多城市一二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重“倒掛”
2018年上半年，地方城市紛紛推行嚴(yán)厲的調(diào)控政策。新房市場(chǎng)普遍受到限購(gòu)、限價(jià)、限貸等抑制性政策，在此基礎(chǔ)上，部分城市一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”現(xiàn)象嚴(yán)重。
據(jù)我愛(ài)我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年北京市新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽10790套，比去年下半年的14076套下降23.34%，降幅比例較大。上半年新房成交均價(jià)43198元/平方米，比去年下半年均價(jià)45879元減少5.84%。
與此同時(shí)，上半年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為76640套，比2017年下半年增長(zhǎng)57.6%，在半年走勢(shì)上結(jié)束了2017年的兩連降，價(jià)格方面一直維持在5.5萬(wàn)元/平方米至6萬(wàn)元/平方米之間。
整體來(lái)看，上半年北京一二手房?jī)r(jià)格持續(xù)“倒掛”。一位業(yè)內(nèi)人士指出，這主要是因?yàn)楸本┮呀?jīng)步入二手房時(shí)代，新房基本位于五環(huán)以外的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，所以?xún)r(jià)格較市中心的二手房更低。
從南京、杭州、上海、蘇州這幾個(gè)城市的一二手房市場(chǎng)來(lái)看，同一城市同一區(qū)域、同一地段也普遍出現(xiàn)價(jià)格倒掛。根據(jù)諸葛找房對(duì)杭州拱墅區(qū)、濟(jì)南歷下區(qū)、廣州黃埔區(qū)、上海靜安區(qū)、成都成華區(qū)、北京密云區(qū)等20個(gè)城區(qū)數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，新房二手房?jī)r(jià)格倒掛較為普通。價(jià)格差在3000多元/平方米至6000多元/平方米不等。
上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種現(xiàn)象主要是政策調(diào)控所致，因?yàn)檎畬?duì)新房的調(diào)控更直接，力度更大，而二手房?jī)r(jià)格更多是買(mǎi)賣(mài)雙方在市場(chǎng)交易中形成的，政策的影響相對(duì)更小。
該人士進(jìn)一步分析，該現(xiàn)象需要從城市、區(qū)域、樓盤(pán)的具體情況來(lái)看。在他看來(lái)，從長(zhǎng)期來(lái)看，一二手房?jī)r(jià)格的“倒掛”并非不可接受的問(wèn)題。因?yàn)樾路渴袌?chǎng)在調(diào)控下有滿(mǎn)足中低收入人群基本居住需求的功能，所以新房市場(chǎng)是可以有兩個(gè)方向的，一是保障房市場(chǎng)，另一個(gè)則是純粹的商品房市場(chǎng)，兩個(gè)市場(chǎng)各有各的價(jià)格機(jī)制，保障房市場(chǎng)按保障價(jià)格前行，純商品房市場(chǎng)則由市場(chǎng)定價(jià)，雙方互不干涉。
“至于二手房市場(chǎng)，由于業(yè)主多為個(gè)人，交易價(jià)格更多的還是會(huì)由市場(chǎng)決定，政策調(diào)控需要更多地從稅收方面展開(kāi)，包括一些限售政策”。上述人士表示，“新房和二手房之間的價(jià)格差不一定需要抹平趨同。雖然在短期之內(nèi)價(jià)差對(duì)個(gè)人的投資決策可能會(huì)產(chǎn)生影響，但在限售政策以及正在健全的一些長(zhǎng)效機(jī)制作用下，兩個(gè)市場(chǎng)是可以區(qū)隔發(fā)展的，并不是需要完全統(tǒng)一。”
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，客觀看待本輪一手房?jī)r(jià)格抑制和反彈現(xiàn)象很關(guān)鍵，未來(lái)建議對(duì)一手房進(jìn)行產(chǎn)品的細(xì)分，這樣有助于剔除上漲的因素，讓中高端和剛需產(chǎn)品的定價(jià)更加符合實(shí)際情況。
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