近期，滬深交易所、證券業(yè)協(xié)會正式頒布了公募REITs業(yè)務的配套規(guī)則，一共有7個文件，這也意味著REITs離我們越來越近了。

        那么REITs到底是什么，這次配套規(guī)則又講了哪些內(nèi)容呢?今天，微淼商學院就給大家仔細分析一下。

        什么是REITs?

        REITs一般是指房地產(chǎn)信托投資基金，簡單來說，REITs就是代理客戶投資房地產(chǎn)的基金。不過與國外REITs不同的是，中國版REITs主要投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

        也就是說，中國版REITs募集的資金只能投資于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，不能投資公寓、購物中心等商業(yè)房地產(chǎn)，也不能投資民用住宅。

        REITs的最大特點是高分紅，收益也比較穩(wěn)定，是一款非常適合普通人投資的理財工具。

        雖然它目前還沒有上市發(fā)行，但隨著配套規(guī)則的落地，相信上市的日子也不會遠。

        中國版REITs該如何購買?

        我們先來說說如何購買。配套規(guī)則規(guī)定，第一次購買REITs的普通投資者，要在購買前，簽署風險揭示書，簡單來說就是讓大家了解風險之后再購買。

        購買的方式有兩種，一種是通過場內(nèi)賬戶認購，也就是在券商APP中認購，等REITs上市后就可以交易了。另一種是通過場外賬戶認購，比如通過銀行、基金公司等渠道認購。這種方式的缺點是交易不方便，上市后想賣出，需要先轉(zhuǎn)托管到場內(nèi)證券經(jīng)營機構(gòu)后，才可以參與場內(nèi)交易。

        REITs有哪些風險?

        接下來就是大家比較關(guān)心的風險問題了。配套規(guī)則規(guī)定，REITs80%以上的資產(chǎn)，用于投資基礎(chǔ)設(shè)施，產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

        同時，REITs每年還要至少拿出90%的凈利潤分紅，所以收益方面有一定的保障。

        REITs上市后，會有漲跌幅限制，上市首日的最大漲跌幅為30%，之后變成10%。

        也就是說，上市當天，最高只能漲30%，最低也只能跌30%，之后在上下10%的區(qū)間波動，不會超過這個幅度，能有效避免一些過度投機情況的發(fā)生。另外，配套規(guī)則對REITs投資的項目也有嚴格規(guī)定，具體要求如下：

        除了上述條件外，配套規(guī)則還對投資項目的現(xiàn)金流、運營情況作出了規(guī)定，運營情況不好，現(xiàn)金流較少甚至為負的，都會被拒之門外。

        當然啦，也不是說REITs一點風險沒有，我們在投資REITs時可能面臨一些風險。首先是價格波動風險，跟我們投資普通基金一樣，REITs同樣有漲有跌，需要用戶自行把握;其次是項目運營風險，有些項目在運營過程中可能會出現(xiàn)問題，就像一些公司經(jīng)營不善一樣;第三是流動性風險，REITs在大陸屬于首次發(fā)行，市場較小，大眾認知程度也不高，可能存在一定流動性風險;第四是稅收等政策調(diào)整風險，REITs在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓時可能會產(chǎn)生一些稅收問題。

        總體來說專注于基礎(chǔ)設(shè)施的中國版REITs過于復雜，不適合初級投資者直接切入，尤其是在試點初期，還是更建議通過產(chǎn)品形式，由專業(yè)的機構(gòu)代為投資。但反向思考，作為一種新的投資產(chǎn)品，很多人認為第一批推出的REITs項目應該是已有竣工項目里比較優(yōu)質(zhì)的，風險收益性價比可期。

《電鰻快報》