自5月北京二手住宅網簽量重新登上1.8萬套之后，北京二手房市場有所降溫，交易量重回下滑通道，交易價格小幅波動，支付結構、交易戶型結構、客戶心態(tài)也未發(fā)生大的變化，市場整體保持穩(wěn)定。

      1.交易量兩月連降 成交價格小幅上漲

　　據我愛我家市場研究院統(tǒng)計， 2018年7月北京全市二手住宅共網簽14826套，同比2017年7月上漲107.1%，環(huán)比2018年6月下降6.3%。自5月創(chuàng)下去年“317新政”以來的單月新高后，6月、7月北京二手住宅網簽量已經兩連跌，目前整體保持在1.5萬套上下的規(guī)模。

　　在6月環(huán)比下降2.5%的基礎上，7月北京二手住宅成交均價由降轉升，環(huán)比小幅上漲1.3%，仍低于5月價格。3月以來，北京二手房價有漲有跌，小范圍內來回波動，整體走勢相對平穩(wěn)。

　　從機構的實際簽單量量來看，2018年7月通過北京我愛我家達成的二手住宅實際簽單量環(huán)比6月減少13.6%，同比2017年7月增長97.8%，同樣自5月創(chuàng)下14個月新高后連續(xù)兩月下降。

　　進入7月，北京二手住宅的單日網簽量也呈現(xiàn)出了明顯的下滑趨勢。5月、6月，北京二手住宅網簽量回到了日常超過800套甚至上千套的狀態(tài)，但7月的單日網簽量再次下降，全月工作日均未超過800套，且月末網簽量低于月初、月中，這與過往每月最后一個工作日網簽量為當月最高的歷史經驗大相徑庭。

　　北京二手住宅單日網簽量半年走勢

　　我愛我家集團研究院院長胡景暉分析表示，去年“317新政”之后，北京房價明顯回落，一年累計跌幅大約在17%左右，市場因此重新產生了對購房者的吸引力，并由首次置業(yè)需求、改善需求構成了市場的新一波需求，春節(jié)過后，這波需求集中釋放，最終形成了5月的市場高點。不過，需求集中釋放后，市場后續(xù)動能不足，因為該進場的客戶或觀望的客戶在4、5月份進行了集中消化，所以6 月、7月的買家和資金相對較少，市場交易量也開始下滑。

　　價格方面，4、5月的市場升溫曾一度結束了北京二手房價連續(xù)超一年的下跌趨勢，但形成這波行情的需求以剛性需求、自住需求為主，投資投機屬性低，加上調控政策從未松動，所以房價雖然止跌轉升，但幅度不大，6月、7月交易量下滑之后房價又進入了有漲有跌的小幅波動狀態(tài)，整體則保持穩(wěn)定。

　　2. 朝海豐昌交易量最多 東城海淀價格下滑

　　各區(qū)交易量上，朝陽仍是北京二手房交易的主力區(qū)域，7月占全市24.5%，海淀、豐臺、昌平、房山、西城等區(qū)也有較大的交易占比，石景山、門頭溝等其它各區(qū)的交易量相對較少。

　　各區(qū)成交價格上，西城區(qū)依然占據最高位置，東城、海淀、朝陽、豐臺其次，各區(qū)的價格排名基本沒有變化。但在環(huán)比漲跌上，東城、海淀、石景山、順義的7月價格環(huán)比6月下跌，西城、朝陽、豐臺、通州等區(qū)環(huán)比上漲。交易量最大的朝陽上漲3.1%，交易量其次的海淀下跌5.1%。

　　胡景暉表示，受各區(qū)地域范圍、存量規(guī)模既定的影響，北京二手房交易的區(qū)域分布結構基本沒有太大變化，朝海豐昌仍是傳統(tǒng)的、最主要的二手交易市場。同時，受地段位置影響，西城、東城、海淀、朝陽房價最高的格局也沒有變化，其中西城、海淀在教育、醫(yī)療等資源的加持下有更高的價格水平。

　　而從7月各區(qū)二手房價的環(huán)比變化來看，城六區(qū)里東城、海淀、石景山環(huán)比下跌，西城、朝陽、豐臺環(huán)比上漲，六大中心城區(qū)漲跌各半，最終形成了7月全市價格的小幅波動。

　　3.公積金購房仍然最多 組合貸款比例持續(xù)擴大

　　支付結構上，7月北京使用全款進行二手住宅交易的客戶占25.7%，環(huán)比6月減少1.3個百分點；使用商業(yè)貸款的占20.1%，環(huán)比減少0.5個百分點；使用市管公積金的占29.4%，環(huán)比減少0.1個百分點；使用市管組合貸款的占18.1%，環(huán)比增加1.7個百分點，其它方式占6.7%，環(huán)比增加0.2個百分點。

　　從環(huán)比變化幅度來看，7月北京二手房交易的支付結構變化不大，全款的比例仍占四分之一左右，商貸比例仍占兩成左右，市管公積金仍是三成客戶的首選支付方式。相比之下，市管組合貸款的占比波動最大，7月已經上升到了18%，而在去年年初，市管組合貸款的占比還不到3%，彼時商貸的比例則超過一半。

　　胡景暉認為，經過一年的調控，目前北京二手房市場公積金占三成、商貸占兩成、全款占四分之一的整體結構已基本穩(wěn)定，加上占比不斷擴大的組合貸款，目前北京二手房交易的支付結構可以說是全面開花，多樣方式平衡分布，過往商業(yè)貸款過半的格局已經徹底扭轉，這也說明北京二手房市場的投資投機比例已經大幅縮減，樓市的杠杠風險也大幅降低。

　　4.交易節(jié)奏變化小 市場心態(tài)平穩(wěn)

　　我愛我家集團研究院統(tǒng)計顯示，7月北京成交的所有二手住宅里，平均每套成交房源在成交前的被看次數為12.75次，與5月、6基本持平，較今年1月的最高點減少4.74次，較去年2月的最低點增加5.3次。從數據上看，去年至今一年半的時間里，目前的市場交易節(jié)奏恰好處在最熱與最冷之間的中間地帶，市場較為平穩(wěn)。

　　胡景暉認為，從去年至今的數據來看，今年5、6、7月市場的交易節(jié)奏變化很小，市場整體處在一個不冷不熱、恰到好處的平穩(wěn)狀態(tài)。這主要得益于政策調控讓市場需求集中在了剛需一族上，他們謹慎的購房心態(tài)、周全的決策考慮讓市場沒有一味的觀望，也沒有恐慌性購房，整個市場頗顯健康穩(wěn)定。

　　5.小戶型占比擴大

　　據我愛我家集團研究院統(tǒng)計，7月北京的二手住宅交易中，一居室占23.8%，環(huán)比6月增加0.9個百分點；兩居室占54.1%，環(huán)比6月增加0.4個百分點；三居室占20.3%，環(huán)比6月減少1.2個百分點，四居及以上占1.7%，環(huán)比6月減少0.2個百分點。

　　與歷史各月相比，7月的整體戶型結構變化不大，兩居室仍然占市場交易半壁江山，但一居室23.8%的占比是今年以來的最大值，這說明小戶型交易占比有擴大趨勢。

　　而從面積來看，7月北京交易的二手住宅中，60平米以下、60-90平米、90-120平米、120-140平米、140-200平米及200平米以上各占36.2%、36.8%、17.8%、4.7 %、3.5%、0.9%，環(huán)比6月的漲跌幅度分別為2.7%、-3.1%、0.9%、-0.1%、-0.6%、0.1%。其中60平米以下占比明顯擴大，也是今年前7個月的最大比例，這同樣說明小戶型交易占比有擴大趨勢。

　　胡景暉表示，受全市存量房本身戶型結構的影響，兩居室一直占據了京二手房市場的半壁江山，但今年前7月里的一居室、60平米以下戶型占比有明顯的持續(xù)擴大，這在一定程度上與剛需成為市場主力有關，因為小戶型更加符合他們有限的經濟實力。當然，出于教育考慮，一些家庭愿意購買市中心區(qū)域的小戶型住房也是一大原因。

　　6.京籍客戶占比提高 整體籍貫結構穩(wěn)定

　　根據客戶的身份證信息，7月北京的二手住宅交易中，北京籍的購房客戶占41%，較6月增加3.1個百分點，是今年7個月以來的最高占比，外地戶籍客戶則只占59%。而在外地戶籍中，出生河北、山東的客戶仍然仍最多，其它黑龍江、河南、山西、遼寧、吉林等北方省市隨后。與6月相比，7月京籍客戶的交易占比有所擴大，但4：6左的整體結構并無大的變化。

　　北京二手購房人群中京籍與非京籍一直維持在四六開上下，這與北京的人口構成是相呼應的。河北因地近北京，到北京工作的較多，所以購房剛需大，山東離北京較近，人口眾多，前來北京工作安家的人也不少，所以也有購房需求，其它東三省、河南、山西等北方省市也有相應的人口流入和購房需求。至于7月京籍客戶占比的擴大，這在很大程度上源自于7月非京籍購房人更大幅度的減少。

　　胡景暉分析表示，經過一年多的強力調控，投資投機需求在北京樓市已被徹底遏制，即使是首套、剛需，利率的提升、信貸的收緊也對其造成了一定沖擊。所以目前北京二手房市場的需求基本以自住型需求為主。不過，北京人口眾多，即使沒有投資投機需求，首次置業(yè)需求、改善需求的規(guī)模也十分可觀。在這些自住需求的支撐下，上半年北京二手市場走出了去年下半年的低谷，但同時也注定今年北京樓市難以出現(xiàn)大幅上漲，穩(wěn)中有升會是主旋律。

　　雖然6月、7月市場交易量略有下降，但今年市場交易量較去年增長的整體趨勢不會改變，北京去年二手房交易量為13.6萬套，不出意外今年應該能夠超過18萬套，在上半年成交不到8萬套的情況下，下半年市場有望再攀年內新高，9月、11月的可能性很大。

　　從資金層面來看，受中美貿易戰(zhàn)影響，下半年貨幣政策將會相對寬松。雖然政策會控制流動性的釋放方向，摒棄大水漫灌，杜絕資金流向房地產，但整體貨幣流動性的釋放或多或少還是會影響到房地產。此外，以往越接近年底，銀行房貸額度越緊張，但今年上半年銀行收口窄，下半年很可能會有反向走勢，所以下半年的大環(huán)境對于購房會比較有利，北京的二手交易量也有望攀升。

　　但在“房住不炒”的政策原則下，政府會將有利樓市的因素鎖定并引導到自住性購房上，不會產生炒作因素，加上其它調控政策的持續(xù)，以及供應量的加大，未來北京二手房價雖然難免上下波動，但幅度有限，整體價格仍將保持平穩(wěn)。