《電鰻快報(bào)》文/高偉

        近日的地產(chǎn)行業(yè)很不平靜，“三條紅線”壓力下，股價(jià)也出現(xiàn)了下行趨勢(shì)。曾經(jīng)抗跌的廣州富力地產(chǎn)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“富力地產(chǎn)”)，近日也持續(xù)遭遇賣空，股價(jià)在7月1日跌穿60日均線，7月2日更是在60日均線下再度縮量下跌。

        完成年度銷售目標(biāo)43%

        7月2日，富力地產(chǎn)發(fā)布2021年6月未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，今年6月，其實(shí)現(xiàn)總銷售收入約126.1億元，環(huán)比上升3%;銷售面積約90.09萬平方米，環(huán)比下降1%。今年上半年，富力地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)總銷售收入約650.8億元，同比上升18%;銷售面積達(dá)約485.17萬平方米，同比上升6%。

        不過，富力地產(chǎn)的這一銷售業(yè)績(jī)并未達(dá)到預(yù)期。

        富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)助理陳志濠此前在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，富力地產(chǎn)預(yù)計(jì)今年上半年銷售目標(biāo)是600億元，下半年目標(biāo)是900億元，并預(yù)計(jì)全年的毛利率維持在約30%的水平。也就是說，富力地產(chǎn)今年協(xié)議銷售目標(biāo)為1500億元，預(yù)計(jì)可售資源為2700億元。由此來看，今年上半年，富力地產(chǎn)完成年度銷售目標(biāo)約43%。

        “三條紅線”困局

        6月30日，財(cái)聯(lián)社發(fā)布消息：央行等監(jiān)管部門已經(jīng)出手，將“三道紅線”試點(diǎn)房企的商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍，要求房企將商票數(shù)據(jù)隨“三道紅線”監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)每月上報(bào)。這一政策算是對(duì)此前政策的補(bǔ)丁，將商票也納入監(jiān)管范圍。

        據(jù)了解，所謂“三條紅線”，即當(dāng)房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1時(shí)，房企的生存將迎來巨大的考驗(yàn)——因?yàn)榉科蟛粌H將面臨債務(wù)償還壓力，還極可能遭到金融機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)，從而導(dǎo)致融資成本增加，形成資金緊張的惡性循環(huán)。

        富力地產(chǎn)并沒有如愿脫困。2005年，富力凈負(fù)債率只有20.5%，2007年就漲到139.5%，2008年，富力商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)開發(fā)速度比例高達(dá)1∶1，富力地產(chǎn)一度陷入資金鏈斷裂的危機(jī)。2017年7月，富力地產(chǎn)斥資199億元接盤萬達(dá)集團(tuán)77個(gè)酒店資產(chǎn)包，試圖自救，然而2018年虧損更是擴(kuò)大至4.59億元，連續(xù)第6年錄得虧損。2018年，在樓市融資收緊背景下，富力地產(chǎn)通過各種融資工具合計(jì)融資超250億。2018年底，富力地產(chǎn)凈負(fù)債率達(dá)184.07%，長(zhǎng)短期債務(wù)為1632.99億，較2016年底增長(zhǎng)424.47億，增幅為35.12%。

        在發(fā)布2020年年報(bào)時(shí)，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉博士表示：“2020年，新冠肺炎疫情以及就管理行業(yè)財(cái)務(wù)杠桿之新政策出臺(tái)為中國房地產(chǎn)行業(yè)帶來挑戰(zhàn)，使行業(yè)可動(dòng)用的流動(dòng)資金大幅削減，面對(duì)嚴(yán)峻的營(yíng)商環(huán)境。預(yù)期國內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)放緩，中國政府開始推出指引，引入債務(wù)監(jiān)測(cè)指標(biāo)(三條紅線)，以管理借貸及可用債務(wù)融資。集團(tuán)于2020年積極削減債務(wù)，使整體信貸狀況顯著改善。”

        據(jù)《電鰻快報(bào)》觀察，富力地產(chǎn)的負(fù)債情況依然不見好轉(zhuǎn)：截至2020年底，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.7%，同比下降2.8個(gè)百分點(diǎn);凈負(fù)債率為130.2%，同比下降69個(gè)百分點(diǎn);非受限現(xiàn)金短債比為0.40。

        股價(jià)遭遇持續(xù)賣空

        二級(jí)市場(chǎng)上，富力地產(chǎn)的股價(jià)終于撐不住了，遭遇持續(xù)賣空，股價(jià)在7月1日跌穿60日均線，7月2日更是在60日均線下再度縮量下跌。

        據(jù)觀察，6月30日，富力地產(chǎn)開盤9.77元，收盤8.86元，當(dāng)天深跌9.32%;該股60日均線為9.607元，即股價(jià)死守?cái)?shù)日的60日均線，終于在當(dāng)天大幅度跌穿。7月2日，該股再度下跌0.56%。

        《電鰻快報(bào)》注意到，富力地產(chǎn)近日頻頻被賣空。其中6月25日賣空25.44萬股，成交金額228.8萬港元，占總成交金額比例8.89%;6月28日賣空60.76萬股，成交金額541.0萬港元，占總成交金額比例38.18%;6月29日賣空122萬股，成交金額1082萬港元，占總成交金額比例16.99%;6月30日賣空142萬股，成交金額1254萬港元，占總成交金額比例34.09%;7月2日賣空230.4萬股，成交金額2018萬港元，占總成交金額比例高達(dá)41.72%。

        據(jù)瑞信發(fā)研報(bào)顯示，富力地產(chǎn)于2020年底進(jìn)入“紅色檔”，高于同業(yè)的去杠桿壓力將不可避免地對(duì)其補(bǔ)充可銷售資源施加更多的限制，從而不利于其銷售增長(zhǎng)前景。由于降低了對(duì)交付和利潤(rùn)率預(yù)測(cè)，瑞信將富力地產(chǎn)2021/22財(cái)年盈利預(yù)測(cè)分別下調(diào)了50%/50%，故此將目標(biāo)價(jià)由9.84港元下調(diào)至8.7港元，并將評(píng)級(jí)由“中性”降至“跑輸大市”。

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