樓市資本論注意到，臨近歲尾，閩系房企正榮地產(chǎn)的銷售額、總資產(chǎn)、負(fù)債額，這三樣同時(shí)破了1000億，頗為引人關(guān)注。

　　同時(shí)，引發(fā)的兩件大事也讓行業(yè)關(guān)注。

第一件大事是，前11個(gè)月，正榮地產(chǎn)合同銷售額實(shí)現(xiàn)1133.6億元，首次跨入千億陣營。

 

第二件大事是，在此輪房企高管離職潮中，正榮財(cái)務(wù)總監(jiān)及聯(lián)席公司秘書談銘恒11月12日辭職，三天后，原新城發(fā)展執(zhí)行董事、副總裁陳偉健正式接任。

　　樓市資本論記得，今年1月，正榮香港上市，8月，談銘恒還在半年業(yè)績會(huì)上提出，年內(nèi)要實(shí)現(xiàn)的兩大財(cái)務(wù)指標(biāo)：公司凈負(fù)債率降到120%甚至100%以內(nèi)；短債比例控制在整個(gè)有息負(fù)債的30%以內(nèi)。其時(shí)，正榮地產(chǎn)總資產(chǎn)1235.67億元，總負(fù)債1069.86億，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)86.58%；雖然凈負(fù)債率由2017年底的183.2%下調(diào)到171.8%，但依然居于行業(yè)高位。

　　恰逢超級(jí)調(diào)控年，面對(duì)嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)形勢(shì)，CFO的工作壓力顯然不輕。坊間猜測(cè)，談銘恒11月離職，或與財(cái)務(wù)吃緊、降杠桿不到位有關(guān)。

　　本來銷售過千億是開心的事，可面對(duì)堆積如山的債務(wù)，正榮地產(chǎn)是喜是愁？

　　做了許久正榮地產(chǎn)甩手掌柜的歐宗榮，今年過得顯然也不輕松。

　　1

　　歐宗榮創(chuàng)辦正榮20年跨進(jìn)千億

　　正榮創(chuàng)始人歐宗榮出生于1964年，福建莆田人。莆田歐氏草根起家，一門三富豪，在當(dāng)?shù)刈硎⒚趪鴥?nèi)家族企業(yè)中也算是鳳毛麟角。

　　樓市資本論了解到，大哥歐宗金創(chuàng)建福建歐氏投資集團(tuán)。老三歐宗洪執(zhí)掌另一家閩系房企融信，前11月銷售1082.2億，與老二歐宗榮創(chuàng)辦的正榮地產(chǎn)，同時(shí)攜手進(jìn)千億。

　　歐宗榮初中輟學(xué)，16歲跟大哥歐宗金一起外出打工，輾轉(zhuǎn)江西宜春、南昌等地承接建筑工程。1985年，歐宗榮創(chuàng)辦江西正榮市政工程有限公司，重點(diǎn)經(jīng)營路橋建設(shè)。

　　90年代中期，歐宗榮參與南昌“一江兩岸”工程開發(fā)，負(fù)責(zé)昌北新區(qū)前期道路建設(shè)，當(dāng)?shù)卣锨饭こ炭?000多萬，將一塊地劃撥給正榮抵賬。這是歐宗榮拿到的第一塊地，他由此開始涉足房地產(chǎn)開發(fā)，1998年在福州成立正榮集團(tuán)。

　　2013年，正榮啟動(dòng)高速擴(kuò)張模式，開始全國化布局。按照掌門人歐宗榮的部署，其打法是深耕熱點(diǎn)一二線城市，再伺機(jī)在周邊衛(wèi)星城市擴(kuò)張，機(jī)會(huì)型投資三四線城市，做環(huán)熱點(diǎn)城市群布點(diǎn)。

　　閩系擴(kuò)張素以兇猛著稱，“左手融資，右手拿地”，大開大合，高舉高打。歐宗榮的擴(kuò)張目標(biāo)首選長三角：以上海為中心，向昆山、嘉興、太倉等區(qū)域拓展；以蘇州為中心，向無錫、常州等地拓展。

　　2015年，正榮地產(chǎn)控股成立，承接集團(tuán)全盤地產(chǎn)業(yè)務(wù)，提出“145X戰(zhàn)略”（即1個(gè)總部、4個(gè)核心拓展區(qū)域、每個(gè)區(qū)域深耕5個(gè)城市、每個(gè)城市擁有X個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目），快速布局長三角、海西、中西部、環(huán)渤海四大區(qū)域，當(dāng)年總土儲(chǔ)達(dá)到1042萬平方米，銷售306.3億元。

　　2016年將總部搬遷至上海，尋求進(jìn)一步擴(kuò)張，全年銷售達(dá)到490.1億，增長60%。

　　2017年，正榮合約銷售金額增至701.5億元，同比增長78.5%；土地儲(chǔ)備增至1526萬平方米的，折算成貨值約2800億元。當(dāng)年，歐宗榮以270億人民幣排胡潤百富榜第93位。

　　2018年，正榮達(dá)到這一輪擴(kuò)張的高點(diǎn)，董事長黃仙枝曾信心滿滿地表示，希望未來兩到三年實(shí)現(xiàn)1500億到2000億銷售規(guī)模。正榮不但在1月16日成功登陸香港聯(lián)交所，掛盤首日收盤4.00港元，市值160億港元；而且在11月提前完成全年銷售任務(wù)，跨進(jìn)千億門檻。

　　可以說，到目前這止，正榮這一輪持續(xù)四五年的規(guī)模擴(kuò)張，劃出了一條漂亮的增長線，順風(fēng)順?biāo)?/p>

　　不過，任何一家房企，都需要做好規(guī)模和負(fù)債的平衡。

　　站在千億門檻上的正榮，如今債務(wù)也過千億，又遭遇樓市急轉(zhuǎn)和調(diào)控緊縮，歐宗榮如何面對(duì)接下來的行業(yè)大調(diào)整？

　　2

　　負(fù)債過千億，高頻融資償還短期債務(wù)

　　不得不說，正榮千億的銷售額也正是靠千億的負(fù)債，一步步堆積出來的。

　　2018下半年樓市急轉(zhuǎn)以后，仍在慣性軌道上高速擴(kuò)張的正榮，需要著力解決負(fù)債過高和短期債務(wù)兩個(gè)緊迫問題。正榮地產(chǎn)半年報(bào)顯示，截至今年6月30日，公司總負(fù)債1069.86億，其中短期負(fù)債260余億元。

　　另據(jù)公司IPO申請(qǐng)資料，正榮地產(chǎn)在經(jīng)過四年調(diào)整擴(kuò)張后，流動(dòng)負(fù)債已由2014年度的252.15億元增加至2017年中的601.39億元，其中有息負(fù)債總額約350億元，未償還借款額364億元，多以短期負(fù)債為主。

　　為了改善財(cái)務(wù)狀況，緩解償借壓力，正榮今年在資本市場頻頻融資，用長債置換短債，試圖以此優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，用遠(yuǎn)水解救近渴。

　　據(jù)樓市資本論不完全統(tǒng)計(jì)，今年其大額融資項(xiàng)目有：

4月10日，發(fā)行24.21億元的資產(chǎn)支持證券（ABS），所募得的款項(xiàng)將用作償還集團(tuán)的債務(wù)。這是正榮上市之后的首份融資動(dòng)作。

1-6月，先后在境內(nèi)外發(fā)行了利率為7.3%的3年期資產(chǎn)支持證券人民幣24億元，以及1-2年期美元優(yōu)先票據(jù)共4.1億美元。

 

10月2日，發(fā)行2.8億美元優(yōu)先票據(jù)；10月25日，額外發(fā)行7000萬美元2021年到期優(yōu)先票據(jù)。年息均為12.5%。

 

10月24日，“天風(fēng)-正榮地控購房尾款二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲上交所通過，擬發(fā)行10.84億元用于償還債務(wù)。

 

11月29日，發(fā)行購房尾款應(yīng)收賬款的資產(chǎn)支持證券10.84億元，優(yōu)先級(jí)份額為10.29億元，利率7.2%。

 

12月7日，擬發(fā)行40億元非公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債。

　　此外，正榮在11月加強(qiáng)了和金融機(jī)構(gòu)的互動(dòng)，與中山證券和興業(yè)信托分別建立了200億元和100億元的業(yè)務(wù)合作?？梢钥闯稣龢s的融資方式十分多樣，同時(shí)也通過和金融機(jī)構(gòu)的合作拓展資金來源，來解決資金饑渴。

　　這些融資動(dòng)作頻率高、花樣多且成本不低，可見債務(wù)壓力下，正榮對(duì)資金的需求非同一般。但這一系列動(dòng)作之后，談銘恒提出的凈負(fù)債率和短債比例雙降目標(biāo)能否達(dá)成，還須年終揭曉。樓市資本論注意到，歐宗榮曾于8月14日抵押正榮地產(chǎn)4.4億股普通股，占總股本約10.67%。

　　老板都在努力抵押股權(quán)了，這時(shí)，財(cái)務(wù)老總卻離職了。

　　3

　　歐宗榮幕后布局正榮人事

　　一直以來外界解讀，54歲的歐宗榮想退居幕后當(dāng)甩手掌柜，交由職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)掌舵，打破家族管理模式，支撐正榮的發(fā)展。歐宗榮做了這四件大事。

　　第一，是老臣黃仙枝的安排

　　黃仙枝跟隨歐多年，深得信任，出任正榮地產(chǎn)董事長。同時(shí)，還擔(dān)任了正榮集團(tuán)的法人，可謂是歐宗榮身邊的一號(hào)人物。

　　第二，是重臣林朝陽的安排

　　樓市資本論查詢到，正榮地產(chǎn)的法人就是林朝陽?？梢娦湃纬潭纫彩欠浅５轿?，今年他的職位變化也是非常矚目的。

　　盤點(diǎn)2018年的正榮地產(chǎn)，除了年初香港上市、年尾CFO換人的大動(dòng)作，在正榮工作了近20年的總裁林朝陽的職位調(diào)整，也惹人注目。2月28日，正榮發(fā)布公告，原公司總裁、行政總裁林朝陽調(diào)任行政總裁，副總裁王本龍晉升為聯(lián)席行政總裁。

　　作為正榮旗下三大業(yè)務(wù)板塊之一的產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)5月份正式掛牌之后。林朝陽8月27日辭任正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事及聯(lián)席行政總裁，亦不再擔(dān)任正榮授權(quán)代表。至此，林朝陽徹底退出地產(chǎn)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，出任正榮產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)董事長兼總裁。但其正榮地產(chǎn)法人的職責(zé)一直未變。

　　第三，是少壯派的王本龍安排

　　王本龍2014年加入正榮地產(chǎn)，輾轉(zhuǎn)正榮旗下多家地方公司，因業(yè)績突出，2017年9月提為正榮副總裁，主要負(fù)責(zé)集團(tuán)日常業(yè)務(wù)運(yùn)營、人力資源事宜、客戶關(guān)系事宜及整體行政事務(wù)。

　　正榮3月2日發(fā)人事任免通知，王本龍出任聯(lián)席總裁。正此成功上位。

　　第四，是三個(gè)兒子的安排

　　不得不說，歐家的香火的確旺盛。

　　歐宗榮三兄弟都是富豪外，其也有三個(gè)兒子歐國強(qiáng)、歐國耀、歐國偉。歐宗榮對(duì)兒子的安排也是用心良苦。

　　家族企業(yè)完全放權(quán)于職業(yè)經(jīng)理人？這是不可能的。

　　歐國強(qiáng)和歐國偉分別于2005年、2010年畢業(yè)于北京大學(xué)和上海交通大學(xué)。歐宗榮讓他們，同時(shí)擔(dān)任正榮地產(chǎn)非執(zhí)行董事。正榮的二代接班計(jì)劃有條不紊地進(jìn)行：讓他們?cè)诼殬I(yè)經(jīng)理人領(lǐng)導(dǎo)下邊學(xué)邊干，偷師學(xué)藝。歐國耀則從事公益基金會(huì)的工作。

　　這一切，作為正榮的總設(shè)計(jì)師，歐宗榮幕后布局人事，也是老謀深算。只不過遇到深度調(diào)控，任何計(jì)劃都要適時(shí)做出改變了。

樓市資本論看來，正榮已經(jīng)實(shí)現(xiàn)彎道超車，雖如愿跨過千億門檻，但在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，內(nèi)部千億負(fù)債壓力下的頻頻高息借貸，外部又面臨嚴(yán)峻的市場調(diào)控，幕后大老板還能繼續(xù)甩手不管嗎？

《電鰻快報(bào)》