當(dāng)前在全國主要城市二手房市場成交出現(xiàn)分化的情況下，熱點(diǎn)城市的二手房市場價格與成交情況亦體現(xiàn)出分化的趨勢，中西部城市二手房價格漲幅明顯高于東部。不過，從一些指標(biāo)可以發(fā)現(xiàn)，二線城市二手房降價跡象開始顯現(xiàn)。

　　樓市傳統(tǒng)市場旺季“金九銀十”剛過，年內(nèi)各地樓市成交最后一波高峰期落下帷幕。

　　在當(dāng)前樓市全面嚴(yán)控，市場逐漸回歸理性的情況下，二手房市場的成交情況如何？記者注意到，全國主要城市的成交出現(xiàn)較為明顯的分化。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份我國樓市下行趨勢明顯。表現(xiàn)在二手房市場上，全國4個一線城市二手房價格皆出現(xiàn)回落，且降幅在9月的基礎(chǔ)上持續(xù)擴(kuò)大，受監(jiān)測的31個二線城市的二手房價格平均上漲了0.3%。

　　記者選取國內(nèi)11座重點(diǎn)城市(主要包括省會城市、直轄市和計(jì)劃單列市)，分別從10月份掛牌均價、成交單價、平均每日降價房源數(shù)、平均每日漲價房源數(shù)，以及租賃價格漲幅等數(shù)據(jù)維度，綜合分析其二手房市場成交現(xiàn)狀。

　　從分析結(jié)果來看，當(dāng)前在全國主要城市二手房市場成交出現(xiàn)分化的情況下，熱點(diǎn)城市的二手房市場價格與成交情況亦體現(xiàn)出分化的趨勢，且中西部熱點(diǎn)城市的二手房價格漲幅明顯高于東部熱點(diǎn)城市。

　　同時，對比同期各主要熱點(diǎn)城市的掛牌均價、每日降價房源和漲價房源比之后發(fā)現(xiàn)，二線城市二手房降價跡象開始顯現(xiàn)。

　　二手房市場分化明顯

　　作為樓市成交的傳統(tǒng)旺季，10月份熱點(diǎn)城市二手房市場分化的跡象十分明顯。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，10月11個主要城市的二手房售價環(huán)比情況中，一線城市的北京、上海和深圳環(huán)比9月皆出現(xiàn)下降趨勢。其中環(huán)比跌幅最大的是深圳，達(dá)到0.6%，北京和上海皆以0.2%的跌幅排在其后。

　　在剩余8個熱點(diǎn)城市中，除杭州出現(xiàn)0.4%的較大跌幅外，其余7個熱點(diǎn)城市的二手房售價皆出現(xiàn)了不同程度的上漲趨勢。

　　值得關(guān)注的是，二手房售價環(huán)比上漲的熱點(diǎn)城市中，中西部城市成交價漲幅明顯高于東部。西部城市西安、重慶和成都的二手房成交單價環(huán)比漲幅分別為1.5%、0.5%和0.5%，而東部城市中的大連、濟(jì)南和南京漲幅分別為0.1%、0.6%和0.1%。

　　二手房市場成交往往直接反映當(dāng)?shù)貥鞘械淖儎蝇F(xiàn)狀，結(jié)合10月份各城市的二手房成交價來看，當(dāng)前中西部熱點(diǎn)城市環(huán)比漲幅普遍高于東部沿海地區(qū)的熱點(diǎn)城市，這在一定程度上說明東部熱點(diǎn)城市的二手房市場正處于高位盤整階段，而售價相對較低的中西部熱點(diǎn)城市市場活躍度明顯更高。

　　在10月11城的二手房均價環(huán)比漲跌情況統(tǒng)計(jì)中，杭州二手房成交均價是唯一一個在二線城市中出現(xiàn)較大幅度下跌的城市。根據(jù)杭州市國土局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，杭州二手房成交量在5月達(dá)到高峰后，便連續(xù)下跌了6個月時間，10月杭州二手房市場成交量僅1939套，甚至低于今年2月的成交量，創(chuàng)一年成交量的最低值。

　　分析師認(rèn)為，杭州二手房價格下行趨勢與10月一線城市二手房市場整體下行趨勢類似，皆是當(dāng)前樓市調(diào)控政策發(fā)揮市場實(shí)際作用的體現(xiàn)。同時，杭州又具有特殊性，此前受土地拍賣和樓市成交熱度的影響，杭州房價逐漸走高，當(dāng)前二手房市場下行調(diào)整，正是杭州下半年土地降溫和搖號等樓市調(diào)控政策發(fā)揮實(shí)效的表現(xiàn)。

　　在熱點(diǎn)城市二手房市場整體分化趨勢明顯的情況下，各地租房市場出現(xiàn)了不同程度的整體下調(diào)情形。

　　據(jù)中國房價行情網(wǎng)(中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會主辦)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份11城的平均月租金為48.73元/平，環(huán)比9月下跌了0.53%。其中，月平均租金下調(diào)最快的城市為濟(jì)南，跌幅為2.22%，西安和杭州次之，跌幅分別為1.73%和1.51%。

　　除去個別熱點(diǎn)城市之外，10月11個熱點(diǎn)城市房租降價趨勢與當(dāng)前各城市大力發(fā)展租房租賃市場，不斷提升租賃市場供給有關(guān)。受此影響，部分城市的住房剛需得到一定程度的滿足，從而使得置換需求在二手房交易中的比重提升，可能也是推動當(dāng)前二線城市二手房價格提升的一個重要原因。

　　與此同時，在當(dāng)前樓市調(diào)控不放松的情況下，房屋租賃和二手房市場成為滿足居住需求的關(guān)鍵力量。熱點(diǎn)城市的房租價格下調(diào)，有益于解決熱點(diǎn)城市，尤其是二手房價格上漲的熱點(diǎn)城市的居住矛盾問題。

　　市場下行預(yù)期凸顯

　　據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月份全國11個熱點(diǎn)城市的二手房掛牌均價和成交均價，環(huán)比9月價格下調(diào)的城市數(shù)量要遠(yuǎn)超價格上浮的城市。

　　從二手房的掛牌均價統(tǒng)計(jì)來看，環(huán)比9月出現(xiàn)價格回落的城市共有9個。其中，鄭州以1.06%的跌幅成為當(dāng)月平均二手房掛牌價格跌幅最高的城市，成都和重慶次之，跌幅分別為0.88%和0.89。成都的二手房掛牌價格已連續(xù)7個月下跌，體現(xiàn)出當(dāng)?shù)囟址渴袌龀山恢芷谘娱L、市場觀望情緒漸濃的特點(diǎn)。

　　11個城市的二手房掛牌價格平均跌幅達(dá)到0.42%，分析師認(rèn)為，這表明當(dāng)前在樓市嚴(yán)控等政策影響背景下，熱點(diǎn)城市的樓市觀望情緒凸顯。同時，熱點(diǎn)城市的二手房掛牌價整體回落，也有益于推動當(dāng)?shù)貥鞘袃r格逐步向理性回歸。

　　需要注意的是，南京和深圳成為為數(shù)不多的二手房掛牌均價上漲城市。其中，南京的掛牌均價為30750元/平方米，環(huán)比漲幅為0.35%，深圳的掛牌均價為65813元/平方米，環(huán)比漲幅為0.4%。

　　分析師認(rèn)為，二手房掛牌市場價格能夠體現(xiàn)當(dāng)?shù)厥袌鰧鞘械念A(yù)期情況，南京和深圳的二手房掛牌均價都出現(xiàn)環(huán)比上漲的情況，主要與當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蠼Y(jié)構(gòu)密切相關(guān)。當(dāng)前市場逐漸回歸理性，刺激一部分剛需和置換需求的出現(xiàn)，同時掛牌房源趁勢漲價起到了一定的提振作用，成為10月上述兩地掛牌均價整體提升的關(guān)鍵。

　　據(jù)中國房價行情網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，10月南京和深圳的二手房掛牌房源主要以低總價剛需和改善為主。

　　以南京為例，總價100萬-200萬元的掛牌房源占比最多，高達(dá)33%；其次為總價200萬-300萬元的房源，占29%，兩者合計(jì)占二手掛牌房源的六成多。

　　“金九銀十”期間，熱點(diǎn)城市二手房市場預(yù)期降溫的跡象，還體現(xiàn)在城市日均降價房源和日均漲價房源的比例上。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，10月11個熱點(diǎn)城市中，日均降價房源數(shù)量都遠(yuǎn)高于漲價房源數(shù)量。上海以3015個日均降價房源位居熱點(diǎn)城市首位，西安則以257個日均降價房源排在最低位。

　　在關(guān)鍵的比例方面，11個熱點(diǎn)城市中日均降價房源數(shù)量平均是漲價房源數(shù)的4倍，其中比例最高的是杭州市，達(dá)到了11.3:1，位居11個熱點(diǎn)城市中的首位。

　　分析師認(rèn)為，進(jìn)入2018年下半年杭州土地市場急速降溫，以及搖號等調(diào)控政策效果逐漸顯現(xiàn)，樓市逐漸進(jìn)入到下行盤整時期，目前杭州的二手房源降價趨勢明顯便是很好的佐證。

　　11個城市日均降價房源均大幅高于漲價房源數(shù)量，也反映了市場對熱點(diǎn)城市二手房預(yù)期的下調(diào)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力的形勢下，熱點(diǎn)城市二手房市場觀望情緒上升，這對于全國房地產(chǎn)市場走勢來說，帶有一定的指向意義。

《電鰻快報(bào)》