????????繼上周兩只公募REITs停牌一日，另有公募REITs提示風(fēng)險后，2月14日盤前，又有三只公募REITs公告早盤停牌一小時。停牌的背后，是該類產(chǎn)品進(jìn)入2022年以來的持續(xù)上漲。富國首創(chuàng)水務(wù)REIT2022年以來二級市場價格漲幅超40%，另有兩只REITs漲幅超30%，該類產(chǎn)品中漲幅最低的一只也上漲近5%。

????????業(yè)內(nèi)人士表示，如果公募REITs二級市場價格明顯高于資產(chǎn)端價值，則回落概率較大，存在因價格下跌導(dǎo)致投資虧損風(fēng)險。此外，公募REITs價格上漲還會使現(xiàn)金流分派率顯著下降。

????????REITs紛紛停牌

????????2月14日盤前，建信中關(guān)村REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT三只公募REITs齊發(fā)公告稱，早盤9點(diǎn)30分至10點(diǎn)30分停牌1小時。

????????2月12日，中航首鋼綠能REIT也發(fā)布溢價風(fēng)險提示稱，2月11日該產(chǎn)品二級市場收盤價為19.066元/份，相較發(fā)行價13.38元/份出現(xiàn)較大幅度溢價，提醒投資者密切關(guān)注二級市場交易價格，注意投資風(fēng)險。

????????在2月9日盤前，紅土鹽田港(000088)REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT發(fā)布停復(fù)牌及交易風(fēng)險提示公告，兩只公募REITs均在2月9日停牌一天。值得一提的是，紅土鹽田港REIT2022年以來已經(jīng)連發(fā)四條溢價風(fēng)險提示公告。

????????在這些停牌和交易風(fēng)險提示公告中，各家公募REITs都通過舉例的方式列舉了二級市場漲幅較大的風(fēng)險：公募REITs以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，隨著交易價格大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降。

????????以首批上市的中航首鋼綠能REIT為例，公告顯示，如果投資者在首次發(fā)行時買入該產(chǎn)品，買入價格13.38元/份，該投資者2021年6月1日至2021年12月31日期間的現(xiàn)金分派率為8.52%;如果在二級市場以19.066元/份的價格買入該基金，投資者2021年6月1日至2021年12月31日期間的現(xiàn)金分派率為5.98%。

????????開年以來集體大漲

????????截至目前，共有兩批共11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品發(fā)行并上市。從2022年以來的二級市場表現(xiàn)看，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT漲幅超40%，紅土鹽田港REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT漲幅雙雙超30%，另有三只產(chǎn)品漲幅超20%，排行榜最后一名的浙商滬杭甬REIT漲幅也接近5%。

????????從成立以來表現(xiàn)看，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT漲幅最高，成立以來二級市場漲幅達(dá)到96.02%。緊隨其后的是紅土鹽田港REIT，漲幅達(dá)74.48%;華安張江光大REIT漲幅為44.25%，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT漲幅也超40%。還有四只REITs成立以來漲幅均超30%。

????????對于近期公募REITs的上漲，建信基金認(rèn)為，公募REITs作為一類全新的配置品種，兼具股債屬性，債性體現(xiàn)為每年穩(wěn)定的高比例分紅，股性體現(xiàn)為場內(nèi)價格變動。受益于近期公募REITs行業(yè)利好政策、大基建板塊持續(xù)走強(qiáng)等因素影響，公募REITs年內(nèi)二級市場價格普遍上漲，這也是公募REITs股性特征的體現(xiàn)。

????????短期回落風(fēng)險隱現(xiàn)

????????公募REITs收益一部分來源于二級市場價格變動，另一部分來源于每年穩(wěn)定的分紅。二級市場短期漲幅過大一方面有短期回落風(fēng)險，另一方面也使得現(xiàn)金流分派率顯著下降。

????????一位公募REITs基金經(jīng)理表示：“如果二級市場價格大幅波動，尤其是價格大幅上漲至顯著高于公募REITs內(nèi)在價值時，新進(jìn)入的投資者會面臨兩重風(fēng)險：一是從長遠(yuǎn)看價格會向內(nèi)在價值回歸，存在因價格下跌導(dǎo)致投資虧損風(fēng)險;二是因價格上漲，使持有公募REITs的預(yù)期內(nèi)部收益率下降，無法實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。”

????????建信基金相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，整體而言，一級和二級市場就同一資產(chǎn)的定價是密切關(guān)聯(lián)的，估值定價相互錨定又相互修正，因此兩方面的長期走勢應(yīng)該逐步趨同，但受到產(chǎn)品端屬性、市場情緒影響，兩方面的走勢可能會出現(xiàn)短期偏離的現(xiàn)象，如果二級市場價格明顯高于資產(chǎn)端價值，則回落概率較大，此時投資公募REITs的風(fēng)險收益比可能有所下降。

????????建信基金建議，投資者深入了解公募REITs價格變動的因素以及收益來源，警惕與投資邏輯不符的交易價格非理性上漲，避免高溢價買入相關(guān)份額而造成投資損失。

《電鰻快報》