棚改變局

  近日，“棚改，全國一刀切，全部暫停”的傳言引起廣泛關注。而從實際情況來看，2018年-2020年棚改的目標為1500萬套，年均500萬套。在此目標下，棚改項目不可能一刀切。只是在房地產庫存下降、地方債務壓力增加的背景下，相關各方對棚改政策做出了部分調整。有的地方已經在控制棚改貨幣化安置的比例，有的地方放慢了棚改項目進度，銀行適當收緊了貸款審核。那么，這些變化將對房地產市場、宏觀經濟運行、貨幣政策帶來何種影響，本專題將展開討論。（楊志錦）

  近期，“棚改，全國一刀切，全部暫停”的傳聞不脛而走。受此傳言影響，地產股連續兩日大跌。

  雖然棚戶區改造仍然在大刀闊斧地進行，但種種跡象表明，過去兩年時興的貨幣化安置方式，正在逐漸“退潮”。

  在今年的政府工作報告中，對于棚戶區改造的表述已沒有“貨幣化安置”的字眼。而地方政府早就嗅到了政策變化的風向。上半年以來，不少地方政府在部署棚改工作時，明確提示了棚改政策由貨幣化安置向實物安置轉變的趨勢。

  作為保障性安居工程的重要部分，我國實施大規模棚戶區改造已歷時數年。近年來，貨幣化安置的比重不斷提高。棚改貨幣化安置被認為是三四線城市去庫存的主要方式，但同時也被詬病為房價上漲的推手。

  有分析指出，隨著庫存規模下降、地方債務壓力增加，貨幣化安置政策正在因地制宜地做出調整，逐漸退潮將是大方向。但這并不意味著棚改進程會明顯放緩，考慮到對地方經濟增長、稅收、城鎮化的推動，棚戶區改造將逐漸走向規范化。

  棚改貨幣化安置是非

  近年來，我國棚改始終維持較大的規模。2015年-2017年的目標為1800萬套，并順利完成，2018年-2020年的目標為1500萬套。

  在貨幣化安置比例方面，2014年為9.0%，2015年為29.9%，2016年上升到48.5%。雖然官方尚未公布2017年的比例，但從地方樣本來看，恐怕只升不降，如江蘇省去年的貨幣化安置比例為52.83%。不少券商認為，去年全國棚改貨幣化安置的比例在60%左右。

  由于大規模棚戶區改造會在短期內釋放出大量購房需求，貨幣化安置又增強了其購買力，因此對于商品房去庫存的效果十分顯著。

  在山東南部某四線城市，當地房企人士向21世紀經濟報道表示：“該縣啟動棚改之后，市場一下子涌現出很多購房者，在調控政策未能及時跟進的情況下，結果是‘新區在售多年的老項目被購買一空，有些瀕死的小開發商也被救活了’。”

  正因如此，三四線城市貨幣化安置比例較高。2017年，江蘇省對于商品住宅消化周期在15個月以內和以外的城市采取了不同方式。商品住宅消化周期長的城市，更偏重于棚改貨幣化，反之則偏重實物安置。其中，南京、蘇州、無錫3個全國熱點城市貨幣化安置比例合計為19.83%，其他城市則為62.24%。

  有機構曾測算，2017年我國棚改計劃開工600萬套，即使按照50%安置比例中性假設，就可以實現2.55億平方米的去庫存規模。

  根據統計局的數據，截至2018年5月末，全國商品房待售面積5.6億平方米，創最近46個月的新低。多數機構認為，去庫存進程已經告一段落，除一二線城市外，很多三四線城市也進入庫存短缺時代。其中，棚改貨幣化安置是主要推動力。

  過去一兩年，三四線樓市異常旺盛，大型房企普遍在這些區域取得較好的銷售業績。主流觀點認為，這既是由于熱點一二線城市調控嚴厲，也因三四線城市加速推進棚改貨幣化安置。“市場突然增加了幾百萬戶手持現金的購房者，而大部分城市信貸政策還比較寬松。”中原地產首席分析師張大偉表示。

  棚改貨幣化安置也推升了三四線城市的房價。北京某上市房企人士指出，三四線城市房價上漲的原因，還有投資需求抬頭、信貸政策寬松，以及品牌房企向三四線城市下沉等宏觀因素。“但大規模的貨幣化棚改安置，仍然是三四線樓市旺盛和房價上漲的原始驅動力。”他說。

  三四線樓市將降溫

  事實上，政策信號早就已經釋放。今年“兩會”期間發布的政府工作報告中，已無“貨幣化安置”的字樣，而在過去兩年的政府工作報告中，均有“提高貨幣化安置比例”的明確提法。

  地方政府顯然也注意到了這一變化。今年4月，安徽省在全省城鎮保障性安居工程工作推進會上指出，各地要合理控制棚改貨幣化安置比例，商品住房供需緊張的市、縣，要進一步降低貨幣化安置比例。淮北市更是在6月中旬的總結會上強調，“各縣區政府要針對2018年關于棚改政策由貨幣化安置向實物安置轉變的形勢，提前謀劃安置地塊……”

  分析人士認為，不管市場傳言是否有依據，貨幣化安置政策已經在逐漸弱化，未來還可能進一步退潮。

  但棚戶區改造工作本身并不會因此而大幅放緩。21世紀經濟報道采訪發現，棚改作為一項政治任務，大部分城市的棚改任務并未削減，推進棚改的熱情頗高。

  今年6月，江西省上饒市在新聞發布會表示，上饒市通過棚戶區改造推動了商品房去庫存，當年（2017年）商品住宅去化期由年初的24個月降至7個月，促進了房地產市場健康發展；帶動建筑、房地產交易等相關行業發展，增加了稅收，騰出了大量土地，優化了城市空間布局。

  上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，棚戶區改造對地方經濟的拉動作用不容忽視，從這個意義上說，地方政府對棚改的熱情并未熄滅。從現有的政策動作來看，未來棚改將逐漸走向規范化，使之對房價、地方債務的影響降到最低。

  他認為，隨著棚改貨幣化安置的退潮，三四線樓市很可能出現降溫，持續多月的三四線城市領跑房價漲幅榜的現象，將會越來越少。未來房企進駐這些區域時，也將愈加謹慎，此舉甚至可能倒逼部分房企向一二線城市回流。