經(jīng)歷了3·17調(diào)控、處于持續(xù)金融去杠桿的中國房地產(chǎn)市場，仍未平靜。
4月以來，成都、昆明、大連、西安，這些以前房價平穩(wěn)的二線城市，甚至丹東、惠州這樣長年庫存高企的三線城市，都出現(xiàn)了成交及價格的上漲。
二三線城市限購寬松、限價嚴厲，以及地方新一輪“搶人”政策的作用，讓一部分城市的樓市充滿了躁動。新房被搶、庫存降低，“不買就趕不上了”的焦慮充斥著這些原本平靜的城市。
據(jù)國家統(tǒng)計局70城房價數(shù)據(jù)，近期住建部約談的12個城市中，除佛山外，其余11城的新房價格3、4月份均出現(xiàn)環(huán)比上漲；另據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，多個熱點城市的庫存降至低位，被約談的惠州去化周期已降至3.6個月，大連降至4.3個月，成都、徐州降至5.1個月，遠遠超過了警戒線。
5月19日，住建部發(fā)文重申加強調(diào)控，提出了6項具體措施。中原地產(chǎn)指出，調(diào)控正從過去的一城一策，開始升級到預警——約談——問責三步走。
不過，多位業(yè)內(nèi)人士指出，調(diào)控只是調(diào)節(jié)市場的快慢節(jié)奏，而要解決的根本問題，仍然是供求關(guān)系。對此，住建部再提多元化供地，并要求16個城市在6月底前上報方案。
庫存降至低位
“五一”前后，住建部就房地產(chǎn)調(diào)控問題密集約談了12個城市。目前，已有6個城市作出回應；9個城市發(fā)布了各種類型的加碼調(diào)控。
被約談的城市基本位于3-4月房價上漲迅速的城市行列，其中海口、三亞、西安、太原、哈爾濱、貴陽等城市均位列4月房價環(huán)比漲幅前十位；哈爾濱房價同比漲幅全國最高，達12%。
西安、成都、杭州等地不同程度地出現(xiàn)了銷售火爆的場面，甚至是“萬人搶房”。
火爆的市場讓供求失衡，庫存急劇降低。5月17日，易居研究院報告顯示，截至4月，百城住宅庫存已連續(xù)33個月同比下跌。4月，共有72個城市的庫存同比下滑。
就在4月，100個城市新建商品住宅供應量為4182萬平方米，而成交量為4508萬平方米，連續(xù)5個月供小于求。“限價環(huán)境下部分新推盤項目的價格相對較低，性價比較高，部分城市出現(xiàn)‘搶房’的現(xiàn)象。”報告的執(zhí)筆人嚴躍進說。
從去化周期來看，有55個城市的存銷比小于12個月；熱點二線城市如重慶、杭州、武漢、海口等去化周期不足5個月，杭州更低至2.8個月，幾至“無房可賣”，供不應求狀況顯著。
另外有部分三四線城市也在迅猛去庫存。以最近比較熱門的丹東為例，其已連續(xù)9個月去庫存周期變小。歷史上丹東的去庫存周期最高達到63個月，而目前已降至13個月，逼近警戒線。
另外一個粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的熱門城市、不限購的惠州，去化周期降至3.6個月，近期去惠州看房、買房，成為不少深圳人尤其是投資客的熱議話題。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心何倩茹分析，今年以來，一線城市受調(diào)控政策影響，價格平穩(wěn)發(fā)展，房價的上升蔓延至二線城市，呈現(xiàn)出自住投資兩旺的態(tài)勢，當?shù)鼗蚴?nèi)居民的自住需求旺盛，部分投資者也會將目光轉(zhuǎn)移至二三線城市，特別是不限購不限貸的城市。
另一方面，隨著開發(fā)商經(jīng)營決策的謹慎，房地產(chǎn)投資有所減慢，庫存便出現(xiàn)下降。
中國（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，當市場處在調(diào)控高壓時，許多人選擇持幣觀望，便囤積了相當多的需求，而這些需求隨時有入場的可能性。一旦有人入場，從眾行為便表現(xiàn)得特別明顯，由觀望到沸騰的過程非常快。其背后是供需的不平衡以及龐大需求的支付能力。
新城控股(30.460, -1.54, -4.81%)高級副總裁歐陽捷認為，搶人才的城市并沒有做好增加住房供應的準備，而搖號購房更加劇了供求失衡的市場預期，住房短缺已成為人口凈流入城市房地產(chǎn)市場的長期矛盾。
探索供地多元化
5月19日，在重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標不動搖、力度不放松的同時，住建部最新提出了六大措施。
其中，措施的重點是進一步落實地方調(diào)控主體責任；首次提出北京、上海、廣州、深圳等16個城市要探索推動供地主體多元化，6月底前提出并上報具體實施方案。
早在2017年末，住建部就發(fā)布政策，建立住建部房價政策預警機制，同時要建立房地產(chǎn)的約談和問責機制。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，本輪約談原則，是預期管理、事中管理，而不是過去的結(jié)果管理，應該是住建部的房價預警系統(tǒng)起到了作用。
“如果沒有問責機制，前五條落地難度都很大。”張大偉認為，調(diào)控的關(guān)鍵是問責機制的建立。
宋丁認為，住建部的表態(tài)是政府對市場最新跡象，即調(diào)控邊際收益遞減的應對。“供應量和庫存下降，可能導致市場成交量和價格的上升。這時如果不約談，不排除在下半年出現(xiàn)失控狀況。”
歐陽捷則指出，要解決供求問題，只有增加供地。可通過產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)換，或農(nóng)村集體建設用地進入可售住宅市場等，來增加居住用地。
事實上，去年至今，深圳、北京等地已在探索多元化供地。集體建設土地入市、企業(yè)自有用地做租賃、城中村改造整租、發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房等都將出現(xiàn)。
其中，集體建設用地做租賃成為一大風向。這在北京已經(jīng)變成現(xiàn)實。目前已開工朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個集體用地租賃項目，共計房源1.28萬套。
按照北京市委、市政府部署，2017年-2021年，北京將有1000公頃集體土地用于建設租賃住房。
據(jù)悉，碧桂園的長租公寓業(yè)務，也將推動集體用地入市，建設“長租城市”。
此外，共有產(chǎn)權(quán)房在上海、北京大量推出后，也有望在廣東推行。近日，廣州南沙區(qū)推出1000套共有產(chǎn)權(quán)房備受關(guān)注。廣東省住建廳廳長張少康表示，除了廣州，珠海、深圳也在試點共有產(chǎn)權(quán)房，“未來會加大試點的力度。”
張少康表示，2018年，將繼續(xù)探索建立多渠道住房供應體系，實施以公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房等為主，租售補結(jié)合的住房保障政策，把更多符合條件的新就業(yè)無房職工、異地務工人員、青年醫(yī)生、青年教師等納入保障范圍。
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王峰提出，未來深圳的住房，將形成包括購買型商品房、租賃型商品房、共用產(chǎn)權(quán)房、公共租賃住房在內(nèi)的多元供應體系。
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