北京二手房還要冷多久？
李阿姨（化名）最近比較焦慮，打算換房的她已經簽了買房的合同并付了定金，但是自己的房子遲遲賣不出去，眼看第一筆首付的時間節點下個月就要到了，真怕會違約。
北京市住建委的數據顯示，10月份北京二手住宅整體網簽量僅為8879套，是自今年3月份以來的最低位，環比上月降幅達42%，再次跌進單月成交萬套以內。在成交量大幅下挫的同時，成交價格也出現明顯下降。有數據顯示，10月北京二手房均價下跌至61103元/平方米，環比下跌1.2%。其中，大興、豐臺、朝陽三個區跌幅最大，分別下跌4.9%、3.7%、3.5%。
李阿姨的在售房源正是位于朝陽的房產，是朝陽區名副其實的“學區房"。2017年初，同小區單價甚至逾10萬元/平米，但隨著北京”3.17"限購政策實施以后，朝陽區二手房又經歷了被動“限價”，超過“限價”的房源就會被中介“下架”。更受打擊的是，2017年朝陽區短暫實行了“多校劃片”，盡管2018年再次恢復到單校劃片，朝陽的“學區房”價值仍是受到了不小的影響。
據負責李阿姨房源的中介介紹，近一段時間，仍有客戶為了孩子上學選擇在該小區看房買房，但是交易周期在拉長。一方面，由于入學政策的不確定性，房產與入學的關系不再像過去那樣被購房群體絕對認可；另一方面，北京公積金新政后，部分客戶原計劃的公積金貸款被“限制”，或被迫改為商貸，或不得不暫緩購房計劃。
9月份，北京的公積金貸款出臺新政，新政規定，公積金貸款的額度與繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬元，最高可貸120萬元，且“認房又認貸”，二套房公積金貸款的額度從80萬元降低到60萬元。
實際上，這次李阿姨的購房計劃也因此受到了影響。這次購房是要用兒子的購房名額來進行，本打算用兒子的公積金做二套貸款，但由于公積金新政，原本可以貸款80萬，而現在只能最高貸款60萬，這20萬元的差價使得公積金貸款的計劃落空了，不得不改為商業貸款。按25年等額本息貸款計算，每月的還款額要高出近1200元。而更有不少年輕購房群體，即使是首套房貸款，也可能由于繳存年限不足，導致公積金可貸款額度大幅降低，原本能最高貸款120萬變成了幾十萬，直接改變了整個購房計劃。
10月份，北京二手房網簽量的明顯降幅印證了中介的說法，出售一套過去“炙手可熱”的房源變得需要很強的“緣分感”。
而李阿姨選擇購買的，是同樣位于朝陽的次新居，位于朝陽北苑的某項目。李阿姨選擇換房的目的，一來是為了離子女更近一些，二來是為了改善居住品質。2015年，李阿姨的兒子新婚，選擇在“新北苑”買一套兩居室，單價近5萬元。當時考慮到未來如果有孩子，上學還是想考慮能在李阿姨房子對口的學校就讀，所以并沒有考慮置換到一起居住。而今年，李阿姨的小孫女出生，為了方便照顧小孫女，全家商量以后感覺還是置換到一個小區更方便。另外，新小區的環境配建很不錯，如果搬過來，李阿姨的居住品質會得到明顯提升，至少從樓梯房變電梯房，對于老人來講真是方便很多。而且這幾年“新北苑”對口的學校提升很快，所以保留原有學區房的需求就沒有那么迫切了。
北京朝陽北苑有四大“神盤”，屬于人們口中的“遠大新”（即，位置遠、房間大、樓盤新），有比較完備的物業管理，有自帶的商業配套，對口小學和初中是朝陽某著名學校的分校，也有地鐵站。這些因素疊加在一起，使得這片區域的房產價格從開盤價格的不到2萬元持續攀升，到李阿姨兒子購買的時候是大概單價5萬元，直到2017年“3.17”新政前，“新北苑”已有小區的單價達到了10萬元。“3.17”新政后，北京房價停止了上漲的腳步，部分剛需、剛改群體停下了熱切購房的腳步，觀望情緒逐漸加重。而“新北苑”的房價也隨之應聲下降，李阿姨簽約的房源與兒子在同一個小區，以單價8萬元的價格簽約，房源裝修也比較合李阿姨的新意，基本可以直接入住。再加上本來李阿姨對自己的房源有很強的信心，覺得這樣的位置和價格，房子又一直自住保護的很好，應該很容易出手，也是因為這樣，一沖動就簽下了先買后賣的合同。現在回想起來，李阿姨比較后悔急著簽約購房合同了，好在談了一個比較長的周期。李阿姨積極配合中介看房，價格也盡可能協商，以圖盡早成交。
2018年以來，不僅僅是朝陽區，北京市二手房市場基本處于穩定中下行的狀態。據我愛我家集團研究院統計顯示，今年5月北京二手住宅交易量創下年內高點，6-9月網簽量一直穩定在1.5萬套左右，但9月公積金新政的出臺打破了這一狀態，使網簽量在10月出現了大幅下滑，遠不足萬套。雖然十一長假對此也有一定影響，但近乎腰斬的下降仍說明這一政策對市場產生了不小的沖擊。另一方面，北京今年有大量的限競房、共產房持續入市，給了剛需購房者更多的可選項。
而從北京二手房市場內部來看，房源降幅也分化明顯：城六區內的次新居大概率比傳統意義上的“老破小”“抗跌”、學區政策有調整的相較于未出新政的區域“抗跌”、低總價相較于高總價房源“抗跌”。目前的市場對于剛需群體是個“上車”相對友好的時期，購房者的議價能力較高，事實上，目前的二手房成交也正是以首次購房的剛需群體為主力支撐。而對于剛改、置換群體來講，市場現行壓力是顯而易見的，這部分的需求被嚴重壓制，也進一步壓制了京城二手房的成交量。
因此，對于未來的價格走勢，北京二手房市場仍可能保持現有的理性與平穩，預計價格出現明顯反彈的可能性不大，直到今年年底都可能是“大約在冬季”。
《電鰻快報》
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