5月23日，中房協金融委員會舉行2018中國房地產金融論壇，就中國房地產金融的現狀和問題、房地產資產證券化（REITs）、長租公寓的發展以及中國房地產市場情況做了多人主題發言和沙龍論壇。官員（上交所）、學者、券商機構、開發商就以上問題進行了豐富而深入的話題討論。我受益良多，比如了解到REITs在國內的發展階段；關于大開發商和大資本進入長租如何看待和解決租售比的問題，以及房地產市場當前發展階段。
中國REITs在等待公募破局
論壇話題核心是REITs，這是指房地產信托投資基金（Real Estate Investment Trust），是一種發行收益憑證的方式，匯集許多小投資者的資金，投資房地產，通過專門的機構運營管理房地產項目，獲得收益的并分配給投資者的信托基金。REITs最早誕生在美國60年代，解決的小投資客投資大宗不動產的可能性。
中國的REITs其實都是類REITs,大概自去年10月開始，一批類REITs開始被主管部門放行。比如保利發行了50億類REITs。今年碧桂園還被批準了100億規模的類REITs。根據戴德梁行胡峰董事的數據，截至目前，已經有33家約700多億REITs獲批發行。
但必須指出的是，REITs這種金融工具早在10多年以前就被國內金融人士提出過（任志強也提到過），實際已經有10多年呼吁在國內推出的歷史，在國內房地產市場始終沒有被廣泛推行。而真實在實踐的是2014年類REITs產品，至今也只積累了4年的發展經驗。
類REITs與REITs是有顯著不同。國內類REITs的流程是這樣的。如果某資本A要對物業B進行證券化，首先要發行一只資管計劃，該計劃解決的是流動性，因為可以在證券交易所交易。但資管計劃無法收購物業股權。所以要先讓私募去購買物業股權。資管計劃再購買物業資產的全部私募基金份額。這樣資本A才完成對B物業的證券化。
這里面類REITs跟REITs有多個不同之處，在國外REITs能夠獲得稅收**支持，即如果公司90%及以上的受益分配給投資者，則該收益不需要承擔公司所得稅。僅個人承擔個人所得稅。而根據中國目前法律，基礎物業如果轉讓給私募或信托，因所有權轉移，基礎物業的原始權益人需要交納25%企業所得稅，如果原始權益人是房地產公司還需要按照累進稅率交納土地增值稅。
其次，目前的類REITs的物業是固定的，先確定物業再發行資管計劃，不具有擴容性。而國外REITs則不斷擴容收購物業，增加收益水平。
中國房地產業需要REITs的理由有多方面，核心點是REITs解決了大宗物業交易退出的機制，以前大宗物業要么散售，導致物業形態雜亂，要么整售，因資金量很大，在價格上應該需要折讓。但REITs出現后，可以讓物業開發商找到順利退出的機制，讓物業開發商更關注物業的品質和管理運營，提升物業租賃收益。
另外REITs公募讓廣大普通投資者也能夠參與到大宗物業的交易中去，使得廣大普通投資者也能投資大宗物業。過去20年發達國家REITs的收益率相當高，據說北美達到13%，其他地方也能達7%以上，這樣的收益率應該被廣泛受追捧的。
至于中國，目前還是類REITs，還需要公募破局。行業人士認為，目前在物業類型、運營管理、專業中介機構、投資人等方面已經比較完善，轉成或發行公募REITs的時機已經在逐步成熟。當然具體何時破局，仍未知。
長租公寓與REITs的發展
長租公寓已經成為很多開發商的標配。事實上碧桂園、龍湖、旭輝等已經把長租公寓當成主航道之一。碧桂園要在未來幾年實現百萬套長租公寓。這是一個讓人驚嘆的數字。這里面的一個背景是中國一線城市租售比普遍已經低到接近1%。在本次年會上，關于長租公寓的討論也是重點之一。
首先市場看到正是由于長租公寓成為自去年10月租售并舉以來的大趨勢，開發商紛紛進入布局，與此同時住宅租賃類REITs開始大量發行。所以看起來REITs因為長租公寓而獲得新生。在本地論壇上專家給出點評是，這是兩件事情。一個事實是類REITs給了長租公寓資金退出的機制。當然租售比依然是一個問題，如果租售比太低，怎么保證盈利覆蓋發行成本？發行利率恐怕最低要在5以上。
據了解實際可能的情況是，做住宅租賃類REITs的基礎物業售價不高。據王戈宏給的一個思路就是，實際大宗物業交易其實售價未必高。在全國還有很多城市很多市場，有機會！
另外，來自深圳一家做人才保證住房租賃的深創投不動產基金首席投資官孔令藝對租售比偏低如何保障投資收益的看法，很值得關注。這家公司是深圳市政府出資成立的用于保障深圳人才居住的機構，在深圳全市范圍收購物業。她以領展為例（亞洲地區最大型房地產投資信托基金），說明如果多物業形態，規模足夠大，就可以承受較低收益。其次，人才保障公寓的租金收益是
非常穩定的，比如，可以直接從出租者的工資里扣錢，再次大量中高端人才是一個主力的消費人群，這些人群居住周邊的消費力可以被挖掘。
總體而言，在現實過程中，租售比的困難還有不少空間可以跨越。
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