昨日（2月28日），春節后北京土地市場首次出讓兩宗地塊。其中，來自密云的限價房地塊因開拍前沒有房企報名最終流拍。另一宗，門頭溝區永定鎮綜合性商業金融服務業地塊僅經一次報價，便由金融街(10.300, 0.01, 0.10%)+京西置地聯合體以底價拿下，溢價率為0。
實際上，這只是近期北京土拍市場明顯降溫的一個縮影。來自中原地產研究中心的統計數據顯示，截至目前，2018年北京平均土地成交溢價率僅12%，較2017年的24.33%明顯下調，土地流拍現象也并非第一次發生。亞豪機構市場總監郭毅對《每日經濟新聞》記者分析指出，從市場端來看，土地流拍是行業市場變化的綜合表現，暗示開發商面臨商品房去化速度困難和現金流緊張問題。
土地市場明顯降溫
北京土地流拍在去年底就時有發生，2017年土拍市場更是以流拍收官。
“現在很多土地（出讓），政府把一些條件約定得非常清楚，大家都會算自己的一筆賬。”世茂集團副總裁兼華北區域總裁劉輝向《每日經濟新聞》記者坦言。
《每日經濟新聞》記者梳理發現，此次流拍的密云地塊為限價地塊，土地面積5690.628平方米，規定地上建筑面積13658平方米，其中無償還建回遷房5684.19平方米。這意味著商品房住宅僅有約7974平方米，住房銷售均價不超過21215元/平方米，最高銷售單價不得超過22276元/平方米。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，該地塊流拍的主要原因是地塊較小，而且其中配套還建面積大，對房企來說是“性價比”非常低的地塊。
值得注意的是，來自中原地產研究中心的統計數據顯示，2018年（截至2月28日）以來，北京土拍市場已有4宗住宅地塊流拍。
比如，今年1月30日北京出讓的3幅限價房地塊中，豐臺區一宗起價高達63億元的涉宅地塊就曾因無房企報名而最終流拍。此次公開出讓的門頭溝的一宗商業用地也限定了50%的自持比例，最終由金融街+京西置地聯合體以底價拿下，溢價率為0。
中原地產研究中心統計數據顯示，從溢價率來看，北京土地市場2017年平均溢價率為24.33%。2018年平均土地成交溢價率明顯下調，只有12%。
種種跡象表明，北京土地市場熱度明顯降溫。張大偉表示，2018年開始，北京土拍市場宅地溢價率全面回到個位數，流拍住宅地塊出現了4宗。而在北京住宅土拍歷史上，2018年之前一共只出現過31宗住宅地塊流拍。目前土地屬性復雜，如所有土地全面限價、商品房限價、共有產權房等。
房企不再盲目拿地
“去年開始供地增加，房企的決策邏輯也完全不同了。”郭毅分析稱，前兩年品牌房企在北京拿地的邏輯是有地必爭，當時對地價的接受能力非常高，那時候每拿一塊地就決定著品牌房企在首都還能不能有可持續發展的機會和空間。
據統計，2017年北京土地市場全年成交104宗用地，成交金額約2796億元，同比漲幅高達225%。其中，住宅用地71宗，土地供應大幅度增加。郭毅指出，一些土地儲備不足的開發商因此獲得了很多土地儲備，在土地儲備充足的現狀下，拿地動力逐漸減弱，開發商開始思考如何回籠現金。再加上近幾年來房企平均利潤率呈現持續下滑狀況，資金壓力不斷增加。
從融資渠道角度看，2018年最明顯的是信托資金進入房地產收緊。張大偉分析指出，在信托資金進入房地產遭遇嚴管的影響下，房企資金壓力逐漸出現，從“930新政”開始，全國一二線城市嚴格調控。這種情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的積極性降低。
對于房企來說，融資貸款成本的增加、去化周期拉長、營銷成本增加等，都要求其在拿地時對地塊的市場價值作出精準判斷，一旦市場前景不樂觀，拿地和開發周期中各方面成本對于房企的資金鏈將產生很大壓力。
“因為現在北京開發利潤率本來就很低，再加上流拍土地的條件可能稍微差一些，如果大家算不過來這筆賬來，這個地做的話肯定（有難度）。”在劉輝看來，市場上每出一塊地必須通過一系列測算來判斷是否值得關注。
《電鰻快報》
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