隨著階段性跌幅擴大，近日來華安張江產業園REIT、富國首創水務REIT等產品接連發布交易提示。

        截至12月20日收盤，中證REITs指數年內累計跌去31.34%，24只在2023年之前上市的產品在年內均為負收益，最大虧損超過40%。公募REITs平均漲幅超過50%已是2022年初的事情，券商中國記者發現，近期卻有第三方機構打著“REITs高收益”名義，在網上拉攏投資者入局，銷售理財課程。

        針對這些現狀，機構分析指出，公募REITs普跌既有市場情緒整體低迷原因，也有底層資產運營分化(如出租率下降)和管理機構變化情況(如高管變更)等基本面因素。部分項目短期調整幅度已大于基本面波動，當前市場已提供個券挖掘、左側布局的機會。為進一步促進信息透明化，公募REITs的相關運營主體應進一步加大信息披露力度，讓投資者能及時了解底層資產變化情況。

        基本面變化致使價格加速下跌

        根據12月20日華安基金公告，華安張江產業園REIT12月19日二級市場收盤價格為2.521元/份，連續3個交易日累計跌幅11.39%，近20個交易日收盤價累計跌幅21.46%。為保護持有人利益，該基金于20日開市起停牌1小時，同時暫停基金通平臺份額轉讓業務1小時。20日停牌1小時后，復牌的華安張江產業園REIT全天上漲2.5%，但12月和今年以來分別跌去18.05%和32.13%。

        (來源：華安張江產業園REIT公告)

        無獨有偶，富國首創水務REIT在12月15日的提示公告中也寫到，15日該基金二級市場收盤價為2.662元/份,較11月17日收盤價跌幅20.51%。截至12月20日收盤，富國首創水務REIT年內累計跌幅為29.97%。

        針對上述階段性波動，華安基金和富國基金均表示，相關REIT產品的基礎設施項目經營穩定，基金投資運作正常，外部管理機構履職正常，無應披露而未披露的重大信息，也沒發現對基金有重大影響的輿情信息。

        根據富國基金12月14日公告，富國首創水務REIT項目的外部運營管理機構北京首創生態環保集團股份有限公司(下稱“首創環保集團”)于12月12日收到北京市監察委員會的《留置通知書》，首創環保集團董事會秘書兼總法律顧問邵麗被實施留置措施，目前無法正常履職，由首創環保集團董事張萌代行董事會秘書職責。

        (截圖來源：富國首創水務REIT公告)

        華安張江產業園REIT價格四季度加速下跌，則與底層資產的張江光大園與張潤大廈出租下降有關。今年5月，OPPO旗下芯片公司哲庫(ZEKU)解散，哲庫從張潤大廈退租，使得該大廈出租率從二季度末的94.05%直接下降到三季度末的57.19%。另外，張江光大園的出租率，從2022年末的92%以上，下降到2023年三季度末的78%。

        出租率下降并不是單一現象。同為園區資產項目的建信中關村(000931)REIT，截至今年三季度末該資產的寫字樓出租率僅為63.73%，與2022年3月底的出租率96.15%相比大幅下降了30多個百分點。截至12月20日，建信中關村REIT今年以來累計跌幅高達43.16%。

        全市場REIT11月創2022年來單月最大跌幅

        實際上，不僅是個別存在階段性經營困境的產品，其他在二級市場交易的REITs，同樣存在價格明顯下跌現象。

        根據Wind，截至12月20日，中證REITs指數今年以來累計跌去31.34%。其中，2023年之前上市的24只REITs在2023年里均出現虧損，有18只產品跌幅在10%以上。除建信中關村REIT、博時蛇口產業REIT跌逾40%外，還有中金普洛斯REIT、華夏中國交建(601800)REIT、東吳蘇園產業REIT等4只產品跌逾30%，紅土創新鹽田港(000088)REIT、中金安徽交控REIT、華夏合肥高信REIT等產品跌逾20%。

        (截圖來源：Wind，截至12月20日收盤)

        “公募REITs整體處于普跌狀態，個別出現明顯經營不善或運營機構輿情事件的產品，跌幅更為明顯。其他REIT價格的下跌，一定程度上是市場整體情緒和流動性不佳帶來的。”某中小公募內部分析人士對記者說到。

        中金公司在12月發布的研報顯示，公募REITs流動性和情緒總體處于低位。根據測算，11月全市場REIT的流通市值加權總回報為-7.39%，為2022年以來單月最大跌幅;日均換手率為0.62%，低于上市至今平均日均換手率1.21%。中金公司認為，REITs市場下跌主要是短期市場流動性和情緒偏弱所致，如在低流動性環境下，部分投資者年末調倉引起負反饋。

        但中金公司也說到，當前估值已計入較多市場悲觀情緒，部分項目短期調整幅度已經大于其基本面波動。中期來看，年末雖仍有部分項目解禁或對市場流動性產生影響，但結合具體項目基本面趨勢、估值要素及政策托底動力來看，當前市場已提供個券挖掘、左側布局的機會。

        已有機構在行動。根據華安張江產業園REIT近期公告，華金證券鑫享26號基礎設施基金策略FOF單一資產管理計劃、華金證券鑫盈27號基礎設施基金策略FOF單一資產管理計劃通過交易所競價交易買入合計110.32萬份的份額。

        市場呼吁進一步加大信披力度

        從2021年6月首批產品上市至今，公募REITs整體上呈現出蓬勃發展態勢。一方面，在上市早期相關產品備受市場資金追逐，相關產品的階段性收益一度高達50%，市場人群持續上升;另一方面，從產品發行角度看，截至目前公募REITs在常態化發行態勢下，整體產品數量已接近50只，其中有30只登陸二級市場，其余近20只產品處于受理、問詢或已通過階段，底層資產不僅包括產業園、高速公路等項目，還出現了消費購物中心、能源等項目。

        “在產品擴容過程中，除了市場情緒因素外，還要看到產品的供需也在出現變化。早期示范性項目數量少質量優，但市場關注度高，由此出現了顯著的賺錢效應。但隨著REITs供給持續增加，在市場整體流動性和情緒不佳情況下，要求REITs的價格能迅速回升是不切實際的，需要給與一定時間和耐心。”前述公募內部分析人士說。

        還有投資分析人士說到，REITs的底層資產經營會持續變化，投資者因密切跟蹤底層資產的經營情況，這是投資的最大依據。比如，產業園區和倉儲物流資產，是通過出租場地來賺取收益。如果租賃市場不景氣導致出租率下降，自然會影響收益。另外，即便是出租率較好的資產，也要考量當前租戶的違約風險。”實際上，不同資產受宏觀經濟波動影響不一樣，比如高速公路、產業園區、發電能源類資產，可能對宏觀經濟更為敏感，業績變化更容易造成股價波動。”

        還有業內人士呼吁，為進一步促進信息透明化，公募REITs的相關運營主體應進一步加大信息披露力度，讓投資者能及時了解底層資產變化情況。證券時報記者發現，公募REITs平均漲幅超過50%已是2022年初的事情，但今年11月卻有一家名為啟牛學堂的機構打著“REITs(瑞茲)高收益名義”名義，在網上拉攏投資者入局，銷售他們的理財課程。該機構的話術寫到：“前幾批瑞茲上市后平均漲幅50.93%，相當于買1萬塊就有機會賺到5090元。下個月(12月)還有REITs發行，之前沒趕上的這次就別錯過了!”

        (截圖來源：記者從微信群直接獲取)

        今年四季度，滬深交易所發布《公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)規則適用指引第5號——臨時報告(試行)》，敦促基金管理人切實履行產品管理職責：一是細化特定基金運作事項披露要求，包括基金發生交易、購入或者出售基礎設施項目、重大關聯交易等交易事項，新增對外借款、財務杠桿超過規定比例、發生損失、基礎設施項目評估等財務事項，以及重大訴訟仲裁、輿情澄清、變更業務參與人、重要人員變更或者無法履職等治理事項。二是結合試點實踐經驗，規定二級市場價格波動觸發信息披露和停復牌的情形標準，保障投資者的知情權，維護二級市場平穩交易。

《電鰻快報》