????????《電鰻財(cái)經(jīng)》 周 江/文

????????在萬科等房企快速回流現(xiàn)金之際，主業(yè)之一為房地產(chǎn)銷售的陸家嘴(600663.SH)，2019年度經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為5.17億元，同比減少88.02%。

????????《電鰻財(cái)經(jīng)》注意到，2019年，公司有息負(fù)債也在大幅增加。

房地產(chǎn)銷售毛利率大漲

????????3月28日，陸家嘴(600663.SH)發(fā)布2019年報(bào)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為147.73億元，較2018年度增長16.89%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤約為36.77億元，較2018年度增長9.76%。

????????物業(yè)租賃收入、房產(chǎn)銷售收入、物業(yè)管理及服務(wù)性收入、金融服務(wù)收入，是陸家嘴四大核心業(yè)務(wù)。

????????辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、酒店物業(yè)、住宅物業(yè)、養(yǎng)老物業(yè)，是公司物業(yè)租賃收入主要來源。其中，2019年，公司辦公物業(yè)租賃收入31.99億元，比2018年增長2.49億元，同比增幅8%。目前公司持有長期在營甲級(jí)寫字樓共22幢，總建筑面積173萬平方米。截至2019年末，上海成熟甲級(jí)寫字樓(運(yùn)營一年及以上)的平均出租率約為91%，平均租金8.66元/平方米/天，同比上漲逾2%。

????????天津成熟甲級(jí)寫字樓(運(yùn)營一年及以上)的平均出租率約63%，平均租金3.45元/平方米/天。高品質(zhì)研發(fā)樓包括園區(qū)型的上海市級(jí)軟件產(chǎn)業(yè)基地----上海陸家嘴軟件園區(qū)以及陸家嘴金融航運(yùn)大樓。截至2019年末，長期在營高品質(zhì)研發(fā)樓總建筑面積已超過32萬平方米，出租率達(dá)到84%，平均租金6.33元/平方米/天。

????????房產(chǎn)銷售收入是陸家嘴另一大收入來源。2019年，公司實(shí)現(xiàn)各類房產(chǎn)銷售現(xiàn)金流入合計(jì)43.29億元。其中，住宅物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入39.7億元，主要來自于明城花苑(原明城大酒店)、前灘東方逸品、天津海上花苑二期(東標(biāo)段)、蘇州15地塊二期及其他存量房、存量車位的銷售。2019年度累計(jì)住宅物業(yè)合同銷售面積7.5萬平方米，合同銷售金額34.18億元，在售項(xiàng)目的整體去化率為67%。

????????同期，合并報(bào)表范圍內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)16.82億元物業(yè)管理收入，比2018年度同期增加21.62%。

????????《電鰻財(cái)經(jīng)》進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)，公司房地產(chǎn)銷售毛利率同比大漲，而房地產(chǎn)租賃、物業(yè)管理毛利率稍有下滑。2019年，陸家嘴房地產(chǎn)銷售毛利率為64.22%，比上年增加14.66個(gè)百分點(diǎn)。

經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額跳水

????????《電鰻財(cái)經(jīng)》注意到，雖然公司各項(xiàng)收入同比增長，但經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額卻大幅減少。

????????2019年，陸家嘴經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為5.17億元，同比減少88.02%。分季度來看，從2019年第一季度至第四季度，公司該數(shù)據(jù)分別為-5.6億元、-10.88億元、-89.51億元、111.18億元。

????????2019年度，公司共繳納27.10億元稅收(實(shí)際支付總額)，向股東派發(fā)2018年度現(xiàn)金紅利共計(jì)16.78億元(含稅)，薪酬支出總額為12.21億元。

????????合并現(xiàn)金流量表中，陸家嘴2019年，銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金80.39億元，相對(duì)于2018年的124.35億元，減少43.96億元。同期，公司購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金為82.46億元，較2018年的33.54億元，增加了48.92億元。

????????經(jīng)營性活動(dòng)現(xiàn)金流入減少，而支出增加，導(dǎo)致陸家嘴2019年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額大幅縮水。

????????《電鰻財(cái)經(jīng)》研究發(fā)現(xiàn)，2019年，陸家嘴有息負(fù)債也在大幅增加。

????????公司合并報(bào)表范圍內(nèi)有息負(fù)債(陸金發(fā)僅包含其母公司有息負(fù)債)主要由五部分組成：短期貸款、長期貸款、中期票據(jù)、應(yīng)付債券以及并表其他有息負(fù)債。2019年末余額為380.53億元，占2019年末公司總資產(chǎn)的41.62%，較上年末 295.78億增加了28.65%，增加金額為84.75億元。

????????其中： 短期貸款(含一年內(nèi)到期的長期貸款)為139.93億元，長期貸款為107.85億元，中期票據(jù)為40億元，應(yīng)付債券(公司債)50億元，超短期融資券18億元，其他有息負(fù)債24.75億元(華寶信托-安心投資 20 號(hào)集合資金信托計(jì)劃)。

《電鰻快報(bào)》