經(jīng)歷了長期調(diào)控的房地產(chǎn)市場，終于出現(xiàn)以價(jià)換量的端倪。
近日，上市房企陸續(xù)發(fā)布7月銷售業(yè)績。盡管調(diào)控政策不斷推出，但與去年同期相比，大部分房企在7月單月的銷售額明顯提升。
前7月的銷售規(guī)模也普遍同比大增。其中，萬科、恒大、碧桂園在前7月的銷售金額均突破3000億元。中國金茂、新城控股的銷售增速超過100%。
但與此同時(shí)，部分房企在7月的銷售均價(jià)出現(xiàn)下滑。有分析認(rèn)為，這體現(xiàn)出“以價(jià)換量”的嘗試。其背后動因是，資金壓力加大，迫使房企采取降價(jià)策略。
前7月完成全年任務(wù)55%
公告顯示，今年前7月，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2342.2萬平方米，合同銷售金額3498億元。銷售金額的同比漲幅為11.8%。同期，恒大實(shí)現(xiàn)銷售金額3448.4億元，同比上漲19.6%。
去年躍升至“宇宙第一房企”的碧桂園，則公布了權(quán)益銷售部分。前7月的銷售金額為3475.1億元，同比增長44.62%。
其余已公布銷售業(yè)績的房企中，除金地、首開等少數(shù)企業(yè)外，大部分都實(shí)現(xiàn)了前7月業(yè)績的提升。
其中，金茂實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模788.92億元，同比增幅達(dá)到187.6%；新城控股銷售1136.63億元，同比增幅為106%。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)了32家已經(jīng)公布銷售業(yè)績的房企，統(tǒng)計(jì)顯示前7月，這32家銷售金額達(dá)到了25373億，同比上漲幅度高達(dá)37%。該機(jī)構(gòu)還指出，截至7月末，房企平均完成年度銷售任務(wù)的55%。
雖然今年以來的調(diào)控政策頻繁出臺，但到目前為止，整體樓市仍然保持銷售規(guī)模正增長，大中型房企的銷售業(yè)績也普遍高于去年同期。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，一方面，大中型房企的市場占有率不斷提高，在此前兩年不斷拿地后，房企的庫存規(guī)模得到夯實(shí)。另一方面，做大規(guī)模仍是當(dāng)下房企的主流選擇，由于熱點(diǎn)城市樓市升溫，一些企業(yè)選擇抓緊出貨。
但從月度銷售變化來看，7月市場仍然受到了季節(jié)性因素的影響。根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)，7月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售7642億元，比6月下降31.5%，這一銷售規(guī)模還低于5月的水平。但與去年同期相比，仍然有著57.7%的增幅，說明單月交易規(guī)模維持在高位。
該機(jī)構(gòu)指出，由于天氣炎熱的因素，7月本身就是房地產(chǎn)銷售的淡季，市場銷售規(guī)模通常不是全年高點(diǎn)。此外，為沖擊半年銷售業(yè)績，房企往往在5月和6月發(fā)力銷售，相比之下，7月的業(yè)績通常會出現(xiàn)一定落差。
回款率成考核目標(biāo)
在銷售規(guī)模維持高位的同時(shí)，部分房企在7月的銷售均價(jià)出現(xiàn)下調(diào)。
根據(jù)公告，今年7月，金茂實(shí)現(xiàn)物業(yè)簽約銷售71.3億元，簽約建筑面積30.6萬平方米，平均銷售單價(jià)約為2.33萬元／平方米。而在去年12月，金茂的銷售均價(jià)為3.08萬元／平方米。相比之下，金茂的銷售均價(jià)下調(diào)了24%。
其他房企中，也有銷售均價(jià)下調(diào)的情況出現(xiàn)。其中，對比今年3、4月份，不少企業(yè)的售價(jià)出現(xiàn)下調(diào)。
上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，銷售價(jià)格下調(diào)有幾個(gè)可能的原因：普通住宅類產(chǎn)品銷售比例增多、三四線城市項(xiàng)目銷售比例增多、限價(jià)政策、企業(yè)主動調(diào)價(jià)等。
他認(rèn)為，在今年的政策環(huán)境下，不排除企業(yè)主動下調(diào)價(jià)格的情況出現(xiàn)。因?yàn)殡S著國內(nèi)融資環(huán)境不斷緊縮，房企融資難度不斷加大，加之償債周期將至，多家房企已經(jīng)出現(xiàn)資金鏈緊繃的情況。
某大型房企西安區(qū)域負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，雖然西安的限價(jià)政策仍然嚴(yán)厲，但總部仍然要求盡快出貨。“今年的考核中，除了銷售任務(wù)，回款率也十分重要。”
7月31日，中央政治局召開會議，明確提出要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲；加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。
8月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在遼寧沈陽召開部分城市房地產(chǎn)工作座談會，要求各地要加快制定實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，并完善對地方房地產(chǎn)調(diào)控工作的評價(jià)考核機(jī)制，對工作不力、市場波動大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅(jiān)決問責(zé)。
中信建投表示，通過上述會議可以判斷，下半年的政策方向是，在需求端打擊投 資炒作，供應(yīng)端整頓違規(guī)行為，加速供給。
對于行業(yè)而言，多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場銷售將以穩(wěn)為主，不排除全年銷售規(guī)模下滑的可能。但大中型房企仍然具備業(yè)績增長彈性，加之其市場占有率不斷提高，其銷售規(guī)模有繼續(xù)攀高的動力。在價(jià)格方面，不排除更多企業(yè)采取以價(jià)換量的可能。
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