近日，REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)指數(shù)屢屢刷新設(shè)立以來(lái)新低，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

        數(shù)據(jù)顯示，剛剛發(fā)布一周年的中證REITs(收盤)指數(shù)連續(xù)5個(gè)月下跌，于近日刷新設(shè)立以來(lái)新低，今年更是下跌31.08%，大幅跑輸各類資產(chǎn)表現(xiàn)。甚至可以說(shuō)公募REITs是今年表現(xiàn)最差的資產(chǎn)之一。

        當(dāng)前，已上市公募REITs數(shù)量達(dá)到29只，總市值達(dá)到791.66億元，仍是公募市場(chǎng)中較為小眾的產(chǎn)品。受多種因素影響，REITs年內(nèi)表現(xiàn)全線盡墨，不少品種跌幅超20%，跌幅最大的一只產(chǎn)品年內(nèi)下跌46%。業(yè)內(nèi)人士對(duì)當(dāng)下公募REITs表現(xiàn)頗感意外，并認(rèn)為當(dāng)下公募REITs估值已至合理區(qū)間，部分項(xiàng)目長(zhǎng)期配置價(jià)值已經(jīng)顯現(xiàn)。

        近日，又有多家基金管理人發(fā)布公告將REITs納入旗下FOF基金投資范圍，與此同時(shí)，《全國(guó)社會(huì)保障基金境內(nèi)投資管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》中提出擬將REITs納入社保基金可投資范圍。業(yè)內(nèi)人士分析，中長(zhǎng)期資金陸續(xù)將REITs納入投資范圍，長(zhǎng)期看有望為市場(chǎng)帶來(lái)新的增量資金。

        公募REITs價(jià)格跌跌不休

        12月14日，中證REITs(收盤)指數(shù)收于725.88點(diǎn)，刷新該指數(shù)歷史最低點(diǎn)位，年內(nèi)跌幅超過(guò)31%。

        國(guó)內(nèi)首批公募REITs產(chǎn)品于2021年6月正式上市交易，中證指數(shù)公司也于2022年12月15日發(fā)布了中證REITs(收盤)指數(shù)，該指數(shù)是國(guó)內(nèi)較早成立的公募REITs指數(shù)，至今剛滿一周年。

        中證REITs(收盤)指數(shù)的樣本空間由滬深交易所上市時(shí)間超過(guò)三個(gè)月的公募REITs組成，最新成份基金數(shù)量有28只公募REITs，年內(nèi)表現(xiàn)全線盡墨，其中12只REITs年內(nèi)跌幅超20%，跌幅最大的1只產(chǎn)品年內(nèi)下跌46%。

        值得注意的是，已上市的29只公募REITs中已有26只產(chǎn)品最新價(jià)跌破發(fā)行價(jià)。

        公募REITs緣何跌跌不休?參考成熟的REITs市場(chǎng)，華夏基金指出，海外REITs也曾經(jīng)歷過(guò)發(fā)展初期市值規(guī)模偏小和波動(dòng)較大的階段。

        博時(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部基金經(jīng)理劉玄對(duì)券商中國(guó)記者表示，受上半年基本面表現(xiàn)、年底資金流動(dòng)性以及存續(xù)產(chǎn)品解禁、新增產(chǎn)品新發(fā)等因素的影響，今年以來(lái)公募REITs二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，當(dāng)前市場(chǎng)整體投資情緒較弱。

        華夏基金分析，整體來(lái)看四季度受產(chǎn)品基本面以及市場(chǎng)流動(dòng)性問(wèn)題的影響，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整中。一是部分產(chǎn)品基本面表現(xiàn)不佳，修復(fù)進(jìn)度也未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期。二是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境流動(dòng)性較弱，疊加臨近年末部分機(jī)構(gòu)贖回壓力較大，整體換手率走低的情況下，機(jī)構(gòu)調(diào)倉(cāng)動(dòng)作容易引起二級(jí)市場(chǎng)連鎖效應(yīng)，因此容易出現(xiàn)單邊下跌。

        券商中國(guó)記者統(tǒng)計(jì)顯示，公募REITs最新平均日成交額僅有916萬(wàn)元，相比2022年的1483萬(wàn)元縮水近四成，流動(dòng)性不斷衰減。在流動(dòng)性不足的前提下，無(wú)論是資金的贖回還是調(diào)倉(cāng)行為，無(wú)疑將加劇打壓公募REITs價(jià)格。

        “長(zhǎng)期資金”紛至沓來(lái)難解近渴

        近日，財(cái)政部聯(lián)合人力資源和社會(huì)保障部起草《全國(guó)社會(huì)保障基金境內(nèi)投資管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》(下稱《意見(jiàn)稿》)，擬將公募REITs正式納入社保基金投資范圍。這一舉措被認(rèn)為有助于提振公募REITs市場(chǎng)信心、穩(wěn)定投資者預(yù)期，并為市場(chǎng)引入長(zhǎng)期資金活水。

        除了社保基金，實(shí)際上，今年7月，多家基金公司陸續(xù)公告，將公募REITs納入部分FOF的投資范圍，并更新了基金合同和托管協(xié)議。近日，又有華夏基金、博時(shí)基金、富國(guó)基金、華安基金、平安基金等基金管理人將REITs納入旗下FOF基金投資范圍，這是繼今年7月后又一次公募基金管理人扎堆公告將REITs納入FOF基金投資范圍。

        長(zhǎng)期資金或入市的“好消息”并未提振公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格依舊跌跌不休。

        業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，長(zhǎng)期資金投資公募REITs并非一蹴而就，目前更多是從規(guī)則層面掃除資金投資REITs的障礙，公募REITs權(quán)益屬性和強(qiáng)制分紅特征決定了其具有獨(dú)特的投資價(jià)值。

        長(zhǎng)期來(lái)看，劉玄認(rèn)為公募REITs的現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，且強(qiáng)制高比例分紅，能夠?yàn)樯绫；鹛峁╅L(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)率，同時(shí)公募REITs有助于分散投資者股債組合配置風(fēng)險(xiǎn)。社保基金堅(jiān)持長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資和責(zé)任投資的理念，與公募REITs的適配性較高。《意見(jiàn)稿》的發(fā)布有助于引導(dǎo)具有長(zhǎng)期投資特性的社保基金穩(wěn)慎參與REITs投資，提振公募REITs市場(chǎng)信心，助力境內(nèi)公募REITs市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。但從短期來(lái)看，政策落地及社保資金入市仍需要一定時(shí)間。

        華夏基金表示，在當(dāng)前調(diào)整下，很多產(chǎn)品的P/NAV(資產(chǎn)凈值)處于小于1的水平，部分產(chǎn)品在當(dāng)前估值水平下已具備較好的投資價(jià)值。此外政策端也存在利好，鼓勵(lì)增量投資者入場(chǎng)，長(zhǎng)期來(lái)看，隨著REITs市場(chǎng)的不斷發(fā)展，各類投資者和市場(chǎng)主體的引入，以及底層資產(chǎn)種類和數(shù)量的增加，REITs市場(chǎng)穩(wěn)定性有望提升。

        黃金坑還是價(jià)值陷阱

        公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格如此大幅度且持續(xù)的下跌讓業(yè)內(nèi)人士也大呼意外。

        與此同時(shí)，公募REITs仍在不斷擴(kuò)容，首批擴(kuò)募的份額將自12月18日實(shí)際解除限售和解除鎖定，進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，被業(yè)內(nèi)人士解讀為或?qū)κ袌?chǎng)持續(xù)施壓。

        不少公募REITs最新價(jià)格處于上市以來(lái)最低位，當(dāng)下價(jià)格是黃金坑還是價(jià)值陷阱?

        “部分項(xiàng)目短期調(diào)整幅度已大于其基本面波動(dòng)，但估值消納已至合理區(qū)間，部分項(xiàng)目長(zhǎng)期配置價(jià)值已經(jīng)顯現(xiàn)。”劉玄認(rèn)為，短期來(lái)看，隨著增量資金入市、流動(dòng)性改善、“錨定規(guī)律”凸顯等生態(tài)體系的完善，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)將日漸成熟。長(zhǎng)期而言，完善REITs市場(chǎng)基礎(chǔ)制度，加快多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)，優(yōu)化國(guó)資國(guó)土、稅收、會(huì)計(jì)處理等REITs配套政策，將為REITs市場(chǎng)擴(kuò)面提質(zhì)提供長(zhǎng)期動(dòng)力。

        華夏基金認(rèn)為，綜合底層資產(chǎn)基本面和估值來(lái)看，部分產(chǎn)品已有較高的性價(jià)比，基本面已有積極變化，疊加此輪下跌的市值調(diào)整，已具備較好的配置價(jià)值。

        中金公司認(rèn)為，2023年的市場(chǎng)調(diào)整主要是結(jié)構(gòu)性的，2023年二季度以后，中國(guó)REITs市場(chǎng)真正開(kāi)始發(fā)揮對(duì)實(shí)體資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能，目前的調(diào)整是一個(gè)必經(jīng)過(guò)程。眼下，結(jié)構(gòu)性調(diào)整或已近尾聲，未來(lái)的市場(chǎng)運(yùn)行可能與股債市場(chǎng)重構(gòu)其關(guān)聯(lián)方式，并再次開(kāi)始演繹基本面周期邏輯，導(dǎo)向資產(chǎn)間表現(xiàn)的進(jìn)一步分化。

        公募REITs未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)如何?劉玄認(rèn)為，整體方向來(lái)看，試點(diǎn)范圍將逐漸擴(kuò)大、多類資產(chǎn)納入常態(tài)化發(fā)行審核，整體趨勢(shì)會(huì)擴(kuò)面增容。

《電鰻快報(bào)》