2019

2018先抑后揚(yáng)  現(xiàn)半年扭轉(zhuǎn)局面

　　首開股份兩年來銷售金額增速走出“深V”圖形，如下表所示，經(jīng)歷2015年以來的高速增長(zhǎng)后，公司2017年銷售金額呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的走勢(shì)，從2017年年初1-2月份累計(jì)同比增長(zhǎng)高達(dá)49.26%下降至全年9.65%的增速。而2018年開年便迎來銷售同比的大幅下滑，而經(jīng)過一年的努力后，最終實(shí)現(xiàn)了全年45.58%的高增長(zhǎng)，與2017年剛好相反，2018年呈現(xiàn)出先抑后揚(yáng)的走勢(shì)。

　　正如在年初市場(chǎng)趨冷的大背景下首開股份立下全年沖擊千億銷售額的目標(biāo)令人刮目一樣，在上半年銷售金額同比增度依然為-19.7%的情況下，依然能在下半年扭轉(zhuǎn)局面并將全年的銷售增速提到不可思議的45.58%，增速曲線呈“深V”走勢(shì)，實(shí)現(xiàn)大反轉(zhuǎn)，如下圖所示。

　　值得注意的是，從單月銷量金額來看，2017年全年及2018年前三季度，首開股份的銷售金額都在60-70億元人民幣左右，而最終讓首開股份實(shí)現(xiàn)千億銷售目標(biāo)的是2018年最后一個(gè)季度的銷售突擊發(fā)力。首開股份最后三個(gè)月的銷售金額分別為152.06億元、163.59億元、166.99億元，相較于之前月份的平均水平上漲一倍有余，而這基本排除季節(jié)性因素，2017最后三個(gè)月的銷售并未出現(xiàn)突然大幅上漲的情況。如此體量的單月銷售金額也是連續(xù)創(chuàng)出首創(chuàng)股份歷史銷售金額的新高。

在京業(yè)務(wù)占比近一半  增長(zhǎng)與樓市趨冷形成反差

　　作為一家在北京市場(chǎng)深耕歷史已久的市屬國(guó)資背景開發(fā)企業(yè)，首開股份在北京開發(fā)了眾多地產(chǎn)項(xiàng)目，目前在北京仍然有不少土地儲(chǔ)備及潛在開發(fā)資源。30多年的開發(fā)歷程使得首開股份獲得了“一部首開史，半座北京城”的美譽(yù)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，首開股份在北京的市場(chǎng)份額超萬科、中海、保利等龍頭企業(yè)。

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)院研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018前11個(gè)月首開股份在北京在售項(xiàng)目達(dá)47個(gè)，在售面積1035萬平方米，在京土地儲(chǔ)備17個(gè)，面積為217萬平方米。根據(jù)公司12月份公布的拿地?cái)?shù)據(jù)情況，首開在2018年在京土地儲(chǔ)備新增3宗，總建筑面積約為48.2萬平方米。日前， 首開股份副總經(jīng)理田萌在北京區(qū)域品牌發(fā)布會(huì)上表示，2018年公司房地產(chǎn)協(xié)議銷售額將突破1000億元，其中北京區(qū)域占比約一半左右，達(dá)到500億元。其余城市主要包括蘇州、福州、太原、大連、沈陽、杭州、葫蘆島等城市。

　　與首開股份同比大幅增長(zhǎng)的景象不同的是，2018年，北京堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、政策執(zhí)行不放松。全年，北京市的住宅市場(chǎng)同比量穩(wěn)價(jià)跌，整體銷售額較去年呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年以來，北京市商品房銷售金額、住宅銷售金額的同比增速均為負(fù)，下半年以來累計(jì)同比降幅也僅僅是有所收窄而已。

　　單月數(shù)據(jù)看，北京市商品房銷售及住宅銷售金額在4季度有所提升，但整體幅度有限。相比較于首開股份四季度的爆發(fā)式增長(zhǎng)，北京樓市只能說是有企穩(wěn)跡象。

合作拿地權(quán)益比例低   或?yàn)槲磥砝麧?rùn)帶來不確定性

　　值得注意的是，按照首開股份副總經(jīng)理田萌的表述，北京市場(chǎng)貢獻(xiàn)了全年銷售的一半，假若每個(gè)月中，北京市場(chǎng)銷售金額的占比均為50%，則首開股份在10月、11月份、12月份在北京的銷售金額分別將達(dá)到76.03億元、81.8億元、83.5億元。而據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，北京市10月、11月商品房銷售金額也僅有198億元、255億元，也就是說，首開股份在10月份、11月份在北京的銷售金額占比高達(dá)38.4%、32.07%，在北京這個(gè)群雄逐鹿的市場(chǎng)，這一比例是非常高的。

　　首開股份全年流量金額同比增速能保持較高增幅，一方面是四季度前所未有的逆勢(shì)“發(fā)力”，另一方面主要是由于公司近年來新增土地項(xiàng)目的權(quán)益比例有所下降的原因，尤其是北京的項(xiàng)目。眾所周知，首開股份在北京“朋友圈”甚廣。以2017年北京新增項(xiàng)目為例，首開所得16個(gè)項(xiàng)目全部為聯(lián)合所得，甚至是從剛剛公布的12月拿地情況看，除了競(jìng)得位于成都市天府新區(qū)項(xiàng)目以及北京延慶的棚改項(xiàng)目，其余6個(gè)新增項(xiàng)目均為合作開發(fā)項(xiàng)目。

　　2017年底公司儲(chǔ)備的在京項(xiàng)目中，扣除截止2018年三季度依然未有開發(fā)的，剩余的項(xiàng)目全部已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)或銷售，通常一個(gè)項(xiàng)目從拿地到預(yù)售的周期看，這些項(xiàng)目構(gòu)成2018年銷售金額的重要部分，合計(jì)建筑面積為179萬平方米，這些項(xiàng)目全部為合作開發(fā)項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目的權(quán)益比例僅有不到40%。如此低的權(quán)益比難免給人一種“光賺吆喝”的印象。即使回溯公司2016年在京土地儲(chǔ)備情況，扣除截止2018年三季度依然未有開發(fā)的，項(xiàng)目的權(quán)益比例也僅50%左右。

　　在金融監(jiān)管從嚴(yán)、行業(yè)資金面更趨緊張的情況下，百億企業(yè)加大合作拿地力度，有助于分?jǐn)傔\(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)中指土地?cái)?shù)據(jù)庫對(duì)全國(guó)300個(gè)重點(diǎn)城市的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，1-12月流拍住宅用地已超700宗。2018年，50家百億代表房企拿地權(quán)益比例均值為78.4%，較去年同期降低了0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，5000千億以上企業(yè)的合作拿地力度稍有增強(qiáng)，權(quán)益比例較去年同期降低了0.2個(gè)百分點(diǎn)；1000-5000億企業(yè)仍是代表房企中合作意愿最強(qiáng)的陣營(yíng)，權(quán)益比例最低，如陽光城、金茂、中南置地的權(quán)益比例低于70%；500-1000億及300-500億企業(yè)也加強(qiáng)了合作拿地的力度，權(quán)益比例分別下降了4.8個(gè)、8.4個(gè)百分點(diǎn)；100-300億企業(yè)受自身資源限制，較多獨(dú)立拿地，權(quán)益比例達(dá)到98.1%。

　根據(jù)新浪財(cái)經(jīng)此前統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，首開股份在2017年、2018年半年銷售毛利率、凈利潤(rùn)率都明顯低于主流上市房企的平均水平，上半年凈利潤(rùn)率僅為8.94%，而ROE也僅5.29%。而首開股份在北京的拿地項(xiàng)目多為合作拿地，這其中有不少項(xiàng)目的權(quán)益比例是低于50%的，這將為公司未來的經(jīng)營(yíng)及利潤(rùn)帶來不確定性。

《電鰻快報(bào)》