泰禾集團擴張后遺癥：647億短期債壓頂 黃其森深陷38億并購糾紛公司涉訴73起曾高調(diào)放言“2018年銷售目標是再翻一番至2000億元。”的閩系房企泰禾集團(000732.SZ)現(xiàn)在或許想低調(diào)行事。

　　2月12日，泰禾集團發(fā)布一則重大訴訟公告披露，泰禾集團正與交易方上演“互告”的戲碼，糾紛涉及金額4.32億元。

　　長江商報記者發(fā)現(xiàn)，截至2月12日發(fā)布訴訟公告前，泰禾集團(包括控股公司在內(nèi))尚未披露的小額訴訟、仲裁事項共計73起，涉及金額約2億元，大部分為金額較小的商品房合同糾紛及物業(yè)合同糾紛。

　　泰禾集團從名不見經(jīng)傳的福建房企蛻變?yōu)槿珖劽拈}系黑馬，用5年時間完成從百億到千億規(guī)模的躍升，然而飛速的發(fā)展暗藏危機。

　　現(xiàn)在訴訟糾紛不斷、債務(wù)高企，2000億銷售額的豪言變成了“吹牛”。截至2018年9月底，其短期債務(wù)高達646.73億元，而貨幣資金僅174.41億元，債務(wù)壓力可見一斑。經(jīng)營現(xiàn)金流也連續(xù)6年為負，2018年才出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

　　“‘泰禾速度’在高速增長階段激進擴張問題不大，但在市場整體收縮，資金成本升高的情況下，擴張帶來的債務(wù)壓力會顯現(xiàn)。這種情況下，可能內(nèi)部管理和具體項目的執(zhí)行，都會出現(xiàn)較大的不確定性。”財經(jīng)評論員肖磊在接受長江商報記者采訪時表示。

　　38億并購案現(xiàn)糾紛 交易雙方互告

　　2月11日，泰禾集團發(fā)布公告稱，因股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛事項，旗下全資子公司江蘇泰禾錦城置業(yè)有限公司(下稱“錦城置業(yè)”)于2019年1月31日，將沃得國際控股有限公司、沃得重工(中國)有限公司、江蘇沃得工程機械銷售有限公司、江蘇沃得起重機有限公司(以上四家公司合稱為“出讓方”)起訴至法院。

　　訴訟理由是四名被告存在多項嚴重違約情形，使原告至今無法對標的物業(yè)進行建設(shè)開發(fā)。錦城置業(yè)要求出讓方退還已支付的款項，并賠償4.32億元的違約金和損失。

　　隨后，沃得重工、沃得工程機械及沃得起重機作為股權(quán)出讓方又提起了反訴，這也使得這場股權(quán)糾紛陷入“羅生門”。上述事件的導(dǎo)火索緣于2017年9月14日的并購，錦城置業(yè)作價約38億元收購沃得寶華100%股權(quán)。

　　泰禾集團與交易方上演“互告”的戲碼。此事件對泰禾來說有什么影響？

　　財經(jīng)評論員肖磊認為，泰禾集團整個擴張型策略，導(dǎo)致對諸多收購實際上并沒有考慮周到和做出詳細的執(zhí)行預(yù)案，導(dǎo)致出現(xiàn)這類糾紛，但由于此次收購數(shù)額較大，可能對泰禾集團的整個商譽和股價帶來影響，如果對方反訴成功，泰禾集團有可能損失數(shù)億，所以其影響可能將會持續(xù)。

　　長江商報記者統(tǒng)計，截至2月12日發(fā)布訴訟公告前，泰禾集團(包括控股公司在內(nèi))尚未披露的小額訴訟、仲裁事項共計73起，涉及金額約2億元，大部分為金額較小的商品房合同糾紛及物業(yè)合同糾紛。

　　對于訴訟糾紛事項給公司帶來的影響及如何處理，長江商報記者致函到泰禾方面，截止發(fā)稿前沒有得到回復(fù)。

　　肖磊則認為，泰禾集團由于整個2018年業(yè)績預(yù)期目標并沒有順利完成，這類訴訟事件，實際上會進一步加速其資金方面的壓力，多授信和商業(yè)都可能帶來影響，處理方面低調(diào)賠款，盡快解決問題可能是一種方式。

　　2000億銷售目標被指“吹牛”

　　2017年底，泰禾集團董事長黃其森的豪言壯志“2018年泰禾集團銷售額的目標是再翻一番至2000億元。”讓人記憶猶新。當時，泰禾集團的股價一個月時間就從16元暴漲至43元，公司的市值從200億升至520億。

　　2018已過，泰禾是否完成2000億銷售目標？1月31日，泰禾集團發(fā)布業(yè)績預(yù)告，預(yù)計2018年全年的凈利潤為23.42億-29.74億元，較上年同期增長10.24%-39.99%。對銷售收入僅表示，“2018年度可確認銷售收入高于上年”。

　　在業(yè)內(nèi)看來，泰禾2000億的銷售目標有吹牛的嫌疑。在中國指數(shù)研究院公布的2018年銷售額榜單中，泰禾的銷售額為1456億元。在克而瑞公布的榜單中，泰禾的成績則是1303.3億元，僅達成全年目標的72.8%，這均沒有達到泰禾董事長黃其森表達的“2000億”愿景。

　　針對銷售額不及預(yù)期，泰禾方面認為，泰禾集團早在年初就曾對所謂的“2000億”做出澄清，而在地產(chǎn)行業(yè)整體面臨困境的大環(huán)境下，泰禾集團也早已調(diào)整發(fā)展策略，主動放慢速度，尋求更加穩(wěn)妥長遠的發(fā)展。

　　長江商報記者注意到，泰禾官網(wǎng)在2月19日曾發(fā)布一篇題為“新年首周勁銷15億，北京泰禾開年新品亮劍”的文章，文章中表示，在春節(jié)后的首周，北京泰禾的銷售額達到了15億元。

　　有意思的是，近日泰禾北京某豪宅降價900萬元賣房被業(yè)內(nèi)認為是為了快速回籠資金。泰禾方面回應(yīng)只是宣傳噱頭，并不是所有要賣的房子都降價，只是有個別幾套拿出來作特價。

　　肖磊認為，從現(xiàn)有數(shù)據(jù)看，其銷售額是低于預(yù)期的，甚至可能出現(xiàn)下滑，從泰禾的一些舉動來看，為了降低債務(wù)率，泰禾已經(jīng)在做收縮業(yè)務(wù)的動作。如果2019年市場整體沒有復(fù)蘇，那么未來業(yè)績可能會更具挑戰(zhàn)，下滑的概率較大。

　　“泰禾肯定是不會承認降價銷售的，這是地產(chǎn)的大忌，但實質(zhì)上開始降價銷售的原因，應(yīng)該是為了回籠資金，而且不僅僅是泰禾，諸多高檔樓盤都出現(xiàn)了降價銷售，北京一些單價較高的樓盤價格松動也比較明顯。”肖磊指出。

　　經(jīng)營現(xiàn)金流連續(xù)6年為負

　　雖然2000億銷售目標受到質(zhì)疑，但泰禾從名不見經(jīng)傳的福建房企蛻變?yōu)槿珖劽拈}系黑馬，用5年時間完成從百億到千億規(guī)模的躍升。特別是在2016年后，以并購的方式進行擴張，完成全國化布局。

　　長江商報記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2017年是其收并購勢頭最為猛進的一年，其中2017年8—9月短短一個月時間里，攻城掠地，快速落子，9次出手，有7次是通過收并購，涉及金額超過120億元，從2017年全年來看，其全年36個新獲取的項目中，多達30個項目是通過并購及購買資產(chǎn)的方式獲取，合計投入資金高達552.40億元。

　　2018年，并購仍然是泰禾集團重要的拿地方式。中報顯示，2018年上半年，泰禾通過收購和招拍掛方式獲取8塊土地，新增土地面積157.02萬平方米，新增土地儲備建筑面積157.11萬平方米，土地投資金額57.88億元，其中5個項目通過收購方式獲得。

　　高歌猛進，開疆拓土下，業(yè)績翻倍。數(shù)據(jù)顯示，2015-2017年，泰禾集團實現(xiàn)的營業(yè)收入分別約148.13億元、207.28億元和243.31億元，對應(yīng)實現(xiàn)的凈利潤約13.25億元、17.07億元以及21.24億元。2018年公司凈利預(yù)增超23.42億元。

　　并購已經(jīng)成為了泰禾在增加土地儲備方面的“新常態(tài)”，同時帶來資金的壓力。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，2012-2017年，公司的經(jīng)營現(xiàn)金流分別為：-8.02億元、-114.41億元、-166.26億元、-23.51億元、-101.41億元、-125.53億元，經(jīng)營現(xiàn)金流連續(xù)6年為負。

　　負債方面，截至2018年9月底，泰禾集團的負債高企，其中短期債務(wù)(短期借款、一年內(nèi)到期的非流動負債)達646.73億元，而貨幣資金僅174.41億元。

　　不過，2018年其經(jīng)營性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正。2018前三季度公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為1.62億元，去年同期則是-64.03億元，同比增加，現(xiàn)金流情況改善明顯，可以看出高杠桿的泰禾今年在著力加強回款。

　　從行業(yè)里看，公司通過并購方式獲取土地可以降低拿地成本和風(fēng)險，縮短項目開發(fā)周期，快速擴張公司土地儲備規(guī)模。同時也會面臨高周轉(zhuǎn)帶來的壓力，那么，泰禾集團近幾年通過并購實現(xiàn)快速擴張存在哪些風(fēng)險？

　　肖磊指出，在高速增長階段激進擴張問題不大，但在市場整體收縮、資金成本升高的情況下，擴張帶來的債務(wù)壓力會顯現(xiàn)，這種情況下，整個內(nèi)部系統(tǒng)的管理會受到影響，從而傳導(dǎo)至具體的房地產(chǎn)項目，所以泰禾集團目前面臨的問題除了資金面，可能內(nèi)部管理和具體項目的執(zhí)行，都會出現(xiàn)較大的不確定性。

《電鰻快報》