閩系房企正成為房地產市場中一股不容小覷的力量。近日，已上市的閩系房企相繼披露半年度業績報，亮出自己的“年中考”成績。
《中國經營報》記者梳理發現，世茂房地產、融信中國、正榮地產、旭輝集團、寶龍地產等房企營收、凈利均有不同程度的增長，管理層也表現出對規模擴張的野心。不過，部分房企規模擴張背后，也出現了負債率攀升、融資難度加劇的現象。同時，隨著行業呈現大鱷爭食、強者恒強的格局，禹洲地產、三盛集團、中庚集團、冠城大通等閩系房企規模增長乏力，或存掉隊之憂。
其中，冠城大通發布半年報顯示，公司2018年1~6月實現營業收入30.34億元，同比下降19.07%；歸屬于上市公司股東的凈利潤1.30億元，同比下降74.54%。同時，2018年1~6月，公司房地產業務實現合同銷售面積2.63萬平方米，同比減少72.29%；實現合同銷售金額7.61億元，同比減少42.95%。“2018年上半年公司主要財務指標較上年同期下滑主要受公司地產項目結算周期影響，2018年公司地產項目上半年結算相對較少，將主要集中在第四季度結算。”冠城大通相關負責人回復記者稱。
“高負債”標簽
閩系房企一度被貼上“高負債”標簽，不過目前來看已經出現分化。半年報顯示，融信、正榮等降負債明顯，而建發、旭輝、寶龍、中庚等則出現了負債走高的跡象。
根據半年報披露，截至2018年6月30日，建發股份資產負債率為80.04%，較年初的75.05%上升了4.99個百分點。同時半年報顯示，截至2018年6月末，建發股份未經審計借款余額為867.57億元，累計新增借款金額為264.46億元。2018年1~6月累計新增借款占上年末凈資產比例為60.46%。
記者就業績表現以及企業發展等問題致電致函建發股份董秘辦，相關負責人回復記者稱：“董秘最近在休假，廈門這邊在舉辦‘9·8’投洽會，來公司拜訪的客人特別多，其他公司高管的日程排得較滿，也沒法接受采訪。”
同時，根據旭輝發布的半年報，2018年上半年，旭輝的核心利潤率由2017年同期的13.7%下滑至13.3%。同時，在不計入永續債的情況下，公司上半年的凈負債率達到72%，相比2017年底的50.9%，大幅上升21.1%。旭輝品牌負責人此前在接受記者采訪時表示，公司不存在負債率高企的風險，亦沒有資金兌付壓力。
不過，從旭輝集團的拿地路徑來看，今年1~7月，旭輝集團新進入14個城市，這些無一例外是三四線城市。對于公司下沉三四線是否存在較大風險，旭輝方面回復本報記者稱：“有產業支撐的二線、準二線、強三線、強四線城市應該是旭輝需要重點布局的地方。而在一線城市，旭輝正轉型為以持有物業的經營為主，而不是做銷售。”
而同為閩系房企的寶龍地產，于2018年6月30日，公司凈負債比率約為100.4%（于2017年12月31日：約86.8%）。“上半年債務有所增長是因為我們把握拓展機會，拿了14塊地，絕大部分是以底價獲得，是補貨的概念。下半年債務不會再增長，以現在的負債率，不適合再增加債務。”寶龍地產品牌部相關負責人回復記者表示，“寶龍在國內的融資通道還是很多的，我們積極參與，各個渠道先占有跑道，且保持審慎的融資態度，更多考量融資成本的問題。”
同時記者注意到，日前發軔于福州的閩系房企中庚集團發布公告稱，該公司2018年公開發行的公司債券（第一期），于7月12日在上海證券交易所上市，發行總規模為10億元。
記者從發債說明書發現，截至2015年12月31日、2016年12月31日及2017年12月31日，中庚集團備考合并口徑有息負債規模分別為110.96億元、143.37億元及216.69億元，資產負債率分別為82.74%、84.06%和84.11%，發行人有息負債規模較大，資產負債率較高。同時，截至2017年12月末，中庚集團一年內到期的長期借款及短期借款合計為273338.00萬元，短期償債壓力較大。記者就相關問題致電致函中庚集團相關負責人，截至發稿未獲回應。
市場觀察人士提出，2018年上半年，整個市場銀根收緊、債券頻繁違約、民營企業融資難度加大。房企負債率走高，一方面是企業自身發展的需要；另一方面當部分表外融資開始往表內融資轉，企業的負債增加，也會使得負債率走高。企業的發展離不開資金的支持，如此一來會使企業的發展壓力更大。
“掉隊”之憂
閩系房企奮戰資本市場背后，或許有不甘在分化大潮中被淘汰的心態。不過，隨著房企分化加劇，部分企業拿地難度加大，生存和發展的空間受到擠壓，或存掉隊之憂。
半年報顯示，禹洲地產2018年全年銷售目標為600億元，截至6月底累計銷售金額為215億元，僅完成全年目標約36%。對此，禹州地產董事局主席林龍安介紹稱，這跟禹洲的推盤節奏有關系，上半年只推了920億元貨值的35%，下半年將推65%，預計銷售額將快速增長。“禹洲不是盲目沖量的企業，也不是高負債的企業，我們是‘三駕馬車’并舉的企業，以股東利益最大化考慮項目的落地跟項目的發展，還要控制自己的財務，2020年突破千億是肯定要實現的。”
同樣在規模擴張上趨于謹慎的還有三盛集團。“我們認為片面的追求規模不是長遠的發展道路。今年年初，三盛集團董事長林榮濱先生提出三盛集團在地產板塊規模增長上的發展目標，2018年銷售額達到350億元，2020年達到700億元規模，并且利潤要達到行業千億房企的水平。”三盛地產方面回復記者稱。
2017年三盛集團旗下三盛控股登陸香港資本市場，根據三盛控股公告，截至2018年6月30日止6個月，公司實現收入6.81億元，毛利3371.4萬元；公司擁有人應占期內虧損1802.4萬元，同比擴大142.3%。同時根據半年報，三盛控股的資產負債比率約79.0%（2017年12月31日：75.6%）及剔除預收賬款及合約負債的資產負債比率約75.2%（2017年12月31日：59.9%）。
接近三盛集團的知情人士對記者透露，目前該集團的地產業務并未完全裝入上市公司三盛控股，因此上市公司半年報業績也不能完全反映三盛地產板塊的發展情況。
而有意謀求全國化布局的中庚集團，早在2017年便將總部搬遷至上海，不過目前其在上海還沒有住宅項目。根據中庚集團公告，未來三年，中庚集團將通過進一步拓展產業區域發展布局與業態布局，實現綜合實力進入地產行業前50強的目標。克而瑞發布的2018年1~6月中國房地產企業銷售金額排行榜中庚集團的權益金額位列榜單第107位，離前50強的目標仍有一段距離。
同時數據顯示，截至2017年年末，中庚集團持有的可供開發的土地面積為63.98萬平方米，可開發建筑面積約為192.03萬平方米。“公司持有的土地儲備規模較小，如公司未來不能及時取得新的土地儲備，將影響公司正常的建設開發，進而影響公司的經營業績；如果公司現有土地儲備開發后，項目去化情況不佳，亦將影響公司的經營業績。”中庚集團方面表示。
“中小房企的生存空間愈來愈小，面臨著退出房地產業或被巨頭吞并的危險。”在億翰智庫研究總監張化東看來，不過，從整個行業結構上來看，中小房企仍有做大做強的機會，在規模競爭中，可通過提高周轉速度“吃胖”規模。
轉型風險
隨著行業“叢林法則”凸顯，市場競爭日趨白熱化，部分閩系房企開始嘗試在轉型中突圍，不過，蛻變必然先經歷陣痛。
據了解，今年禹洲成立了租賃事業部、醫養事業部、產融事業部等，產業新城項目也成為禹洲地產的重要發力點。近日，華僑城（亞洲）控股有限公司發布公告稱，公司的全資附屬公司華昌國際與禹洲地產訂立認購協議。據此，華昌國際同意按認購價每股3.96港元認購4.6億股股份，認購事項完成后，華僑城（亞洲）預期將持有禹洲地產經擴大的已發行股本9.9%，成為第二大股東。
“本次華僑城（亞洲）的戰略入股，前后經過一年多的接觸和深入溝通，禹洲在長三角城市擁有不錯的深耕能力，華僑城在文旅地產以及華南有不錯的影響力，雙方可以進行優勢互補。”林龍安對記者提到。不過，目前雙方的合作還未進行落地階段。
“三盛集團不斷拓展完善全國性布局，同時圍繞行業的全鏈條，三盛的康養產業上也已在長三角區域落地。”三盛集團相關負責人回復記者稱。
而冠城大通方面此前在接受記者采訪時提到：冠城大通在地產板塊確立了“大北京”“大南京”為重點區域的發展擴張戰略，按照自己的節奏，走出一條具有冠城大通特色的地產立本之路。同時，公司正積極探索特色地產轉型方向。
“在閩系房企中冠城大通的確有落后，但它也在努力，希望通過多元化闖出一條新路。”接近冠城大通的行業人士對記者表示。
不過，根據半年報，冠城大通鋰電池項目尚處量產初期，而近兩年，由于動力鋰電池及相關產業鏈廠商大規模新增投資，動力鋰電池產能未來一兩年將出現較大幅度增長，可能存在市場競爭激烈及產能結構性過剩的風險。同時，國家補貼逐年滑坡，市場競爭帶來的原材料價格上漲、產品價格降低將壓縮生產企業利潤空間。冠城大通作為市場的新加入者，面對激烈的市場競爭能否在技術、產品質量、市場份額等方面實現跨越式發展存在不確定性。
分析人士提出，對于房企而言，在轉型過程中，房企必須要加強對政策的敏感度，另外應該加強銷售管理，以減少資金壓力。
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