《電鰻財(cái)經(jīng)》文/林妍

        8月31日，全國(guó)首批3只保障性租賃住房REITs上市交易，中金廈門(mén)安居REIT早盤(pán)小幅波動(dòng)后觸及漲停，華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT開(kāi)盤(pán)漲停。截至上午收盤(pán)，中金廈門(mén)安居REIT、華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT報(bào)收3.38元、3.263元、3.229元，分別上漲30%、30%、29.99%，3只公募REITs成交額合計(jì)突破2億元，備受資金追捧。至此，全市場(chǎng)已上市公募REITs增至17只。

        REITs市場(chǎng)紅火

        不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trust，簡(jiǎn)稱REIT)，也稱“房地產(chǎn)投資信托基金” ，最早的定義為“有多個(gè)受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專(zhuān)門(mén)持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。首批3只保障性租賃住房REITs在滬深證券交易所同步上市交易，標(biāo)志著中國(guó)REITs市場(chǎng)建設(shè)又邁出重要一步。

        北大光華REITs課題組表示，保租房REITs的推出，不僅僅是中國(guó)公募REITs試點(diǎn)的線性延續(xù)，更是直接回應(yīng)推進(jìn)實(shí)現(xiàn)共同富裕、房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型、進(jìn)一步發(fā)揮好資本市場(chǎng)功能等問(wèn)題的重大改革舉措。“此次三單試點(diǎn)項(xiàng)目成功上市，不僅在發(fā)行階段受到市場(chǎng)投資人的高度認(rèn)可，更是在行業(yè)模式、制度建設(shè)、操作流程、估值定價(jià)等方面為保障性租賃住房行業(yè)以及保租房REITs的未來(lái)發(fā)展起到了良好的示范效應(yīng)。”

        據(jù)《電鰻財(cái)經(jīng)》了解，今年5月19日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》，明確提出，要推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展，并將保障性租賃住房納入試點(diǎn)范圍。5月27日，證監(jiān)會(huì)與國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)有關(guān)工作的通知》，正式啟動(dòng)試點(diǎn)工作。從《通知》發(fā)布到首批試點(diǎn)項(xiàng)目成功上市，前后只用了三個(gè)多月時(shí)間。

        據(jù)觀察，中金廈門(mén)安居REIT、華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT具有三大投資亮點(diǎn)：一是底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。紅土深圳安居REIT和華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)位于一線城市深圳、北京，中金廈門(mén)安居REIT底層資產(chǎn)位于典型人口凈流入城市廈門(mén)，較高的常住人口和較低租售比讓租賃住房市場(chǎng)需求居高不下。二是租金收入仍有一定的上升空間。根據(jù)招募說(shuō)明書(shū)，各底層資產(chǎn)租金定價(jià)均僅為周?chē)袌?chǎng)化租賃市場(chǎng)租金的六七成，對(duì)于北京和廈門(mén)保障性租賃住房低于周?chē)懦勺饨鸬南嚓P(guān)政策要求還有較大的上升空間。保守預(yù)計(jì)未來(lái)租金年增長(zhǎng)率仍能維持1.5%左右水平。三是項(xiàng)目接近滿租，成熟的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。紅土深圳安居項(xiàng)目、中金廈門(mén)安居項(xiàng)目和華夏北京保障房項(xiàng)目出租率分別為98.78%、99.29%和94.66%，出租率幾乎達(dá)到飽和狀態(tài)，具有相對(duì)穩(wěn)定的租金收入。同時(shí)，運(yùn)營(yíng)趨于穩(wěn)定成熟，毛利率逐漸由負(fù)轉(zhuǎn)正，并呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，截至2022年第一季度，紅土深圳安居項(xiàng)目、中金廈門(mén)安居項(xiàng)目和華夏北京保障房項(xiàng)目毛利率依次為52%、68%、70%，盈利水平良好。

        REITs發(fā)展風(fēng)頭勁

        據(jù)《電鰻財(cái)經(jīng)》觀察，除了3只剛上市的保障性租賃住房REITs外，還有14只老REITs，這14只老基金也十分年輕。

        東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)顯示，2021年6月21日上市的9只REITs，大多有不錯(cuò)的表現(xiàn)。其中，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT截至2022年8月30日復(fù)權(quán)單位凈值為2.3100元，今年以來(lái)的漲跌幅達(dá)18.2966%。前披露中期報(bào)告顯示，上半年實(shí)現(xiàn)收入6541.53萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2645.39萬(wàn)元，期末基金總資產(chǎn)為25.64億元。本期收入預(yù)算完成率為92%。期末基金份額凈值2.3117元。本期實(shí)現(xiàn)可供分配金額2882.35萬(wàn)元，單位可供分配金額0.03元。報(bào)告期內(nèi)實(shí)際分配金額2708.96萬(wàn)元，單位實(shí)際分配金額0.03元。截至2022年6月30日，該基金收盤(pán)價(jià)為3.11元，較發(fā)行價(jià)漲幅為34.63%。此外，華安張江光大REIT年內(nèi)上周15.30%，鵬華深圳能源REIT 年內(nèi)上漲13.24%，紅土鹽田港REIT年內(nèi)上漲11.76%;中金普洛斯REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT年內(nèi)漲幅也接近10%。

        值得注意的是，證監(jiān)會(huì)副主席李超在8月31日出席3只保障性租賃住房REITs上市儀式并致辭時(shí)表示，加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施落地實(shí)施，加快推進(jìn)民企REITs試點(diǎn)，盡快推出“綠燈”投資案例;盡快推動(dòng)首批擴(kuò)募項(xiàng)目落地;推動(dòng)REITs立法，積極培育專(zhuān)業(yè)REITs管理人和投資者群體。李超表示，首批保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的成功落地，對(duì)于貫徹落實(shí)租購(gòu)并舉、推進(jìn)保障性住房建設(shè)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)與健康發(fā)展具有十分積極的意義;也有利于完善投融資機(jī)制，深化保障性租賃住房市場(chǎng)化進(jìn)程，推進(jìn)形成新的行業(yè)發(fā)展模式;還有利于深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進(jìn)一步豐富基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品類(lèi)型，為投資者提供更多元的金融產(chǎn)品。

        發(fā)展改革委投資司副司長(zhǎng)韓志峰表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，政策支持力度持續(xù)加大，市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)容，資產(chǎn)類(lèi)型日益豐富，產(chǎn)品上市表現(xiàn)良好，各方參與積極性顯著提升。三單項(xiàng)目成功上市，對(duì)REITs市場(chǎng)發(fā)展和保障性租賃住房建設(shè)都具有重大意義。下一步，發(fā)展改革委將加強(qiáng)項(xiàng)目輔導(dǎo)，完善申報(bào)推薦流程，切實(shí)做好項(xiàng)目推薦工作。

《電鰻快報(bào)》