2017年，在中央強調住房居住屬性背景下，各地頻頻出臺嚴厲調控政策，房地產(chǎn)金融監(jiān)管也不斷加強，在投資投機性需求被抑制的同時，市場分化也更加嚴重：一二線城市及其周邊環(huán)線熱點熱度下降，三四線城市則明顯“逆襲”，整個2017年的房地產(chǎn)市場格局發(fā)生劇變。
中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年1~11月，三四線城市住宅用地成交規(guī)劃建筑面積3.1億平方米，同比增幅超三成，在300城中占比較上年同期提升4.2個百分點；土地出讓金也大幅上漲1.2倍至7660億元，較上年同期提升10個百分點以上。
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，三四線城市樓面價也同比上漲近七成至2444元/平方米，溢價率明顯高于全國平均水平，較上年提升13.1個百分點至49.7%。
城市群與棚改帶熱三四線城市
克而瑞研究分析認為，通過交通規(guī)劃發(fā)揮城市群周邊三四線城市的優(yōu)勢，快速承接核心城市房地產(chǎn)外溢需求，中長期則為產(chǎn)業(yè)的轉移提供通道，進而由產(chǎn)業(yè)吸附人口流入，為房地產(chǎn)市場提供源源不斷的內生需求。
以珠三角為例，作為我國目前發(fā)展較為成熟的城市群，珠三角城市群內交通便捷，產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，佛山、東莞與廣州、深圳已形成關聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈條，也因此佛山2011年~2016年年均人口凈流入量在4萬以上。
該城市群內三四線城市房地產(chǎn)市場熱度較高，東莞、惠州和珠海等地2016年全年房價漲幅均在40%以上，居百城前列。2017年因樓市調控嚴苛，市場成交量明顯下行，但房價仍具備抗跌韌性，保持小幅上漲，其中江門、中山和佛山的房價漲幅仍在15%以上。
安居客首席分析師張波認為，棚改是三四線城市的更大機遇。他告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，國家棚改政策于2017年公布并實施，2018年到2020年是棚改“攻堅期”，未來3年還將再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，這必將為三四線城市后續(xù)2~3年帶來堅實的購買力保障。
從重點棚改區(qū)域來看，山東省棚改規(guī)模連續(xù)3年居全國首位。該地2015年~2016年完成棚改100.8萬套，2017年棚改任務76.36萬套，截至2017年10月底，已完成棚改開工77.03萬套，提前超額完成任務。
“近3年棚戶區(qū)改造明顯提速且貨幣化安置比例大幅提升，高規(guī)模推動房地產(chǎn)市場需求集中釋放，有力促進了三四線城市商品住宅去化，部分三四線城市量價齊升。”新城控股(35.130, 0.10, 0.29%)高級副總裁歐陽捷認為。
需求透支樓市后續(xù)動力堪憂
不過，城市群和棚改的效應并非無限。
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領在日前舉行的“房產(chǎn)科技創(chuàng)新峰會”上向《每日經(jīng)濟新聞》記者直言，在貨幣化改造和棚改等一系列政策刺激下，三四線城市經(jīng)歷了快速加杠桿和釋放需求的歷程，由此帶來的是市場上揚，但這種刺激的持續(xù)性較弱。
的確，中指院的研究指出，經(jīng)過本輪的快速去化，未來棚改對三四線城市整體的促進作用可能存在邊際效應遞減，銷售的持續(xù)高增長不可期。
“棚改帶來的需求總規(guī)模仍較高，且三四線整體城市數(shù)量龐大，棚改進程不一，未來房企仍可繼續(xù)關注有棚改機會的三四線城市，適時進入。”張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，未來無論是棚改資金的拉動力還是資金本身的增量都在減弱。2018年預計三四線銷量很難再創(chuàng)高峰，由于缺乏人口導入的先天優(yōu)勢，三四線的銷量難以長期維持高位，或在3~5年后出現(xiàn)斷崖式下跌。
價格方面，歐陽捷認為，上述珠三角三四線城市的房價漲幅，隱隱說明三四線城市面積性改善需求基本沒有了。“三四線城市去年土地出讓價格普遍上漲，房價也已經(jīng)到了較高位置。房價上漲很快的城市未來上漲空間很小，很多需求并不是為了自住和改善，而是刺激了投資欲望、也刺激了改善需求提前入市，未來房價上漲動力不足。”
不過三線城市的二手房仍有值得期待的地方。楊現(xiàn)領表示，當新房增速下降后，大城市周邊的三四線城市會迎來二手房的增長期，當住房的戶均套數(shù)大于1，就意味著二手房的春天開始到來。
以常州為例，鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，其每個月二手房交易量在1.1萬套左右，而北京2017年的二手房交易量才13.5萬套。安居客數(shù)據(jù)顯示，去年三季度環(huán)京燕郊的二手房成交量更同比跌了近九成，價格下跌超過20%。相較之下，三線城市二手房崛起速度不可謂不快。
進駐三四線需考慮未來潛力
這樣的格局促成了房企的改變。數(shù)據(jù)顯示，2017年1~11月，全國20家品牌房企在三四線城市共拿地1.1億平方米，較上年全年增長83.3%。
中指院認為，房企在一二線拿地難度進一步加大，房地產(chǎn)市場“強者恒強”的態(tài)勢愈演愈烈。為保證自身規(guī)模擴張，品牌房企大力向土地資源豐富的三四線推進，有發(fā)展?jié)摿Α^(qū)位優(yōu)勢的三四線城市獲重點關注。
“房企爭奪三四線城市的背后邏輯是‘抓住機遇、分散風險’。”張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在三四線布局會給房企帶來更多機遇，尤其是在企業(yè)規(guī)模化擴張的內需驅動下，地域的擴張很快從一二線城市蔓延到三四線城市。
不過應該注意，部分房價上漲過快的城市需求大部分被透支，這類城市應綜合考慮未來發(fā)展支撐力。尤其是當未來3~5年棚改效應逐漸弱化，是否在城市群效應中真正建立起產(chǎn)業(yè)基礎，有人口吸附能力，都是房企判斷城市潛力的要素。
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