????????9月22日，上交所公示國泰君安臨港創新產業園REIT(簡稱“臨港REIT”)基金認購申請確認比例結果，基金募集期內獲得廣大投資者踴躍認購。

????????數據顯示，9月以來，共有3只產業園公募REITs產品落地。至此，公募REITs即將擴容至20只，產業園REITs擴容至7只，數量上將位居首位，發行規模僅次于高速公路REITs。業內人士指出，基于我國優質的產業園資源以及產業園較為穩定的運營表現，產業園公募REITs市場成長空間較大，未來或存在擴募潛力。

????????臨港REIT獲積極認購

????????發售公告顯示，臨港REIT募集份額總額為2億份，發售采用向戰略投資者定向配售、向符合條件的網下投資者詢價配售、向公眾投資者公開發售相結合的方式進行，初始戰略投資者、網下投資者、公眾投資者的發售份額分別為1.1億份、0.63億份、0.27億份，根據詢價結果確定基金認購價格為4.12元/份。

????????認購結果公告顯示，截至9月20日，發售公告中披露的29家戰略投資者皆已認購其承諾的基金份額;76家網下投資者管理的214個有效報價配售對象已全部進行網下認購，有效認購份額為93.26億份，有效認購申請確認比例為0.6755%;截至9月19日，公眾投資者有效認購份額為82.13億份，有效認購申請確認比例為0.3287%，意味著公眾投資者以1萬元認購該基金，獲配金額將不足33元。

????????結合臨港REIT基金認購價格和有效認購規模計算，戰略投資者、網下投資者、公眾投資者的基金認購規模分別為4.53億元、384.23億元、338.39億元，合計認購規模達727.16億元。由于該基金設置了2億份的募集規模上限，發售公告顯示，預計募集資金總額為8.24億元(不含認購費用和認購資金在募集期利息)。

????????另外，臨港REIT發行成功的同時，國泰君安資管的另一只產業園公募REIT也得到積極認購。9月21日公告顯示，國泰君安東久新經濟REIT(簡稱“東久REIT”)公眾投資者發售部分提前結束募集并進行比例配售。

????????發售公告顯示，東久REIT募集基金份額總額為5億份，初始戰略投資者、網下投資者、公眾投資者發售份額分別為3.25億份、1.225億份、0.525億份，根據詢價結果基金認購價格為3.035元/份，預計募集資金總額為15.175億元(不含認購費用和認購資金在募集期間產生的利息)。東久REIT的認購結果同樣值得期待。

????????產業園成主力

????????目前，公募REITs產品已成為市場中重要的投資品種。數據顯示，截至9月22日，上交所基礎設施公募REITs市值合計442.43億元，9月22日總成交額為1.75億元;深交所基礎設施公募REITs總市值為240.40億元，9月22日總成交金額為0.62億元。

????????與此同時，公募REITs市場表現十分亮眼。Wind數據顯示，除9月20日成立但尚未上市的華夏合肥高新產園REIT之外，已成立的18只公募REITs上市首日平均漲幅近12%。其中，全國首批3只保障性租賃住房REITs上市首日均出現上漲30%觸及漲停的情況。

????????公募REITs中，產業園REITs表現尤為亮眼。數據顯示，截至9月22日，4只已上市的產業園公募REITs今年以來平均漲幅達到15.14%，遠超REITs市場平均水平。其中，華安張江光大園REIT今年以來漲幅超過20%。

????????在發行市場上，9月以來新發售的華夏合肥高新產園REIT、國泰君安臨港創新產業園REIT、國泰君安東久新經濟REIT三只產品全部為產業園公募REITs。并且，三只產品均發布了提前結束募集的公告，得到公眾投資者的積極認購。

????????其中，華夏合肥高新產園REIT公告顯示，網下投資者和公眾投資者有效認購申請確認比例分別為0.6376%、0.2316%，也就是說，公眾投資者認購1萬元僅獲配23元，刷新了公募REITs公眾發售配售比例的紀錄。

????????存擴募潛力

????????基于我國產業園REITs市場的整體特征，平安證券表示，產業園REITs在公募REITs各板塊中漲幅居中，波動率居中(2.59%)，最大回撤略高(19.72%);收入主要來自于租金(一般超過80%)，付現成本主要是運營管理費，成本端的彈性相對不大，其增長彈性主要來自租金和底層資產估值。

????????華泰證券表示，我國的產業園類項目基本處于經濟較發達地區，雖然二級市場價格走勢有所分化，但結合分紅等來看，整體帶來了較可觀的收益;相較于傳統股債資產，產業園公募REITs具有高派息、信息披露完善等優點，目前項目資質好，且未來或存在擴募潛力。

????????對于產業園REITs深受資本市場認可的原因，中郵證券分析表示，由于我國產業園區規模龐大，存在大量運營成熟的優質園區，國家級經開區、高新區地區生產總值占GDP比重分別為10.6%和12.3%。優質園區受疫情沖擊相對可控，整體運營較為平穩，出租率保持平穩增長。另外，租金具備成長空間，單位租金歷史增長率約3%至10%，未來可能達到2%至5%。

????????在我國產業園公募REITs未來的擴容過程中，華泰證券認為，甄別優質項目、判斷投資價值將成為關注重點，從基本面來看，產業園項目應該更加關注是否具有高質量的運營能力，可以參考出租率、租金、未來租金年復合增速等指標;從估值角度看，可以參考資本化率指標。

《電鰻快報》