來源構成中，開發貸和前端融資差不多各占一半左右，前端融資的資金主要來源于信托、基金以及各類民間資本等，現在的監管規范主要就是掐了前端融資部分，“這一塊幾乎沒有什么可做了。”一位給房企融資的金融機構人士對記者表示，去年雖然規范政策大體都已經出臺，但是各地執行標準不一樣，都還有些可操作和包裝的空間，今年就幾乎都沒法做了。融資渠道收緊的一個自然后果是融資成本的上升。多位房企融資人士對記者透露，即使保守來看，當前房企的前端融資成本也幾乎相當于去年上半年之前的1.5倍左右。“來找我們做融資的房地產企業，去年八九個點都能做的，現在很多包括一些大的房企都愿意接受12%、13%的成本了，而且項目特別多，都做不過來。”一位民營資金中介人士稱。銀行渠道同樣面臨著額度緊和成本上升的問題。上海地區一家房企的融資人士告訴記者，之前都還能談下來利率下浮的貸款，現在都是上浮。這還是其次，一些基本面不太好的小房企銀行基本都不愿意放了，湖北等一些內地省份的銀行甚至直接不做房地產貸款。試水股權融資融資壓力驟增的另一面是項目回報驟降。上述上市房企融資總監透露，以上海地區為例，房地產調控仍處于高位，項目壓價嚴重，新房和二手房倒掛，項目利潤率相比之前有較大幅度的下降。資金壓力之下，房企正不惜高薪狂攬融資人才，而遭遇降薪、業務荒的信托經理們開始紛紛出走金融機構，流向房地產企業。“現在特別多的信托經理跳槽房地產企業，基本上每家信托公司都有那么一些人過去。”上海地區一位信托機構人士對21世紀經濟報道記者如此表示。公開招聘信息中即披露了大量房企融資崗位的需求信息。記者發現，高薪之下，其要求多為“具備一定的項目及資金端資源”、“根據公司發展需要，尋找融資資本，全面規劃投融資項目”、“建立與金融機構、投資機構、中介機構、合作伙伴等良好的溝通關系”等。房地產企業的資金鏈條壓力還迫使其加快項目周期。據一位業內人士對記者透露，現在大型房企都在快馬加鞭地上項目，對項目的節奏要求大為提高，比如某大型房企要求項目從拿地到預售全程一共六個月時間，另一些大型房企則給出了八個月等不同的周期要求。對于小型房企，尤其是前幾年大量舉債擴張的房企來說，當前環境下被迫出售項目或者尋求大房企共同開發的的案例也不在少數。一個討論得頗熱的方向是股權融資。一位大型國有房地產開發商人士對記者表示，現在的問題是土地貸款管控嚴格，土地款融資對自有資金的要求是監管紅線，以前通過明股實債做的，現在都要求穿透審查，“現在的思路就是找一部分真股權，但涉及股權投資機構和開發商的矛盾比較多，機構不擅長，不敢投或者開出的條件苛刻到開發商無法接受。”不過，據記者了解，雖然目前還鮮有成功案例，但不少大型金融機構均在試水真股權融資。房地產行業將進入一輪兼并整合的洗牌幾乎是業內共識。
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