2016年底以來，“限房價、競地價”成為北京土地市場主要的供應方式，隨著一年多來宅地的供應、開發與建設，今年以及未來兩三年，限房價項目將成為北京新房市場的供應主力。這樣一個龐大的市場體量，超過60個項目，涉及貨值約有3000億，50多家房企參與其中，還有已準備入手限價房項目的剛需、改善者們，以及主導“限改共”的政府部門。這是一個涉及多方命運的政策調整，最終走向將決定其影響到底有多大。

  保障真正的剛需、剛改

  此前的“限改共”和搖號傳聞，市場認為搖號是大概率事件，而“限改共”則不太可能發生。但是，5月7日，由北京市住建委發布的《關于加強限房價項目銷售管理的通知》（下稱《通知》）的征求意見稿顯示，“限改共”成為主角，而搖號則變成了小范圍的事情。

  何為“限改共”？簡單來說，就是把部分限房價項目通過更改性質變為共有產權住房。根據《通知》，限房價項目可售住房在土地出讓時的銷售均價限價與評估價之比不同，分別按不同的方式進行銷售。如果限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高于85%的，由開發建設單位按限價規定自行銷售；如果比值不高于85%的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房。

  為何“限改共”？“限房價、競地價”已經是北京房地產市場調控的一個重要手段，已經從土地出讓時提前鎖定了住房的上市銷售價格，防止開發企業炒作地價與房價。為何還要再做變化與調整？

  事實上，限房價項目的銷售均價低于周邊的二手房價格，形成了價格倒掛，特別是在房價高企的二環、三環內，相比于售價十二三萬的項目，均價七八萬的限房價項目，則被認為是高性價比產品，不少人通過各種手段爭取購房名額。有業內人士指出，其中很多購房人都是本著“買到即賺到”，而非真正需要房子住的動機參與的，導致了真正自住的剛需家庭最終能購買到的概率大大降低。

  北京大學房地產法研究中心主任樓建波就表示，如果不采取必要的措施，原本用來居住的房屋就成了投資投機客炒房牟利的工具。對部分項目進行收購，并通過搖號的形式優先銷售給自住的剛需家庭，大大壓縮了限房價項目的牟利空間，投資客、炒房者也就沒有了購買的動力。

  北京作為房地產調控重鎮，其一舉一動也影響著其他城市的調控方向。“限改共”釋放出的信號不容忽視，房地產調控或將會繼續從嚴，或為其他城市接下來的調控建立參考樣板。

  約80%項目不會被收購

  “限改共”對于購房者的影響將是顯而易見的，投資客被鎖死，真正的剛需、剛改需求得以保障。但是作為限房價項目的供應主體，哪些項目將被“限改共”，這將直接影響到開發商的利益。

  有業內人士測算，85%的設定比例是經過綜合考量和測算的，按這個比例，目前已推出的限房價地塊，經初步測算80%左右的項目應該不會被收購，將按照普通商品住房由開發企業銷售，因此對這類項目總體影響不大。

  事實上，今年北京的二手房價格仍存在下調的空間，這對于限房價項目的市場評估來說，是一件好事。但是仍要具體問題具體分析，如果評估價格是綜合新房與二手房售價而定，那么首先可以剔除五環外限競房轉為共有產權的風險。但是，思源地產副總經理、首席分析師郭毅認為，二環三環的限房價項目，由于周邊二手房售價較高，有可能會達到限售價占評估價的比值低于85%的標準，從而被轉化為共有產權住房。

  如何評估和定價受關注

  關于“限改共”，市場討論聲很多，也有持不同意見的。如何評估？地下部分是否在收購范圍內？被轉化的共有產權住房如何定價？其產權比例如何劃分？

  中原地產首席分析師張大偉就表示，“最大的問題是，政府回購的貨值如何確定？是按照可售住宅部分回購、還是可以按照全盤包括地下、車位等貨值回購？”

  在自住房變身共有產權住房、限房價項目尚未入市又有可能變身共有產權住房時，房屋標準如何確定？張大偉表示，商品房肯定品質高于保障房，但保障房也應該有一定的明確標準。

  此外，“限改共”對于二手房市場和土地市場的影響也不可忽視，隨著部分項目“轉共”，產權比例劃分，其性價比優勢也將會消失，部分購房者是否會回流至二手房市場？二手房市場是否會量價齊升？對開發商來說，按照標書拿地之后再改變銷售規則，這種情況下，會不會出現流標的增加？不管政策走向何方，這些都是需要深思的地方。