1、統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，百強房企銷售額自去年9月以來同比跌幅持續(xù)維持在-30%到-40%之間，進入2022年后更加不堪，1、2、3月同比跌幅已分別達到-41%、-47%和-53%;累計來看，今年1季度百強房企銷售金額同比下降47%。排名前50的民營房企有六成以上出現(xiàn)嚴重現(xiàn)金流緊張，甚至公開市場債務(wù)違約(比如恒大事件等)。是什么原因造成了地產(chǎn)行業(yè)近20年來最差時刻的到來?政策?還是疫情?抑或還有別的因素?

        本質(zhì)在于高杠桿、高負債經(jīng)營模式;直接原因在于政策收緊;也包括購房意愿下滑、疫情擾動等。

        高杠桿經(jīng)營模式和政策收緊：地產(chǎn)形勢惡化的最本質(zhì)原因在于高杠桿經(jīng)營模式而非政策收緊。2021年下半年地產(chǎn)監(jiān)管趨嚴，高杠桿經(jīng)營房企融資快速惡化，同時中資美元債集中到期引發(fā)一輪違約潮，致地市成交遇冷，第二批集中供地流拍率達41.3%。9月政策開啟糾偏，“四限”類政策邊際放松，但房企融資方面紓困程度有限。今年開春后，疫情沖擊需求、融資困境待解，疊加3、4月美元債償債高峰，房企拿地偏謹慎、投資開發(fā)仍低迷，地產(chǎn)全鏈條下行、造就近20年來最差時刻。

        購房意愿下滑：購房償貸要求有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，疫情后居民收入增速放緩，2021年人均可支配收入兩年復(fù)合增速6.9%，低于疫情前水平。疫情進入第三年仍維持動態(tài)清零政策，居民購房熱情和收入預(yù)期持續(xù)下滑。此外，2021年上半年樓市過熱透支了相當一部分未來需求，下半年民營房企違約潮則進一步制約購房和期房交付信心。

        疫情擾動：3月疫情快速蔓延呈點多、面廣、頻發(fā)特征，動態(tài)清零政策下防控措施持續(xù)升級，進一步拖累消費和服務(wù)業(yè)活動。疫情擴散一方面降低了居民消費欲望、被動提高預(yù)防性儲蓄比例以避險，另一方面縮小了居民生活和消費半徑、導(dǎo)致部分消費需求無法被滿足。地產(chǎn)作為消費的重要分項，高度依賴線下實地場景。以地鐵客運量作為居民生活和消費半徑的衡量指標，該指標領(lǐng)先30城商品房成交面積約3周，預(yù)計此輪疫情對3月和二季度地產(chǎn)銷售的影響較為嚴重。

        2、是什么原因促使這些城市了出臺穩(wěn)樓市政策?上述措施能否救樓市于危難之際?而穩(wěn)增長和“房住不炒”，是真的只能二選一，抑或可以共存?

        1-2月經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)基本面仍偏弱，面臨需求、融資、投資下滑的三重壓力。目前情況，穩(wěn)增長仍離不開房地產(chǎn)，“因城施策”放松調(diào)控旨在“房住不炒”的基調(diào)上實現(xiàn)穩(wěn)地產(chǎn)。具體看：

        1)體量上，房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，直接影響了其上下游行業(yè)的運行情況;

        2)投資方面，2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資額28%，去年下半年增速快速下滑，可能對GDP增速構(gòu)成拖累;

        3)土地出讓金是地方財政重要來源，房企受限于資金鏈、拿地積極性不足，土地出讓金下滑會加大地方財政壓力;

        4)穩(wěn)地產(chǎn)的背后是穩(wěn)就業(yè)，穩(wěn)就業(yè)應(yīng)是底線。

        目前多地放松力度不足以拉動地產(chǎn)回暖，同時政策具體執(zhí)行效果如何、能否向高能級城市擴散、能否有效轉(zhuǎn)化為實際需求均有待驗證。

        具體看：1)融資端，資金壓力緩解效果仍不明顯。后續(xù)還需關(guān)注國務(wù)院金融委要求“化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險”，金融穩(wěn)定保障基金的推進落實情況;2)需求端，放松城市主要為三四線城市和少數(shù)二線城市，地區(qū)購買力偏弱不足以拉動整體需求，同時大部分熱點城市二手房貸款限價政策未松綁，僅降低房貸利率對二手房的提振作用有限。同時，3月29日國常會表示“經(jīng)濟下行壓力進一步增大”、“咬定目標不放松”，穩(wěn)地產(chǎn)可能可能有進一步的加碼空間。

        穩(wěn)增長和“房住不炒”并不矛盾。政府堅持“房住不炒”、維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的決心和定力不變，在此基調(diào)上穩(wěn)增長具有兩個發(fā)展層次。1)短期來看，需求端，穩(wěn)增長要充分釋放合理的住房需求。受此前政策收緊影響而未被滿足的購房剛需，我國人均住房面積偏小潛存的置換需求，逾3億“新市民”的租住需求等等，可在需求端政策加碼的過程中逐漸得到釋放;供給端，前期出險房企和困難房企資金鏈緊張問題沒有明顯緩解，需盡快研究落實紓困措施和重組方案，消除供給端風(fēng)險，從而提振購房積極性和期房交付信心。2)穩(wěn)增長的長期目標在于構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式、促進行業(yè)健康平穩(wěn)運行，包括大力支持租賃住房的發(fā)展，建立完善“租購并舉”長效機制，推進發(fā)展保障性住房和租賃配套等內(nèi)容。

        3、近期地產(chǎn)板塊喜迎小陽春，部分個股漲幅可觀。站在當前的時點，地產(chǎn)股真的有投資價值嗎?兼談未來一段時間地產(chǎn)板塊的投資策略。

        本輪地產(chǎn)回暖偏快、結(jié)構(gòu)性較強，地產(chǎn)短期或有回調(diào)，至地產(chǎn)基本面實質(zhì)性改善前仍可持有;復(fù)盤歷史三輪周期來看，地產(chǎn)同樣具備投資價值。

        當下，地產(chǎn)行情折射出的市場預(yù)期較高，短期調(diào)整不改長期向好態(tài)勢。開春至3月中旬，中央和多地出臺寬松政策，因城施策空間不斷打開，包括下調(diào)利率和首付比例、優(yōu)化房企并購融資、放松貸款集中度管理、鼓勵新市民購房等;3月16日國務(wù)院金融委和五部門聯(lián)合發(fā)聲，強調(diào)穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)預(yù)期，側(cè)重于化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，市場反應(yīng)熱烈。

        未來，兩要素支撐地產(chǎn)股繼續(xù)走強。1)從政策端來看，目前多地放松舉措還不足以提振地產(chǎn)需求，且尚未向高能級城市擴散，執(zhí)行情況和實際刺激效果仍待觀察，地產(chǎn)政策有進一步寬松的空間;2)歷史復(fù)盤給出積極信號，地產(chǎn)三輪周期分別為2008年9月至2009年12月、2011年8月至2013年1月、2014年4月至2016年9月，超額收益方面，三輪寬松周期地產(chǎn)平均跑贏大盤46.2%，本輪行情從2月以來的地產(chǎn)超額收益為18.4%，未來仍可能有上漲空間。

《電鰻快報》