國(guó)資國(guó)企混改，房地產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖，在大房企日漸成長(zhǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)，不乏金地、華僑城、綠地等國(guó)企混改典型企業(yè)。
市值管理或成國(guó)資國(guó)企改革新趨勢(shì)。今年初，國(guó)務(wù)院國(guó)資委在“央企、地方國(guó)資委負(fù)責(zé)人會(huì)議”上明確提出：2018年要堅(jiān)持以提升內(nèi)在價(jià)值為核心的市值管理理念，依托上市公司平臺(tái)整合優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，盤(pán)活存量股份，抓好虧損上市公司專(zhuān)項(xiàng)治理，不斷提升價(jià)值創(chuàng)造能力。
國(guó)資國(guó)企混改，房地產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖，在大房企日漸成長(zhǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)，不乏金地、華僑城、綠地等國(guó)企混改典型企業(yè)。前不久，綠地控股董事長(zhǎng)、執(zhí)行總裁張玉良接受媒體采訪時(shí)也指出，市值管理是綠地下一步需重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，險(xiǎn)資過(guò)去參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資，其實(shí)也與政策相對(duì)寬松有關(guān)。但是這兩年部分險(xiǎn)資充當(dāng)了“野蠻人”的角色，隨即引發(fā)監(jiān)管層關(guān)注。對(duì)于一些金融大鱷的監(jiān)管，很大一部分就是指此類(lèi)保險(xiǎn)公司或者有保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的集團(tuán)企業(yè)。近期對(duì)于安邦的管控，其實(shí)也是有信號(hào)意義的，接下來(lái)很多險(xiǎn)資會(huì)有降低投資比例的做法，盡量做合規(guī)，否則容易引 起監(jiān)管注意。
而從具體險(xiǎn)資來(lái)說(shuō)，如平安本身也是擅長(zhǎng)進(jìn)行此類(lèi)地產(chǎn)股的投資，當(dāng)前減持也說(shuō)明識(shí)大局。當(dāng)然通過(guò)此類(lèi)套現(xiàn)，也有助于規(guī)避近期地產(chǎn)股波動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類(lèi)似減持本身也不會(huì)對(duì)大房企有太大的利空影響，實(shí)際上大房企還是有較好的發(fā)展機(jī)會(huì)的。所以大房企需要積極發(fā)布信息，認(rèn)為此類(lèi)減持的影響相對(duì)小，否則容易引起部分市場(chǎng)恐慌。
機(jī)構(gòu)減持大房企：市場(chǎng)調(diào)整信號(hào)
機(jī)構(gòu)投資房企的資金，相當(dāng)一部分來(lái)自保險(xiǎn)行業(yè)。這也是監(jiān)管層收緊監(jiān)管的主要原因。春節(jié)前一周，2月6日開(kāi)始，平安用幾天時(shí)間在二級(jí)市場(chǎng)大幅減持碧桂園3123萬(wàn)股股份，套現(xiàn)約4.55億港元。受此影響，碧桂園股價(jià)在平安首次減持的2月6日當(dāng)天跌至14.5港元，跌幅達(dá)11.15%，并在此后六天連續(xù)下跌，最低跌至12.72港元。
2013年，平安旗下平安創(chuàng)新也曾以基石投資者身份持有綠地控股9.91%股份，共12.06億股，彼時(shí)認(rèn)購(gòu)價(jià)僅5.62元，總價(jià)共58億元。2016年7月12日起，平安創(chuàng)新持續(xù)一年大量賣(mài)出綠地股份。若按每股8.825元的中間價(jià)算，平安套現(xiàn)金額在80億元以上。
對(duì)此，張玉良表示，2015年的時(shí)候，平安通過(guò)資管計(jì)劃購(gòu)入綠地股票，一年之后減持是因?yàn)橘Y管計(jì)劃到期需要集中兌付。但張玉良也強(qiáng)調(diào)，綠地對(duì)此并不知情，所以尤為被動(dòng)，以致短期內(nèi)股價(jià)大幅下挫。
關(guān)于平安減持碧桂園，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，平安此次減持一是為了避免持股比例超過(guò)10%的監(jiān)管紅線，二是去年底開(kāi)始平安已斥資數(shù)十億增持匯豐銀行，或是其認(rèn)為今年地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大，所以調(diào)倉(cāng)換股，低買(mǎi)高賣(mài)，從地產(chǎn)股套現(xiàn)放到銀行股中。
保險(xiǎn)資金集中舉牌的房企，首選規(guī)模、業(yè)績(jī)有上升空間的，而且從2010年開(kāi)始，到2015年這一時(shí)間段較多見(jiàn)。平安對(duì)房地產(chǎn)股的價(jià)值投資放到行業(yè)發(fā)展背景當(dāng)中，具有一定代表性。2010年至2012年寶能系對(duì)深 振業(yè)三次大規(guī)模舉牌開(kāi)創(chuàng)保險(xiǎn)資金舉牌地產(chǎn)個(gè)股的先河, 2014年安邦連續(xù)舉牌金融街、金地集團(tuán)及銀行個(gè)股后,中小保險(xiǎn)公司紛紛效仿。2015年這一趨勢(shì)更為明顯,近期“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”引市場(chǎng)對(duì)險(xiǎn)資舉牌的持續(xù)關(guān)注,險(xiǎn)資舉牌概念股頻頻獲得市場(chǎng)青睞,帶動(dòng)地產(chǎn)藍(lán)籌股股價(jià)大 幅上漲。
據(jù)平安證券統(tǒng)計(jì)，自 2010年 1月至 2015 年 11 月，地產(chǎn)股產(chǎn)業(yè)資本與 金融資本增持均呈大幅上升趨勢(shì)，2015 年產(chǎn)業(yè)資本增持 168 次，同比增長(zhǎng) 21.7%，金融資本增持 45 次，達(dá)到 2014 年全年的 82%。
在一家券商統(tǒng)計(jì)的當(dāng)前28家被保險(xiǎn)資金持有的公司中， 25%是以獲取重大影響爭(zhēng)取控股權(quán)為目的，46%是看好公司一線城市資產(chǎn)價(jià)值或未來(lái)發(fā)展，還有 29%是布局中小市值的公司，看好公司轉(zhuǎn)型或殼資源價(jià)值。
從股價(jià)表現(xiàn)上看，爭(zhēng)取控股權(quán)對(duì)公司股價(jià)表現(xiàn)影響最大。大股東持股比例低、 ROE 較高及估值具有安全邊際是保險(xiǎn)公司增持地產(chǎn)股的主要考慮因素。萬(wàn)科即是一個(gè)典型案例。鉅盛華通過(guò)九個(gè)資產(chǎn)管理計(jì)劃合計(jì)持有萬(wàn)科股份的10.34%，九個(gè)資產(chǎn)管理計(jì)劃的杠桿均為2倍，其中，七個(gè)資產(chǎn)管理計(jì)劃已經(jīng)于2017年11月和12月到期，該七個(gè)資產(chǎn)管理計(jì)劃合計(jì)持有萬(wàn)科股份的6.89%。而在1月31日，這7個(gè)資管計(jì)劃的退出，導(dǎo)致萬(wàn)科股價(jià)下跌。
另外，藍(lán)籌股由于具備低估值、高分紅和高股息率，且具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流和凈利潤(rùn)增速和較高ROE水平，同樣備受機(jī)構(gòu)青睞。
然而，一名業(yè)內(nèi)人士指出，2015年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)也在洗牌，隨著整體利潤(rùn)率下滑，行業(yè)龍頭公司逐漸變得不再具有業(yè)績(jī)持續(xù)性及估值優(yōu)勢(shì)；一些股權(quán)分散的中小市值地產(chǎn)公司、持有型物業(yè)資源豐富、擁有一二線城市商業(yè)項(xiàng)目資源的房企開(kāi)始加速規(guī)模擴(kuò)張與轉(zhuǎn)型。這時(shí)候，大房企開(kāi)始面臨運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變的探索，多元布局、提升利潤(rùn)率等問(wèn)題接踵而來(lái)。
2017年，機(jī)構(gòu)對(duì)于地產(chǎn)股的減持相應(yīng)頻繁起來(lái)。陽(yáng)光城在2017年三季度開(kāi)始經(jīng)歷過(guò)一輪機(jī)構(gòu)減持，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，機(jī)構(gòu)減持超過(guò)10億元。其中一個(gè)資管計(jì)劃到期退出，收益超過(guò)15%。
市值管理壓力
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與其說(shuō)機(jī)構(gòu)的減持對(duì)股價(jià)波動(dòng)影響明顯，不如看作是市場(chǎng)調(diào)整馬上要來(lái)了。 2月28日，中信銀行宣布暫停北京地區(qū)住房抵押類(lèi)貸款。大風(fēng)起于青萍之末，此前的2014年年初，多家銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有暫時(shí)停貸舉措。
因此，上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企市值管理首要從自身資金風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)能力的提升來(lái)進(jìn)行對(duì)沖。若是從市值管理的角度看，嚴(yán)躍進(jìn)指出，其實(shí)房企可以做得更多的是對(duì)股權(quán)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。比如，如果說(shuō)當(dāng)前監(jiān)管層對(duì)險(xiǎn)資的資源不剔除，那么實(shí)際上就會(huì)有很多新的問(wèn)題，未來(lái)若是對(duì)股權(quán)結(jié)構(gòu)進(jìn)行規(guī)范，往往會(huì)造成股價(jià)較大的波動(dòng)。因此在當(dāng)前階段，險(xiǎn)資主動(dòng)縮小投資比例，這一步很關(guān)鍵。
對(duì)此，同策咨詢(xún)研究總監(jiān)張宏偉則指出，上述企業(yè)投資管理和品牌的應(yīng)對(duì)狀況，以及公司有無(wú)大事件做對(duì)沖，對(duì)于接下來(lái)的股價(jià)走勢(shì)都很重要。比如企業(yè)業(yè)績(jī)、收并購(gòu)、重組、新業(yè)務(wù)的發(fā)展方向等。從這個(gè)角度而言，今年機(jī)構(gòu)仍會(huì)等待增持機(jī)會(huì)。
正如鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)此前指出，未來(lái)高估值公司會(huì)更多出現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的三個(gè)細(xì)分方向，分別為租賃運(yùn)營(yíng)服務(wù)、城市更新改造運(yùn)營(yíng)服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈。這是房企市值管理在運(yùn)營(yíng)模式上的一個(gè)體現(xiàn)。
進(jìn)入2018年，房企在調(diào)整資金結(jié)構(gòu)（負(fù)債率、資金成本的調(diào)整）、規(guī)模擴(kuò)張等方面分化越來(lái)越明顯。此外，近兩年房企分拆業(yè)務(wù)上市獲取股權(quán)的二次溢價(jià)，也是資本市場(chǎng)運(yùn)作的一個(gè)重要財(cái)技。
一個(gè)事實(shí)是，大房企銷(xiāo)售承壓，在這個(gè)前提下，市值管理的多個(gè)因素更顯得尤為重要。克而瑞研究中心于2月28日發(fā)布的2018年1-2月房地產(chǎn)銷(xiāo)售排行榜單顯示，2月份，百?gòu)?qiáng)房企總體銷(xiāo)售規(guī)模5296.4億元，較1月環(huán)比降低22%。隨著房企競(jìng)爭(zhēng)的加劇，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷(xiāo)售金額入榜門(mén)檻也提升顯著。其中TOP3房企門(mén)檻已破千億，TOP10房企門(mén)檻提升幅度最大，從185.2億元增長(zhǎng)到了2月的286.1億元。
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