又一家房企旗下的物業公司向港交所遞交了上市申請——旭輝控股（00884.HK）旗下的永升物業在新三板上市僅一年，就終止了掛牌，經過一系列重組后，又將赴港上市。
當樓市步入存量時代，房企正紛紛分拆旗下子公司上市，瞄準存量市場進行布局。這也是旭輝的一項重要戰略規劃，去年旭輝提出，未來5年要打造出5家上市公司，包括物業、長租公寓、EPC、教育、商管。
招股書顯示，永升生活服務集團有限公司最終控股股東為林中、林峰及林偉三兄弟。
赴港上市的永升生活擁有三大業務，包括物業管理服務、對非業主的增值服務、社區增值服務，其主要管理由旭輝集團開發的物業以及由第三方物業開發商開發的物業。
截至2018年3月31日，永升生活擁有合約建筑面積約37.7百萬平方米，截至最后實際可行日期，合約建筑總面積為43.6百萬平方米，包括由旭輝集團開發的合約總建筑面積16.8百萬平方米的物業，以及由第三方物業開發商開發的合約總建面26.8百萬平方米物業。其大部分收益產生自有關旭輝集團物業開發項目提供的物業管理服務。
2015年、2016年、2017年永升生活收益分別為人民幣3.34億元、4.80億元、7.25億元，其主要的收入模式為包干制而非酬金制；三年來毛利分別為5376萬元，1.046億元以及1.829億元人民幣，毛利率分別為16.1%、21.8%、25.2%。其毛利潤逐步攀升到了物業管理行業一個較為正常的水平。
值得注意的是，2018年前三個月，永升生活錄得經營現金流出凈額5960萬元，這意味著其無法保證能夠始終產生經營活動現金凈額，經營現金流出凈額可能會削弱其進行必要資本支出的能力，限制經營靈活性。
2017年4月14日，旭輝旗下的永升物業曾于新三板掛牌上市，此前為了實現這個目標，永升物業進行了一場大改制：2016年8月18日，旭輝（中國）與上海旭輝企發、上海景助、上海璟鈞訂立股權轉讓協議，旭輝（中國）將其旗下永升物業的70%股權轉讓了出去，其中旭輝企發占比40%，上海景助20%、上海璟鈞10%；2016年9月25日，永升物業從有限公司轉為股份有限公司，2016年11月8日改制完成。
新三板掛牌期間，永生物業進行了一次融資，募集1.04億元資金用于公司信息化建設。2018年3月9日，永升物業終止了新三板掛牌。
2018年4月4日，林中、林峰、林偉在英屬處女群島注冊成立新公司，經過一些列重組后，永升物業轉為外商投資公司。
2018年8月9日，永升生活服務集團有限公司向港交所遞交了上市申請書。
在新三板終止掛牌前夕，永升物業還發生了一項重大人事變動，2017年年底，旭輝集團董事長林中宣布，已擔任永升物業總裁一職長達5年的景志山卸任，49歲的周洪斌加入永升物業擔任總裁。
景志山和周洪斌都是龍湖的“老人”。景志山曾任龍湖集團龍湖物業重慶公司區域總經理、北京公司總經理等職務。周洪斌1997年7月至2003年1月在重慶龍湖地產發展有限公司擔任會計主管，2003年1月至2007年8月擔任重慶龍湖地產發展有限公司商業經營管理分公司副總經理，2007年至2014年，任龍湖物業服務集團董事會主席、總經理；2015年1月至2017年12月，任北京千丁互聯科技有限公司任高級副總裁。
周洪斌的加入，與永升物業下一個更高目標息息相關。掛牌新三板，只是永升物業踏出的第一步，當初擬定實現A股上市是下一步。去年旭輝提出未來5年內打造5家上市公司，其中物業公司最先邁出了步伐，但最終卻“棄A從港”。
A股對涉房企業的審批越來越嚴格，而物業股在香港市場一直較受歡迎，今年以來物業服務板塊無論是漲幅還是整體估值，均高于房地產板塊。根據申萬宏源(4.390, 0.01, 0.23%)研究報告，港股物業管理板塊今年前5個月平均上漲近四成，同期恒生國企指數僅上漲2%，目前板塊平均估值為22倍2018年PE，其中行業領軍者綠城服務估值為31倍2018年PE，中海物業估值為23倍2018年PE。
但6月份起，受棚改貨幣化安置政策調整消息以及房地產市場整體情緒影響，物業服務作為房地產下游行業，也持續承壓，港股物業管理板塊一度連跌多日。申萬宏源研究報告認為，物業管理板塊具備防御屬性，受影響有限，上一輪市場的強勁復蘇有效保障了物業管理公司未來幾年管理面積的穩健增長。
顯而易見的是，物業管理板塊在港股市場更能得到資本的青睞，當房企在港股的估值普遍不高的情況下，物業公司分拆上市之后，或許能夠得到更高的估值。因此也不難理解今年以來房企正前仆后繼奔向港股。
繼1月份雅居樂旗下雅生活服務股份有限公司在香港聯交所主板上市后，碧桂園旗下的碧桂園服務也開啟了赴港征程，今年6月楊國強親自在港交所鳴鑼。6月22日，佳兆業集團也發布公告稱，已向聯交所遞交表格申請佳兆業物業獨立上市。去年曾向A股創業板遞交招股書未獲證監會放行的新城旗下物業公司新城悅，也正在申請到香港上市。
據中指院研究數據，全國物管行業到2020年規模將達243億平方米。物業服務百強企業在管物業的平均總建筑面積從2013年的1510萬平方米增至2017年的3160萬平米，復合年增長率為20.3%；物業服務百強企業平均收入從2013年的約人民幣2.94永元增至2017年的7.42億元，復合年增長率26.1%；物業服務百強企業的盈利能力正變得越來越高，百強企業平均純利從2013年的2430萬元增至2017年的5730萬元，復合年增長率為24.0%。
隨著各路玩家紛紛進入資本市場，物管行業也在硝煙四起，這是一個近5年來隨著房地產增量迅速提升而不斷發展的行業，也是一個集中度在不斷加劇的行業，戰略投資及收并購將是眾多房企旗下物業公司分拆上市后謀求規模擴張的必經之路。
截至2017年底，物業管理行業百強企業所管理的住宅物業總建筑面積占在管總建筑面積的69.9%。目前中國整個物管行業仍然分散，大型物業管理公司將有機會以并購中小型物業管理公司的方式實現加速擴張。
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