中新經(jīng)緯客戶端8月23日電 （吳亦涵）近日，

　　值得注意的是，從去年北京3·17新政以來，房地產(chǎn)市場已經(jīng)過多輪調(diào)控，為何在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼的背景下，今年上半年萬科A仍然能夠取得不錯的業(yè)績和預收款項的增長呢？有業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)企業(yè)的財報數(shù)據(jù)往往存在1到2年的滯后性，此次萬科A半年報業(yè)績的大幅增長，反應的其實是此前房地產(chǎn)市場火熱時期公司的經(jīng)營情況。

　　萬科A預收類款項名減實增，為何？

　　預收款項是指企業(yè)按照合同規(guī)定預收的款項，該項負債需用合同約定的商品或者勞務償付。企業(yè)財報中的預收款項項目反映一家企業(yè)期末尚未償付的預收賬款的余額。盡管企業(yè)已收到這些款項，但企業(yè)產(chǎn)品和勞務均未提供，故不能確認收入，只能作為一項負債。對于房企而言，由于目前國內(nèi)商品房銷售采取的是期房預售制度，因此預收款項一般被認為是判斷房企未來收入的重要指標。

　　值得注意的是，在此次的半年報中，萬科A的預收款項出現(xiàn)了大幅下降。半年報顯示，萬科A在2018年上半年預收款項為23.77億元，而在2017年同期為3579.31億元，同比大幅下降99.34%。半年報披露之初，這一下滑一度被一些媒體解讀成公司房地產(chǎn)業(yè)務放緩的體現(xiàn)，但是事實上，無論是在半年報中還是在對媒體的回應中，萬科A都表示此次預收款項的大幅減少，是由于公司執(zhí)行了新的會計準則所致。

　　自2018年1月1日起，萬科按新收入準則及財政部對A+H上市公司的要求，執(zhí)行新的會計政策，并調(diào)整了會計報表的科目。執(zhí)行新收入準則后，公司預售房地產(chǎn)項目收取的款項在2018年資產(chǎn)負債表列示為“合同負債”。也就是說，在半年報中，屬于合同負債項目內(nèi)的金額，就是此前萬科A預收款項的一部分。

萬科A“合同負債”達5142.85億元，圖片截自萬科A半年報

　　而半年報顯示，萬科A的“合同負債”為5142.85億元，2018年中期末加上合同負債的所有預收類款項總額為5166.63億元，這一數(shù)據(jù)事實上較2017年同期增長了44.3%，較2017年末4077.06億元的預收款項亦增長了26.7%。

　　房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，萬科A未來如何？

　　那么為什么在近期房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的背景下，萬科A的業(yè)績?nèi)匀豢梢詫崿F(xiàn)不錯的增長，被視為未來利潤“蓄水池”的預收類款項名減實增呢？

　　事實上，這與房地產(chǎn)企業(yè)財報的特點有關(guān)，一位不愿具名的券商人士向中新經(jīng)緯客戶端（微信公眾號：jwview）表示，由于房地產(chǎn)企業(yè)一般是先收款，再交房，而財報的營業(yè)收入只有在公司交完房后才能確認，因此房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入往往具有滯后性的特點。

　　“也就是說，萬科A今年交完房后所確認的營業(yè)收入，可能是2016年和2017年就已經(jīng)賣出去的房子，而預收款項亦可能是此前已經(jīng)銷售出去但是尚未交房的那部分收入。因此無論是營業(yè)收入還是預收款項，反應的更多是公司此前的銷售情況。” 該券商人士說道。

　　事實上，今年1月中旬以來，在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼，A股持續(xù)下跌的背景下，房地產(chǎn)板塊股價也一路下滑，作為地產(chǎn)板塊的龍頭股，萬科A自然也難以幸免。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月22日收盤，萬科A的股價已經(jīng)較今年1月的高位跌去43.37%。不過近日，在地產(chǎn)股跌幅已深，萬科A半年報錄得不錯業(yè)績的情況下，不少券商紛紛發(fā)布研報看好萬科A未來的股價表現(xiàn)。

國信證券(8.270, -0.04,-0.48%)在7月底的研報里表示，壓制地產(chǎn)A股估值進一步下行的不利因素下半年將有望逐步緩解，且上半年股價跌幅已相當程度反映了這些不利因素。投資A股優(yōu)勢地產(chǎn)股“最壞的時間窗口”或已過去，未來一年左右，A股優(yōu)勢房地產(chǎn)股或?qū)⒂瓉硪淮蟛愃朴?009年上半年、2012年、2014年2-4季度那樣“賺估值的錢”的大級別行情。

　　天風證券指出，半年報顯示萬科A業(yè)績增長穩(wěn)定，財務穩(wěn)健，凈負債率低，考慮到地產(chǎn)企業(yè)下半年推盤量往往高于上半年，預計公司全年銷售額有望突破6300億元。而在（房地產(chǎn)）行業(yè)集中度提升的大背景下，公司在拿地、融資等方面的優(yōu)勢日益明顯。

　　國泰君安(14.720, -0.09, -0.61%)則看好萬科A多元化業(yè)務發(fā)展的方向，其指出，上半年公司在物流、租賃等非地產(chǎn)業(yè)務方面則有較大幅度增長，而多元發(fā)展是當前政策格局下的出路，因此看好萬科A未來的發(fā)展。（中新經(jīng)緯APP）

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